物業(yè)管理始于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時正值英國工業(yè)化大發(fā)展，大量農(nóng)民進(jìn)人城市，出現(xiàn)了房屋出租。為維護(hù)住用者的權(quán)利，需要一套行之有效的管理方法，于是出現(xiàn)了專業(yè)的物業(yè)管理。自那以后，物業(yè)管理傳遍世界各地，并受到各國的普遍重視。目前美國、英國、中國香港等國家或地區(qū)的物業(yè)管理非常發(fā)達(dá)，受到政府、業(yè)主、住用者的歡迎，正處于蓬勃發(fā)展之中，方興未艾。

英、美的物業(yè)管理

一、英美的物業(yè)管理已成為社會化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

二、英美的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目多，內(nèi)容廣泛，包括物業(yè)建設(shè)前后、物業(yè)使用全過程的管理。

三、管理方式非常靈活。業(yè)主或用戶委托物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，而物業(yè)公司的管理方式非常靈活。小修工程、日常養(yǎng)護(hù)可由內(nèi)部維修人員完成，而大、中工程可以采取承包方式轉(zhuǎn)給別的專業(yè)公司完成。一個項(xiàng)目或工程如綠化管理，可單項(xiàng)承包也可整體承包。費(fèi)用由雙方協(xié)商，計(jì)費(fèi)方法可依時間長短，也可按次計(jì)費(fèi)。

四、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)由委托方與物業(yè)管理公司（或機(jī)構(gòu)）商定，視市場供求狀況、地區(qū)環(huán)境以及房屋的數(shù)量與質(zhì)量由雙方自由協(xié)商而定，一般無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司的管理費(fèi)來源多渠道，有租金收入、服務(wù)費(fèi)，甚至有政府補(bǔ)貼。

五、物業(yè)管理公司（機(jī)構(gòu)）人員精干，效率高，固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時聘請．可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開支。 　

中國香港的物業(yè)管理

香港已有40多年的物業(yè)管理歷史，香港人的努力加上積極吸收外國的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，使得香港的物業(yè)管理發(fā)展日趨成熟和完善，目前已形成一整套的管理體制和機(jī)構(gòu)。

一、香港的住宅房屋按所有權(quán)性質(zhì)可分為三類：一是公營房屋，即由政府投資建設(shè)，出售或出租給中低收人家庭的房屋，這類房屋由香港房屋署下轄的房屋管理處具體負(fù)責(zé)管理，機(jī)構(gòu)健全，配有專業(yè)管理人員，管理方式靈活，一些項(xiàng)目常用招標(biāo)或承包等方式交由專業(yè)公司完成。二是公私合營的房屋。三是私營房屋。后兩類房屋產(chǎn)權(quán)一般用于私人所有，業(yè)主或業(yè)主委員會委托專業(yè)的物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的共同事務(wù)進(jìn)行管理，提供服務(wù)。

二、香港物業(yè)公司的數(shù)量非常多。在香港，物業(yè)管理公司只需經(jīng)工商登記就可以承攬業(yè)務(wù)，香港政府還沒有對物業(yè)管理公司采取發(fā)牌制度（類似內(nèi)地的資質(zhì)證書）。因此，物業(yè)管理企業(yè)在香港數(shù)量非常多。

三、為管理好私人樓宇，香港政府頒布了《多層大廈（業(yè)主立案法團(tuán)）條例》，倡導(dǎo)多層大廈業(yè)主組織法團(tuán)，設(shè)立管理委員會。業(yè)主立案法團(tuán)是全體業(yè)主組成的法定團(tuán)體，管理委員會由業(yè)主大會上50％以上的業(yè)主通過成立，代表行業(yè)主立案法團(tuán)的權(quán)利與責(zé)任。業(yè)主立案法團(tuán)通過招標(biāo)、協(xié)議或委托等方式聘請物業(yè)管理公司管理物業(yè)，監(jiān)督管理公司的運(yùn)作。管理公司與業(yè)主立案法團(tuán)是聘用與被聘用的關(guān)系，管理公司之間為獲聘而竟?fàn)幖ち摇?

四、香港物業(yè)公司的經(jīng)費(fèi)全部來源于各業(yè)主的管理費(fèi)，管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)完全按照管理工作的實(shí)際支出而定。管理公司的一切費(fèi)用，包括人員工資、辦公費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)、清潔費(fèi)、煤氣費(fèi)等都從所收的管理費(fèi)中開支。管理公司的利潤是從管理費(fèi)支出中提取5％－15％這一比例的管理酬金而獲得。管理公司的收支帳目必須定期公開，接受業(yè)主的監(jiān)督，一些較大規(guī)模的維修工程，牽涉到大筆費(fèi)用支出，須征詢業(yè)主立案法團(tuán)的意見方能進(jìn)行，如未獲準(zhǔn)，物業(yè)公司不得堅(jiān)持。

韓國、日本的物業(yè)管理

韓國和日本屬于市場經(jīng)濟(jì)國家，物業(yè)管理發(fā)展的較為成熟。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一、物業(yè)管理的法律基礎(chǔ)比較好。目前，韓國和日本物業(yè)管理的基本法律是區(qū)分所有法（區(qū)分所有權(quán)法）。

二、韓國、日本對從事物業(yè)管理的企業(yè)、人員均有很高的要求，并重視對從業(yè)人員的培訓(xùn)教育。韓國、日本的物業(yè)管理企業(yè)均需領(lǐng)取特別的經(jīng)營許可證才能夠從事物業(yè)管理。物業(yè)管理從業(yè)人員必須經(jīng)過一定的考試并取得資格后才能擔(dān)任管理職務(wù)。

三、物業(yè)管理的社會環(huán)境比較好。一是公眾積極參與物業(yè)管理；二是業(yè)主接受花錢購服務(wù)的管理形式。由于激烈的市場競爭，各種物業(yè)公司的服務(wù)收費(fèi)水平平均化，所以業(yè)主的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)相對明確，業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)是天經(jīng)地義的事情，如果拒付物業(yè)管理費(fèi)是違背社會道德規(guī)范和國家法律的。

四、物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化程度高。韓國和日本的大廈及住宅的管理水平比較齊整。房屋的維修保養(yǎng)及時，沒有失修失養(yǎng)的現(xiàn)象；大廈及住宅均很清潔，基本沒有衛(wèi)生死角。韓國、日本一般居住區(qū)的管理水平大約達(dá)到我國的全國杰出小區(qū)的管理水平。

韓國、日本的物業(yè)管理專業(yè)化水平高的另外一個表現(xiàn)是其社會分工的程度也高。物業(yè)管理企業(yè)與社會其它水、電、氣、維修等行業(yè)的分工和協(xié)作關(guān)系緊密。在一些比較小的住宅或大廈中，業(yè)主們比較容易地通過這種高度專業(yè)化的社會分工實(shí)現(xiàn)自我管理。

五、韓國、日本物業(yè)管理發(fā)展的一個特點(diǎn)是政府依靠社會中介組織實(shí)現(xiàn)對物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范和管理。韓國物業(yè)管理的全國性組織是住宅管理協(xié)會。日本相關(guān)的全國性組織則比較多，如高層樓宇管理協(xié)會、電梯管理協(xié)會、住宅管理協(xié)會等等。這些協(xié)會一方面為會員提供市場信息、人員培訓(xùn)等服務(wù)，另一方面也從事行業(yè)規(guī)范化的工作。

澳大利亞的物業(yè)管理

澳大利亞是世界上擁有自有住房較多的國家之一，除了實(shí)力雄厚的投資者外，還有眾多小的投資者熱衷于投資居民住宅，以求得能合法的減免稅收及得到比其他投資更高的回報(bào)和更高的安全系數(shù)。這樣，許多專業(yè)化的物業(yè)管理公司就應(yīng)運(yùn)而生，來幫助投資者管理好物業(yè)。澳大利亞的物業(yè)管理運(yùn)作特色及過程主要有：

一、物業(yè)管理公司須有執(zhí)照。在澳大利亞從事物業(yè)管理的企業(yè)必須有管理牌照，從業(yè)人員必須具備相應(yīng)的專業(yè)知識和技能。由于物業(yè)分類較多，不同種類的物業(yè)有不同的特點(diǎn)，這就需要不同的法律知識和專業(yè)技能，所以就產(chǎn)生了不同的物業(yè)管理牌照。例如：持居民住宅牌照的不能管理商業(yè)辦公樓，而持工業(yè)用房牌照的不能管理購物大樓等。另外，這些物業(yè)管理公司或物業(yè)代理也受到政府監(jiān)督和檢查，若發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)違法行為，將受到不同形式的處罰和制裁，如罰款、吊銷或暫停牌照，嚴(yán)重的甚至?xí)行獭?

二、澳大利亞的物業(yè)管理分為：多層住宅樓的管理、高層住宅樓管理和商用的辦公大樓管理。

多層住宅樓有一個由業(yè)主組成的大樓管理委員會來管理大樓的外圍及樓內(nèi)的公共部分。

高層住宅樓聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司或物業(yè)代理進(jìn)行管理是通常的做法，當(dāng)然管理費(fèi)也相應(yīng)較高。

商用的辦公大樓的管理一般采取由業(yè)主聘請物業(yè)管理公司代為管理，管理形式可分為兩種，一種是物業(yè)管理公司與各專業(yè)公司簽訂合同；另一種是物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽定“二手合同”。種管理較為普遍，物業(yè)管理公司與一些專業(yè)公司如清潔公司、保安公司、空調(diào)保養(yǎng)維修公司等簽訂合同，合同中具體規(guī)定了服務(wù)、管理的具體項(xiàng)目及費(fèi)用。由于市場競爭激烈，合同到期時，物業(yè)管理公司有權(quán)對各專業(yè)公司進(jìn)行更換，以取得客戶的滿意及獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

另一種商業(yè)大樓的物業(yè)管理形式稱之為“二手合同”形式，即大樓的物業(yè)管理公司與另一家物業(yè)管理公司簽訂合同。“二手合同”主要是由于近幾年的經(jīng)濟(jì)不景氣，取得大樓管理權(quán)的物業(yè)管理公司為了降低營運(yùn)成本和縮小管理規(guī)模而出現(xiàn)的“二手合同”。在目前雖然還不普遍，但卻是物業(yè)管理的一種新模式，值得我國物業(yè)管理行業(yè)借鑒。

新加坡的物業(yè)管理

新加坡的物業(yè)管理是在政府提出“居者有其屋”的政策，鼓勵居民逐步擁有（購購）自己的住房而推向全國的。經(jīng)過40余年的努力，已經(jīng)形成一整套運(yùn)行機(jī)制。

一、物業(yè)管理組織系統(tǒng)健全。新加坡物業(yè)管理統(tǒng)一由新加坡建設(shè)發(fā)展局負(fù)責(zé)。該局下設(shè)36個區(qū)辦事處，每個辦事處一般管理2—3個小區(qū)，每個小區(qū)擁有4000－－6000個住戶，區(qū)辦事處管理住宅一般為10000一15000套（戶）。

二、物業(yè)管理實(shí)行法治管理，而且管理范圍廣泛。除對物業(yè)管理作出一般性規(guī)定之外，對出售的公共住宅內(nèi)部裝修和管理也作出了極為詳盡的規(guī)定。如對新房裝修的期限、保修的期限和室內(nèi)裝修的項(xiàng)目等都作出了嚴(yán)格規(guī)定，使之均被納人依法管理的范疇。

三、新加坡政府對住宅小區(qū)公共設(shè)施（設(shè)備）保養(yǎng)維修十分重視，要求物業(yè)管理企業(yè)提供較優(yōu)質(zhì)保養(yǎng)和服務(wù)。

住宅樓的維修。政府規(guī)定每5年對樓房的外墻、公共走廊、樓梯、屋頂及其公共場所進(jìn)行一次維修。

電梯的保養(yǎng)與維修。所有的住宅電梯必須保證性能良好，一旦電梯發(fā)生故障，5時辰內(nèi)電梯維修工必須到場維修。

戶內(nèi)水電衛(wèi)生設(shè)備的保養(yǎng)。國家建設(shè)發(fā)展局設(shè)有“熱線”電話，與各區(qū)辦事處的保養(yǎng)組保持聯(lián)系，為居民提供24公里服務(wù)。各區(qū)辦事處都有維修車，車內(nèi)設(shè)有無線電話，以提供工作便利。

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