再看日化專營店，從單店到連鎖還有多遠？

　　現(xiàn)階段，在國際美妝巨頭屈臣氏全國市場急速擴張的背景下，正當業(yè)界還在為“直營模式”和“加盟模式”爭論不休時，全民開店時代的步伐已經走到了我們的面前，面對單店的低存活率、連鎖的高難度基因復制，以及店鋪品牌的跨區(qū)域推廣和文化移植，如何科學經營、有效管理好單店就成為了關鍵要素，不積跬步無以至千里，如何進行前期的商圈調查與新店選址則是頭當其沖的重要問題。
　　
　　依據(jù)自身多年的從業(yè)經驗，筆者認為商圈調查與新店選址的評估體系主要分為二個方面：

　　（一）、商圈調查評估

　　所謂商圈，就是指店鋪吸引顧客的地理區(qū)域，泛指店鋪的輻射范圍。

　　1、 商圈組成

　?。?）核心商圈

　　核心商圈對于整個店鋪來講是非常重要的，其消費者數(shù)量約占顧客總數(shù)的35%—

　　45%，顧客的消費忠誠度比較高，距離店鋪較近，是潛在消費者密度較高的區(qū)域。目前，

　　在國內一二線市場的核心商圈的輻射半徑約為500米左右。

　?。?）次級商圈

　　次級商圈位于核心商圈的外圍，顧客較為分散，店鋪的輻射力較弱，但是由于當

　　今社會經濟，信息和交通業(yè)的迅猛發(fā)展，該商圈的消費者重復消費的概率還是比較大的。次級商圈的輻射半徑約為1000米，消費者數(shù)目約占顧客總數(shù)的25%—30%。

　?。?）邊緣商圈

　　邊緣商圈包括了所有余下的顧客，較為分散，多為偶然性、機遇性消費的顧客或回

　　頭客，邊緣商圈的半徑為2000米以上；交通便利與否，是影響邊緣商圈的顧客消費欲望的重要因素。

　　2、 商圈形態(tài)

　　我們在選址時，一定要對商圈形態(tài)進行詳細的了解和劃分。

　?。?）商業(yè)區(qū)

　　商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動人口多、熱鬧，各種商店林立。其消費

　　習性為快速、流行、娛樂、沖動購購及消費金額比較高等。

　　（2）社區(qū)或是住宅區(qū)

　　該區(qū)戶常住數(shù)多，至少應該在1000戶以上。住宅區(qū)的消費習性為消費群穩(wěn)定，

　　便利性、親切感、家庭用品購購率高等。

　?。?）高校區(qū)或是文教區(qū)

　　該區(qū)附近有大中專院校或是文教單位密集。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生或是

　　教師居多，消費意識超前，觀念時尚，雖然在該區(qū)的客單價水平不比，但是聯(lián)單率指標往往卻很高。

　?。?）混合區(qū)

　　該區(qū)的特性集中表現(xiàn)為商住混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，具有多元

　　化消費習性的特點。

　　在此，特別值得一提的是：在零售行業(yè)中的7-11便利店在選址方面就積累了豐富的經驗。她發(fā)現(xiàn)，社區(qū)或是住宅區(qū)的顧客群較為穩(wěn)定，而且一般性的消費、業(yè)績也較為固定，所以7-11通常選擇在社區(qū)或是住宅區(qū)周圍設立便利店。另外，7-11還會充分考慮是否能夠加上交通主動脈的配合，期望可以通過增加部分的外來客來增加便利店的業(yè)績。如今，7-11不一定強求在住宅區(qū)開店，一般情況下，商圈內只要能夠保證3000人以上的生活人口存在，且其步行時間不超過5-7時辰就可以開店了。

　　3、 商圈調查

　　商圈調查主要是從人流量、交通狀況、道路狀況、區(qū)域特征、經營環(huán)境等方面對一

　　個商圈進行全面的考察，以分析商圈商業(yè)未來的發(fā)展狀況。

　　（1）人流量調查

　　人流量調查就是觀測一個區(qū)域的人流數(shù)量，因為調查不需要被調查者知曉，所以調查比較容易進行，調查數(shù)據(jù)也相對準確。按照專業(yè)的作業(yè)流程，人流量調查通常分為四個步驟：頭先，要選擇調查的地點；其次，確定調查的時間；再者，計數(shù)方法；較后，數(shù)據(jù)整理。

　　（2）交通狀況調查

　　對于交通狀況的調查主要是考察店鋪周邊的公共交通環(huán)境，這又分為兩個部分：其一，是對于公共交通環(huán)境的現(xiàn)狀調查；其二，是對于公共交通未來發(fā)展狀況的調查。

　?。?）道路狀況調查

　　道路狀況調查是了解店鋪周邊的道路狀況，包括道路寬度、車道數(shù)量、限行標志、過街天橋、地下通道、道路出入口、停車位數(shù)量等等方面，目的是為了了解店鋪的交通便利性和交通順暢性。

　?。?）區(qū)域特征調查

　　區(qū)域特征調查的目的是考察店鋪所在區(qū)域的設施狀況，包括文教設施、金融設施、、休閑設施以及醫(yī)院等。通過對于這些設施場所的了解，可以知道這個地區(qū)的區(qū)域特征。

　　4、 商圈分析

　?。?）商圈分析的意義

　?、?商圈分析是店鋪選擇成功的必要條件，一旦商圈確定就能獲得顧客的消費習慣、消費層次、消費水平等各種消費資訊。

　?、?確定促銷活動，根據(jù)商圈大小選擇媒體，確定宣傳、公關模式。

　　③ 可根據(jù)商圈內的同行業(yè)經營狀況確定競爭方案，或者確定是否在有同行業(yè)的商圈內開設店鋪。

　?、?可以充分反映商店地理位置上的優(yōu)缺點。如距離社區(qū)或住宅區(qū)的遠近、交通便利程度、人流量、潛在消費者進店的客觀便利性等。

　?。?）商圈分析的內容

　?、?人口的特征分析。

　　② 競爭分析。在作商圈內競爭分析時必須要考慮以下因素：現(xiàn)有店鋪的數(shù)量、規(guī)模、地域分布、新店開張率、所有店鋪的競爭優(yōu)勢和競爭弱勢、市場飽和情況等。

　?、?經濟狀況分析。如果商圈內經濟狀況很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內產業(yè)多元化或居民從事不同行業(yè)，則零售市場一般不會因為對某種產品市場需求的波動而發(fā)生相應的連帶波動；如果商圈內居民多從事同一行職業(yè)，則該行業(yè)波動往往會對居民的消費力產生影響，店鋪的生意自然也會受到影響，因此投資者應該選擇行業(yè)多樣化的商圈開店。

　　（二）、新店選址分析

　　1、店址選擇遵循的原則

　　要選定一個好的店址，有多方面的因素是需要考慮的，但投資者頭先要明確自己的選擇原則，因為原則是自己的作業(yè)導向和目標指引。

　?。?）要綜合考慮行業(yè)的特點

　?。?）要綜合考慮地區(qū)的特點

　?。?）要綜合考慮人流量調查的結果

　?。?）避免在同一區(qū)域重復進行網點建設

　?。?）要有利于連鎖店店鋪管理目標的實現(xiàn)

　?。?）要注重對成本的核算

　?。?）方便顧客

　　2、店址選擇的具體方法

　　選擇店鋪的具體位置時，可以從以下幾個方面入手：

　　（1）頭先選定區(qū)域

　　設立店鋪的一個前提是先找出目標市場和服務對象，然后根據(jù)目標市場和服務對象選擇網點設置區(qū)域，考慮設在消費者集中的區(qū)域，尤其以商業(yè)為較佳位置，但同時也應考慮成本因素。

　　（2）通過制圖找出較佳位置

　　在選定區(qū)域后，可以繪制出簡圖，并標出該地區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)網點，包括競爭對手和準競爭對手的店鋪，還應該標出現(xiàn)有的商業(yè)結構、客流集中地段和流向、交通路線、停車位等，通過分析和評估，以便正確設置店鋪的位置。

　　（3）進行市場調查

　?。?）具體實施

　　3、店址考察數(shù)據(jù)分析

　?。?）店址臨近主干道的人流量和車流量

　　店址臨近主干道的含義指：主干道和店址之間較方便、較近距離的不行時間不超過15時辰。

　　店址臨近主干道的人流量：一類城市日人流量應該在50000人次以上，二類城市日人流量應該在10000人次以上，三類城市日人流量應該在5000人次以上。

　　店址臨近主干道的車流量：一類城市日車流量應該在8000人次左右，二類城市日車流量應該在5000人次左右，三類城市日車流量應該在2000人次左右。

　?。?）核心商圈的收入水平

　?。?）人口數(shù)量

　?。?）交通狀況

　　（5）核心商圈的城市規(guī)劃狀況

　?。?）核心商圈的同類店鋪飽和狀況

　　4、對于備選店進行評估

　　為了判定某個特定的場所是否能夠開設店鋪，投資者還需要對很多因素進行調查，比如：

　　（1）該場所的空間是否足夠大？能否滿足日后的正常營業(yè)需要？

　?。?）該場所的交通便利性是否方便？

　?。?）留客空間和緩沖空間是否具備？

　?。?）該場所的商業(yè)歷史是什么？該場所是否擁有很高的承租人更新率？

　　（5）該區(qū)域正呈現(xiàn)出的發(fā)展趨勢是在增長還是停滯或是下滑的？

　?。?）場所在道路的哪一側？這對自己的未來店鋪生意是否有影響？

　　5、在選址時應注意的其他事項

　?。?）觀察商業(yè)區(qū)位

　　（2）考慮規(guī)模

　?。?）考慮價格

　　（4）分析競爭程度

　?。?）分析潛在的顧客數(shù)量和客流規(guī)律　　

　　為了便于幫助理解，接下來我們共同分享一個案例：KFC的跟進選址策略。

　　案例：KFC的跟進選址策略

　　肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是，是肯德基的的核心競爭力之一?！?/P>

　　通?？系禄x址按以下幾步驟進行：　

　　　（一）商圈的劃分與選擇　

　　1、劃分商圈　

　　肯德基計劃進入某城市，就先通過有關部門或專業(yè)調查公司收集這個地區(qū)的資料。有些 資料是免費的，有些資料需要花錢去購。把資料購齊了，就開始規(guī)劃商圈?！?/P>

　　商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在1000 萬元算一分，5000萬元算5分，有一 線路加多少分，有一條**線路加多少分。這些 分值標準是多年平均下來的一個較準確經驗值?！?/P>

　　通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、井

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