商場前期策劃：商場店鋪切割的原則與問題

　　一、商鋪分割的原則　

　　商業(yè)場所的商鋪如何分割，對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營能否成功有著非常重要的影響。為了達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行?！?

　　1 、主題的原則　

　　商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來進(jìn)行分割。不同性質(zhì)的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內(nèi)容?！?

　　例如，如果項(xiàng)目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ：1 的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。可是如果項(xiàng)目將來的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋?、零售業(yè)主考慮到不適合自己將來經(jīng)營或者出租而拒絕購購，因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面，而很深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行?！?

　　2 、人性化的原則　

　　商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購物習(xí)慣、購物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩層意思：，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；，所有不符合人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。　

　　商業(yè)場所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)，因?yàn)橥返南冗M(jìn)作用就是用來走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益?！?

　　以某個(gè)內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來說，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個(gè)，其中一層 53 個(gè)（包括復(fù)式）、二層 41 個(gè)，三層 9 個(gè)，四層 8 個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 25 元 / ㎡ / 月來計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來經(jīng)營要負(fù)擔(dān)的月租金是 2500 元，而按照較少 10% 的利潤來計(jì)算，每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到 30000 元的月營業(yè)額才有可能保本和盈利。如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi) 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到 50-70 人次（即平均每公里 5-7 人），而整個(gè)商業(yè)部分的日人流量就是 5000-7000 人，即平均每公里通過 500-700 人次，每時(shí)辰通過 8-11 人次。通路和樓梯占用的面積即應(yīng)該按照此標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)分配。　

　　注：以上的估算只是一個(gè)粗略的估算，為商鋪和道路的分割提供參考，其中并沒有考慮隨著樓層遞增而租金成倍遞減的因素，因此實(shí)際所需要的人流量和道路面積，都小于以上的估算?！?

　　3 、科學(xué)利用的原則　

　　商鋪的分割，必須遵循科學(xué)利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積都應(yīng)該利用起來作為商鋪，盡量減少和壓縮輔助功能區(qū)的面積。這是提高使用率，降低公攤比例的先進(jìn)有效途徑?！?

　　輔助功能區(qū)，是指在商業(yè)場所中那些必須具備，而又不能用來當(dāng)作商鋪銷售創(chuàng)造利潤的面積。例如樓梯、道路、廁所、休閑空地、設(shè)備間、綠化、停車場都屬于輔助功能區(qū)范圍?！?

　　二、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　

　　單純從營銷的角度出發(fā)考慮，目前部分商業(yè)項(xiàng)目的分割不盡合理，這是造成部分商業(yè)項(xiàng)目公攤比例過高（有的高達(dá) 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　

　　1 、商鋪分割　

　　從設(shè)計(jì)可以看出有許多商業(yè)項(xiàng)目分割不規(guī)則，而且進(jìn)深與開間之比大于 4：1，這會(huì)給將來銷售和使用帶來很多麻煩。由于商業(yè)經(jīng)營對(duì)場地形狀結(jié)構(gòu)的要求較高，不合理的分割肯定會(huì)對(duì)一部分購家造成排斥?！?

　　2 、輔助功能區(qū)　

　　輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多。三多不除，公攤不減?！?

　　樓梯：　

　　從設(shè)計(jì)上可以看到，目前許多商業(yè)項(xiàng)目在一、二層設(shè)計(jì)了過多的公共樓梯，按照一般的人流量估算，如果不考慮消防因素，根本用不上過多的樓梯。過多的樓梯不僅增加了相應(yīng)的通道面積，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，實(shí)在是沒有必要。建議在消防標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)相應(yīng)設(shè)置即可?！?

　　廁所：　

　　目前一些商業(yè)項(xiàng)目在面積內(nèi)，分布了十幾個(gè)廁所！而在深圳的沃爾瑪超市， 2 萬平方米的商業(yè)面積，一共也只在一樓設(shè)有 1 個(gè)公共廁所，世界 500 強(qiáng)企業(yè)的精打細(xì)算，確實(shí)值得我們參照和學(xué)習(xí)?！?

　　對(duì)此，我們建議設(shè)計(jì)上按照正常的標(biāo)準(zhǔn)每層保留一個(gè)公共廁所即可，這樣不僅節(jié)約了面積、建安費(fèi)，還省下了一大筆的衛(wèi)生設(shè)備購購、將來維護(hù)費(fèi)用，實(shí)實(shí)在在是一舉多得?！?

　　空閑場地：　

　　目前的一些商業(yè)項(xiàng)目由于設(shè)計(jì)不合理，存在過多的空閑場地，浪費(fèi)了使用面積?！?

　　3 、通道分割　

　　許多商業(yè)項(xiàng)目的通道和道路分割不盡合理，有的用不上，要用的沒有。一方面過道沒有針對(duì)人流的導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)了大量過道、樓梯和回廊，有的也許今后很少能利用，浪費(fèi)了空間。另一方面過道設(shè)計(jì)不規(guī)則，拐角、分叉太多，不符合人的行走習(xí)慣，對(duì)空間也造成浪費(fèi)?！?

　　按照商場經(jīng)營的規(guī)則，就怕消費(fèi)者不來，來了就要你多走路，否則我的生意怎么好得起來？深圳等沿海城市吸取國外經(jīng)驗(yàn)，一般將出入口分別設(shè)置在商場的兩側(cè)而非正中間，在滿足人流量需要的前提下，針對(duì)消費(fèi)者的行走習(xí)慣，對(duì)道路盡可能的進(jìn)行壓縮，為的就是有效提高使用面積，延長消費(fèi)者在商場內(nèi)的滯留時(shí)間，帶旺商鋪?！?

　　三、關(guān)于公攤比例過高的解決建議　

　　商鋪的公攤比例各地計(jì)算方法不同，在無法招商的情況下，要降低公攤比例先進(jìn)的辦法就是提高使用率，包括縮窄過道、取消部分樓梯、取消休息場所、銷售電動(dòng)扶梯下部的空間等等，將所有的可出售面積均作為商鋪出售。　

　　目前部分商業(yè)項(xiàng)目的公攤比例達(dá)到了 50%，但從目前全國商鋪公攤的情況來看，這種狀況幾乎每個(gè)城市都存在?！?

　　減小公攤的辦法，無非是提高使用率。提高使用率過高非常有效的辦法，就是由大型商家進(jìn)駐經(jīng)營，所有的內(nèi)過道面積自然取消，公攤比例大幅度減小?！?

　　四、總結(jié)　

　　根據(jù)以上進(jìn)行的分析，我們可以看出如果以上的分割建議全部實(shí)行的話，可將公攤面積減少 15%-25% 個(gè)百分點(diǎn)，將公攤比例從有時(shí)的 50% 壓縮到 25% 左右，相信不僅能為開發(fā)商帶來更多的收益，業(yè)主們也是可以接受的。也許，商業(yè)戶型的分割，較能發(fā)揮出一個(gè)人的創(chuàng)造力與想象力。
 
 

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