房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，進(jìn)入購方市場，離開營銷肯定是不行的。但是，由于在我國起步較晚，而前期的高暴利造成房地產(chǎn)就是一個賺大錢的行業(yè)這種誤解，形成營銷策劃相對落后于其他行業(yè)。真正的營銷手段只是在上海、廣州等大城市己部分得到運用，所取得的效果也是令房地產(chǎn)界刮目相看的。
　　目前，賣好賣得快大部分是期房。為什么期房賣得那么快呢一是選擇余地大、二是房型好，三是綠化及配套設(shè)施全。我認(rèn)為，這都是表面現(xiàn)象，其實是全面貫穿了一根紅線，這就是營銷策劃。營銷策劃其實是被逼上梁山的。剛開始都認(rèn)為自己的地段好，房型也可以，大家需要的是內(nèi)在的質(zhì)量，需要的是實實在在的房子、花錢購看不到的東西是不可能的。結(jié)果是房子造出來，造成大量的積壓，因為造之前，根本不知道是賣給誰的。
一要營造一個真正的旺鋪
　　房地產(chǎn)界有句名言，就是“地段、地段，還是地段”的“三段論”。也就是說，擁有好的地段就能賣出去。
　　其實地段是房地產(chǎn)營銷中的一個重要部分。地段可以分為多種多樣。
　　(一)繁華地段
　　這種地段誰都想得到，但繁華地段是否都好呢？作為繁華地段，具備以下特征：
　　1．地價較高；
　　2．搬遷困難；
　　3．定位較死；
　　4．人流較大。
　　作為這樣的繁華鬧區(qū)，所表現(xiàn)的樓盤要堅持以下的原則：
　　1．根據(jù)街區(qū)功能進(jìn)行開發(fā)各類型的房地產(chǎn)，一般在繁華的商業(yè)區(qū)不宜開發(fā)高端寫字樓。
　　2．要建住宅一般多為高層，比如上海的世紀(jì)之門與沙田新苑，在此建造的均是高層。
　　3．要有健全的服務(wù)設(shè)施。盡管繁華地段的商業(yè)功能較全，但在小區(qū)內(nèi)還要有一些服務(wù)設(shè)施。
　　在繁華區(qū)內(nèi)，上海的經(jīng)驗是如何使樓盤與周圍的樓盤相比與眾不同，比如綠洲城市花園與周圍的建筑相比，就格外引人注目。
　　(二)公共設(shè)施地段
　　假如您所開發(fā)的樓盤靠近公園、博物館、**口、廣場、大學(xué)、體育館、購物、中小學(xué)等，這些樓盤都是較好的地段，這時就要充分利用這些公共設(shè)施。
　　比如靠近公園可以將窗口朝向公園．并能夠再開一個門與公園相連，使公園變成自己的花園。
　　 (三)地段一般，公共設(shè)施幾乎沒有的地段
　　這種情況可能要占大多數(shù)。在上海，愛建城市花園與沙田花園這兩個樓盤的成功開發(fā)，已充分證明了一般的地段只要進(jìn)行良好的包裝，還是能夠開發(fā)好的。
　　 (四)偏遠(yuǎn)的地段
　　隨著城市的延伸，郊外的士地較便宜。在上海的萬科城市花園、海天花園、恒大公寓、和家園等，都存在以下共同的特點：
　　1．科學(xué)合理的戶型；
　　2．的綠化；
　　3．配套的服務(wù)功能完善；
　　4．文化品味的塑造；
　　5．創(chuàng)造交通條件。
　　在郊區(qū)所吸引的顧客與市內(nèi)的不太一樣，其目標(biāo)對準(zhǔn)有坐擁車或上班時間特殊的人，對居住環(huán)境有較高要求的人。
　　不論是處于好的地段還是不好的地段，頭先要求開發(fā)商根據(jù)目標(biāo)顧客的要求，創(chuàng)造出滿足需求的樓盤，但是真正這樣做的比較少。
　　但也并不是說在任何地方搞樓盤都可以，對周邊環(huán)境一定要有一個嚴(yán)格的要求。
　　在上海蓮浦花苑周圍，可以看到大片大片的樓群，但都賣得價格低，現(xiàn)房賣得不怎么樣。
　　對地段的包裝及形象功能提升，是上海地產(chǎn)界目前必須做的一個工作。

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