海口、瓊山兩市合并，新形勢(shì)、新海口對(duì)房產(chǎn)管理工作提出了更高的要求。為進(jìn)一步做好為群眾服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)，為投資者服務(wù)工作，優(yōu)化我市投資服務(wù)環(huán)境，從今天起，我們將在《海口晚報(bào)》上陸續(xù)刊登房產(chǎn)管理法制和業(yè)務(wù)知識(shí)，全面介紹房產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)章及相應(yīng)的業(yè)務(wù)知識(shí)和服務(wù)工作程序，如何辦理有關(guān)房產(chǎn)業(yè)務(wù)，不斷提高依法行政水平，提高辦事透明度，提高服務(wù)質(zhì)量，廣泛地接受社會(huì)各界及客戶的監(jiān)督，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)及海口經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

　　房屋所有權(quán)的一些內(nèi)容值得了解

　　房屋所有權(quán)是一種物權(quán)，是所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋行使的占有、使用、收益、處分并排除他人干涉的權(quán)利。它是基于一定的法律事實(shí)而取得和消滅的。一般地，房屋所有權(quán)的取得，依其取得的途徑不同可大致分為原始取得和繼受取得兩類。對(duì)于房屋權(quán)屬登記問(wèn)題，當(dāng)今世界各國(guó)或地區(qū)基本采用了契據(jù)登記制和產(chǎn)權(quán)登記制兩大類。如香港、法國(guó)、意大利、日本等均實(shí)行契據(jù)登記制。在我國(guó)，根據(jù)國(guó)家《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，我國(guó)實(shí)行了房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度，也就是房屋權(quán)利申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定到房屋所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（如在?？跒槭蟹慨a(chǎn)管理局）申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記，領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)。房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)（如?？谑蟹慨a(chǎn)管理局）代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及房屋所有權(quán)產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。目前，房屋權(quán)屬登記分為六類，即為總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項(xiàng)權(quán)利登記和注銷登記。房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進(jìn)合法憑證。房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

　　房屋權(quán)屬登記包括四個(gè)基本工作程序

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在實(shí)際操作中，我市房屋權(quán)屬登記依以下程序進(jìn)行（一）受理登記申請(qǐng)。房屋權(quán)屬登記應(yīng)由權(quán)利人（申請(qǐng)人）向市房產(chǎn)管理局提出申請(qǐng)。（二）權(quán)屬審核。由市房產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)權(quán)利人（申請(qǐng)人）所提交的證明文件的形式要件進(jìn)行形式審查，對(duì)申請(qǐng)登記的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核（包括房產(chǎn)現(xiàn)狀及權(quán)屬來(lái)源）。（三）公告。市房產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的，才公告征詢異議。公告不是法定的必需程序。公告的期限可根據(jù)公告的不同內(nèi)容，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)等的規(guī)定或根據(jù)實(shí)際情況而確定。（四）核準(zhǔn)登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。經(jīng)過(guò)審核批準(zhǔn)確認(rèn)的房屋權(quán)屬，準(zhǔn)予登記。經(jīng)過(guò)審核未批準(zhǔn)確認(rèn)房屋權(quán)屬的，予以暫緩登記或不予登記。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，需要暫緩登記的具體情況包括因正當(dāng)理由不能按期交齊證明材料的、按規(guī)定需要補(bǔ)辦手續(xù)的、以及法律和法規(guī)規(guī)定可以準(zhǔn)予暫緩登記的情況。屬違章建筑或臨時(shí)建筑的，登記機(jī)關(guān)不予登記。

　　房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人的主體資格應(yīng)合法

　　房屋權(quán)屬登記必須依照《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，由權(quán)利人（申請(qǐng)人）提出申請(qǐng)，在實(shí)際操作中，對(duì)房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人（權(quán)利人）的主體資格，原則上應(yīng)滿足如下要求：

　?。ㄒ唬?quán)利人（申請(qǐng)人）為法人、其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請(qǐng)。

　　（二）權(quán)利人（申請(qǐng)人）為自然人的，應(yīng)當(dāng)使用其身份證件上的姓名。共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)。房屋他項(xiàng)權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項(xiàng)權(quán)利人共同申請(qǐng)。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為無(wú)民事行為能力或限制民事行為能力人的，應(yīng)由其法定代理人代為申請(qǐng)。權(quán)利人不能親自辦理登記申請(qǐng)手續(xù)的，可出具委托書(shū)，由委托代理人代為申請(qǐng)。登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要時(shí)，其委托書(shū)須經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證。

　?。ㄈ┓慨a(chǎn)行政主管部門(mén)直管的公房由登記機(jī)關(guān)直接代為登記。

　?。ㄋ模┮婪ㄓ煞慨a(chǎn)行政主管部門(mén)代管的房屋，以及無(wú)人主張權(quán)利的房屋，由登記機(jī)關(guān)依法直接代為登記，但不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　涉外房屋權(quán)屬登記，如何出具（權(quán)利人）申請(qǐng)人的身份證明

　?。ㄒ唬?quán)利人（申請(qǐng)人）是居住在與我國(guó)有外交關(guān)系國(guó)家的華僑，可以在我國(guó)駐該國(guó)的或領(lǐng)事館直接辦理公證證明。權(quán)利人（申請(qǐng)人）為居住在與我國(guó)有外交關(guān)系國(guó)家的外國(guó)人，只能在當(dāng)?shù)剞k理公證文書(shū)，然后經(jīng)本國(guó)外交部或在其委托機(jī)構(gòu)公證，再經(jīng)我國(guó)駐該國(guó)的或領(lǐng)事館認(rèn)證。

　　上述條款，權(quán)利人（申請(qǐng)人）所在國(guó)與我國(guó)簽訂有互免認(rèn)證條款的，公證人（單位）出具的公證文書(shū)無(wú)需認(rèn)證，可直接向市房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。

　?。ǘ?quán)利人（申請(qǐng)人）為居住在與我國(guó)有無(wú)外交關(guān)系國(guó)家的（包括華僑和外國(guó)人），辦理公證、認(rèn)證的程序如下：1.在住所地國(guó)家辦理公證。2.經(jīng)住所地國(guó)家外交部認(rèn)證。3.再到與我國(guó)和住所地國(guó)家均有外交關(guān)系的第三國(guó)駐該國(guó)使領(lǐng)館認(rèn)證。4.再經(jīng)第三國(guó)外交部認(rèn)證。5.我國(guó)外交部認(rèn)證。本條款中，權(quán)利人（申請(qǐng)人）是華僑和外籍華人，如果辦理上述認(rèn)證手續(xù)確實(shí)有困難，可以請(qǐng)求當(dāng)?shù)貎S辦、僑聯(lián)等機(jī)構(gòu)出具確認(rèn)是住所地國(guó)家公證人（單位）出具的公證文書(shū)的證明，但該證明不具有必須采證的程序效力。如申請(qǐng)權(quán)屬登記的標(biāo)的價(jià)值特別大時(shí)，市房產(chǎn)管理部門(mén)可根據(jù)情況對(duì)該證明予以采證或不予采證。

　?。ㄈ?quán)利人（申請(qǐng)人）為居住臺(tái)灣地區(qū)的公民，在實(shí)際事務(wù)處理中，對(duì)臺(tái)灣公證機(jī)關(guān)給臺(tái)灣同胞出具的公證文書(shū)，市房產(chǎn)管理部門(mén)一般可予采證，辦理權(quán)屬登記。

　　（四）關(guān)于涉外房產(chǎn)繼承事項(xiàng)的登記，權(quán)利人（申請(qǐng)人）除按有關(guān)規(guī)定辦理涉外證明外，還需到國(guó)內(nèi)房屋所在地公證機(jī)關(guān)再辦理國(guó)內(nèi)公證，由國(guó)內(nèi)公證機(jī)關(guān)出具繼承權(quán)公證書(shū)，市房產(chǎn)管理部門(mén)可依據(jù)繼承權(quán)公證書(shū)辦理房產(chǎn)登記事項(xiàng)。

　　如何實(shí)施房屋總登記

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，?？谑腥嗣裾鶕?jù)需要，可在一定期限內(nèi)對(duì)本行政轄區(qū)內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記，即實(shí)施房屋總登記。同時(shí)，市房產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)為需要時(shí)，可報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書(shū)進(jìn)行驗(yàn)證或換證。凡已列入總登記、驗(yàn)證或換證范圍內(nèi)的房屋，無(wú)論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書(shū)，權(quán)屬狀態(tài)有無(wú)變化，均應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記。具體操作中，實(shí)施總登記、驗(yàn)證和換證的期限，由市人民政府規(guī)定，但應(yīng)在規(guī)定的期限開(kāi)始之日的30日前，就總登記、驗(yàn)證和換證的區(qū)域、申請(qǐng)期限、當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交的有關(guān)證件、受理申請(qǐng)地點(diǎn)等事項(xiàng)進(jìn)行公告。

　　新建房屋如何申辦房屋權(quán)屬登記

　　現(xiàn)實(shí)中，常存在一些新建房屋，未能及時(shí)申辦房屋產(chǎn)權(quán)登記的現(xiàn)象。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，新建房屋在獲得房屋竣工驗(yàn)收證明后的3個(gè)月內(nèi)，申請(qǐng)人應(yīng)向市房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記。在申辦房屋權(quán)屬登記之前，申請(qǐng)人頭先應(yīng)就該房屋委托有關(guān)測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋面積測(cè)繪工作，取得房屋測(cè)繪報(bào)告后，并向市房產(chǎn)管理部門(mén)提交如下證明文件：（一）土地使用權(quán)證書(shū)或土地來(lái)源證明；（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（三）房屋竣工驗(yàn)收合格的證明。（四）房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告。（五）其他相應(yīng)的證明材料。申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記時(shí)，申請(qǐng)人可根據(jù)意愿申辦房屋總證（整棟房屋產(chǎn)權(quán)證），也可申辦分層或分戶房屋產(chǎn)權(quán)證。對(duì)商品房而言，一般原則上要求申辦分層或分戶證為宜。證件齊全，市房產(chǎn)管理部門(mén)受理登記申請(qǐng)，并在15個(gè)工作日內(nèi)核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。新建房屋在在建期間，若土地使用權(quán)設(shè)定抵押，該新建房屋竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后，市房產(chǎn)管理部門(mén)也可給予辦理房屋權(quán)屬登記，并在房屋權(quán)屬證書(shū)上注明該房屋所占有土地設(shè)定的相應(yīng)抵押事項(xiàng)。房屋權(quán)利人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，未經(jīng)該土地抵押權(quán)人同意或土地抵押關(guān)系解除，不得辦理房屋購(gòu)賣等的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　舊城區(qū)老房屋也應(yīng)申辦權(quán)屬登記

　　目前，居住在舊城區(qū)老房屋的一些居民常存在一種不正確的觀點(diǎn)，認(rèn)為自家祖先留下的老房屋，已經(jīng)居住并使用了幾十年，是否申辦房屋產(chǎn)權(quán)證；或已取得原廣東省的房地產(chǎn)所有證，是否辦理?yè)Q證登記手續(xù)，已經(jīng)不是很重要，其實(shí)不然。1995年1月1日，我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》正式實(shí)施，并明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”。《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定“房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的先進(jìn)合法憑證”。1997年，我市按有關(guān)規(guī)定正式啟用了國(guó)家建設(shè)部統(tǒng)一印制的房屋權(quán)屬證書(shū)，也就是要求舊城區(qū)老房屋權(quán)利人（申請(qǐng)人），都應(yīng)按規(guī)定申辦房屋權(quán)屬登記，或辦理原廣東省海口市《房地產(chǎn)所有證》的換證登記手續(xù)。具體可按如下規(guī)定及程序提交相應(yīng)證明文件辦理。

　?。ㄒ唬┓课萁ㄖ娣e測(cè)繪成果報(bào)告。權(quán)利人（申請(qǐng)人）可先委托有關(guān)房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋測(cè)繪工作。

　?。ǘ┡f證換新證的，應(yīng)提交原廣東省?？谑小斗康禺a(chǎn)所有證》，以及其他相應(yīng)的證明文件；申請(qǐng)舊城區(qū)老房屋初始登記的，應(yīng)提交《土地使用權(quán)證》、房屋權(quán)屬來(lái)源的相應(yīng)證明文件，以及其他相應(yīng)的證明文件。

　　證件齊全的，市房產(chǎn)管理部門(mén)受理登記申請(qǐng)，經(jīng)審核確認(rèn)權(quán)屬的，可在15個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)房屋初始登記手續(xù)；或在5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)舊證換新證的登記手續(xù)，核發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。

　　商品房預(yù)售（購(gòu)）應(yīng)注意什么

　　商品房預(yù)售，俗稱“賣樓花”，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中且未取得房屋竣工驗(yàn)收合格證明的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。根據(jù)城市《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度和商品房預(yù)售合同的登記備案制度。也就是在?？谑行姓爡^(qū)范圍內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，頭先應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可進(jìn)行商品房預(yù)售，并按規(guī)定程序辦理預(yù)售合同登記備案

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