閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

摘要：
　　當(dāng)前，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些底商，以滿足政府對商業(yè)配套7%的要求。這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。

 

　　我們在做商業(yè)地產(chǎn)顧問的過程中，經(jīng)常有開發(fā)商問我們同樣一個問題：“商業(yè)業(yè)態(tài)一定要規(guī)劃嗎？”之所以有這樣的疑問，是因?yàn)槿藗兤毡榭吹剑@幾年隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)熱銷（一些問題項(xiàng)目另當(dāng)別論），商鋪十分搶手。造成這一現(xiàn)象的原因不外乎以下兩方面：

 

　　一是由于北京舊城改造力度不斷加大，導(dǎo)致四環(huán)以內(nèi)老商鋪拆遷后新商鋪供應(yīng)不及時，而在這些地區(qū)，人口規(guī)模大、消費(fèi)需求旺盛，因此時常對商業(yè)地產(chǎn)的需求十分強(qiáng)烈，發(fā)展商的底商銷售非常好。

 

　　二是在城市邊緣地區(qū)和郊區(qū)，新的居住區(qū)產(chǎn)生后，由于商業(yè)配套不完善，居民需求無法滿足，從而造成市場局部空缺。因此，在這些地區(qū)，市場對商鋪的需求量也很大，望京地區(qū)、天通苑就是很好的典型。由此我們不難看到，正是由于商鋪市場在時間和空間上的短暫饑渴才導(dǎo)致了商鋪的熱銷。那么，隨著商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的不斷放大和商業(yè)地產(chǎn)市場的日趨飽和，凡商鋪都熱銷的局面將不復(fù)存在，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃將因此而變得越來越重要。

 

　　一、目前發(fā)展商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上存在的主要問題　　

　　

　　當(dāng)前，開發(fā)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的模式主要有兩種：一種模式是在住宅樓下開發(fā)一些底商，以滿足政府對商業(yè)配套7%的要求。這部分底商由于規(guī)模小、需求旺，所以不愁賣。這是大部分開發(fā)商對商業(yè)的開發(fā)思路。另外一種模式是在傳統(tǒng)的商業(yè)開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。許多開發(fā)商認(rèn)為，商業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)肯定有市場需求，因此，一涌而上搞百貨商場，較后的結(jié)果常常是血本無歸。西單賽特投資人當(dāng)初800萬美金購的商鋪由于資不抵債1300萬人民幣拍賣無人問津，就是較好的寫真。

 

　　由此，我們不難總結(jié)出目前開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中存在的主要問題：

 

　　一是缺乏規(guī)劃或規(guī)劃十分混亂。望京地區(qū)、天通苑就是很好的例證。如果你住的地方一樓是建材裝修，二樓是美容美發(fā)，三樓是中醫(yī)按摩，不知你作何感想？這就是天通苑一期。同樣，在京通新城也存在這樣的問題，由于缺乏規(guī)劃，居民區(qū)里到處都是美容院；一層住宅開一個小窗戶就可以變成24公里便利店；3萬多人的消費(fèi)需求只可到一家餐館去滿足……這樣的社區(qū)如何能提高物業(yè)的品質(zhì)？如果當(dāng)初將住宅底層和裙樓開發(fā)成社區(qū)商業(yè)街，不僅可以提升社區(qū)的品質(zhì)、滿足業(yè)主的需求，而且可以實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，達(dá)到開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者和居民都滿意的“四嬴”結(jié)果。

 

　　二是業(yè)態(tài)定位和分布不合理。開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗(yàn)，往往一涌而上，不論是早期海藍(lán)云天在朝外大街的曇花一現(xiàn)，還是近日西單時代廣場百貨悄然易主，從本質(zhì)上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。重新定位后開張的旺市百利和數(shù)碼廣場，不僅保證了朝外大街業(yè)態(tài)分布的均衡性，盤活了資產(chǎn)，而且很好地證明了前期業(yè)態(tài)定位的不合理。 　　

 

　　北京市商業(yè)委員會在“十五”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，不僅對商業(yè)規(guī)劃有明確的界定，而且對多大的人口規(guī)模建設(shè)多商業(yè)配套都有具體的規(guī)劃。如新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)，根據(jù)周邊地區(qū)人口數(shù)量，營業(yè)面積總規(guī)模為3-5萬平方米左右。這些基本的考量都是我們應(yīng)該參考的因素。

 

　　三是業(yè)種規(guī)劃上的不配套。還以京通新城為例，作為一個近100萬平方米的成熟社區(qū)，面對3萬多人的需求，居然沒有24公里便利店、書店報刊零售點(diǎn)、花店！而反觀萬科城市花園，僅僅只有2200戶居民，里面就有4家小型超市和便利店，四家不同經(jīng)營風(fēng)味的餐館，一家集圖書零售、租賃、報刊銷售與一體的面積近10平方米的小店……以上業(yè)種已經(jīng)持續(xù)經(jīng)營多年，生意肯定不錯。作為社區(qū)商業(yè)，營業(yè)面積總規(guī)模一般應(yīng)為5000--15000平方米，以一家經(jīng)營食品、日常生活用品為主的大中型綜合超市和一家經(jīng)營蔬菜等鮮活商品、攤商集中的社區(qū)菜市場為骨干，同時在業(yè)種上還要考慮發(fā)展餐飲、美發(fā)、洗染、修理等基本的便民服務(wù)需求。

 

　　二、為什么要規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)

 

　　在探討這一問題之前，我們需要先對零售業(yè)態(tài)有一個界定。根據(jù)國內(nèi)貿(mào)易發(fā)展局的定義，零售業(yè)態(tài)是指零售企業(yè)為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營形態(tài)。目前零售業(yè)的業(yè)態(tài)主要有以下幾種：百貨店、超級市場、大型綜合超市、便利店、倉儲式商場、專業(yè)市場、專賣店、購物等。零售業(yè)態(tài)的分類依據(jù)主要是零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營方式、服務(wù)功能等。 　　

 

　　不同的零售業(yè)態(tài)有不同的基本特征，對于每一個具體項(xiàng)目，都應(yīng)在規(guī)劃前期考慮引進(jìn)什么樣的零售業(yè)態(tài)，對此有一個基本的市場定位。以下因素可作為參考的： 　　

 

　　一是商業(yè)地產(chǎn)整體供應(yīng)量過剩和局部業(yè)態(tài)分布不均衡的問題。2000年零售商業(yè)面積860萬平方米，初步估計截止到今年底零售商業(yè)營業(yè)面積達(dá)到近1000萬平方米，比北京市商業(yè)規(guī)劃在2005年達(dá)到1000萬平方米提前3年時間。從總體情況來看，目前的供應(yīng)量已經(jīng)過剩，特別是傳統(tǒng)的商業(yè)，如前門商業(yè)區(qū)、井、西單商業(yè)區(qū)整體商業(yè)已經(jīng)完全飽和，這些市級、地區(qū)級商業(yè)已經(jīng)沒有發(fā)展的空間。而因城市拆遷后新產(chǎn)生的新居住區(qū)，發(fā)展空間比較大，如萬柳地區(qū)、望京、通州等地區(qū)。體現(xiàn)在業(yè)態(tài)特征上，傳統(tǒng)百貨基本沒有發(fā)展的空間。以超級市場、主題商城或主題市場、便利店、購物等為代表的新興業(yè)態(tài)發(fā)展空間比較大。 　　

 

　　二是政策因素。政府的商業(yè)規(guī)劃也是建立在城市的規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的各種要素基礎(chǔ)上。北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物和現(xiàn)代化商業(yè)物流配區(qū)為主的商業(yè)圈。由于城市發(fā)展和住宅郊區(qū)化的趨勢，使三環(huán)路和四環(huán)路周邊地區(qū)成為北京商業(yè)較有發(fā)展?jié)摿Φ牡貛??！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)約有50%位于這一地帶。郊區(qū)衛(wèi)星城要根據(jù)城市規(guī)模和發(fā)展趨勢，規(guī)劃發(fā)展1—2個地區(qū)級商業(yè)和若干個社區(qū)商業(yè)，形成以地區(qū)級商業(yè)為核心，以社區(qū)商業(yè)為骨干，行業(yè)配套、布局合理、規(guī)模適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)體系。新增加營業(yè)面積在5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施，原則上只能布局在地區(qū)級以上的商業(yè)和規(guī)劃的特色商業(yè)街（區(qū)），其中營業(yè)面積1萬平方米以上的大型商場，只能布局在市級商業(yè)和規(guī)劃的大型多功能購物內(nèi)。每個地區(qū)級商業(yè)一般只能安排1-2個營業(yè)面積5000平方米以上的大中型零售商業(yè)設(shè)施。營業(yè)面積1萬平方米以上的大型倉儲式商場只能布局在三環(huán)路以外的商業(yè)。新發(fā)展5000平方米以上的大型超市（包括大型倉儲式商場），與相鄰大型超市之間的距離不得小于4000米。政府的規(guī)劃在某種意義上講，是對我們的指導(dǎo)。 　　

 

　　三是消費(fèi)需求的問題。從今年以來外資商業(yè)巨頭開始大舉進(jìn)入北京，歐洲三大家居超市百安居、歐倍德、樂華梅蘭，世界的便利店7－11，特色突出的西班牙折扣店、美國沃爾瑪、法國歐尚等七家外國連鎖店將入駐北京。從這些商業(yè)大鱷經(jīng)營特征看，正是目前北京需要彌補(bǔ)的業(yè)態(tài)，經(jīng)營的內(nèi)容是消費(fèi)者滿足的東西。所以，開發(fā)商在當(dāng)初規(guī)劃的時候，頭先有基本的判斷和分析，打算引進(jìn)哪些業(yè)態(tài)，需要規(guī)劃什么樣的業(yè)種，從根本上講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位要清晰，要有正確的發(fā)展方向。