隨著市場經濟的不斷發(fā)展和深化，房地產業(yè)成為引人注目的新的經濟增長點，作為支柱產業(yè)之一，其在市場經濟總體格局中的地位愈益突出。
在這一大背景下應運而生的房地產項目策劃，也由此而越來越受到業(yè)界人士的高度重視和普遍關注。策劃的水準意味著項目的優(yōu)劣，策劃的成敗在相當程度上決定著項目的市場命運，這樣的結論在成熟的開發(fā)商看來是不容置疑的共識和無須爭辯的事實。然而，面對不斷加劇的市場競爭，與明確的“策劃需要”相比，“需要怎樣的策劃”和“怎樣進行策劃”卻霧里看花，不甚明了，這種目的和手段的矛盾，觀念和方法的沖突，困擾著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖通過項目策劃思維模式的思考，對房地產項目策劃尤其是住宅項目策劃思維的一般方法和應該有的基本規(guī)律，結合上述問題作求教大方的分析和拋磚引玉的探討。
一、 策劃思維的邏輯起點
1、 策劃與策劃思維
所謂策劃，簡言之即策略和謀劃，是對未來將要發(fā)生的事情所做的當前決策，表現為一種借助腦力進行模擬操作的理性行為，出主意、想辦法、制定實施方案。要解決的是做什么、何時做、誰來做、怎么做的問題。任何一個成功的策劃都是策略和謀劃高度統一的結果，策略是前提，謀劃是關鍵，策略是“源”，謀劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃特別是房地產項目策劃其本身具有哪些屬性呢？它當具有資源整合的合理性，實施運作的可控性、可操作性，把握市場不同凡響的準確性和利潤化的經濟性，這些基本元素的有機構成是策劃萬變不離其宗的要義，是保證策劃質量的根本。
策劃思維是知識密集型的高端思維，嚴密性和創(chuàng)造性以及某種意義上的靈感性是其基本的思維特質。它不同于一般的創(chuàng)作思維，也不同于經營管理思維，不同于經驗思維、理論思維、形象思維，而是一種以創(chuàng)造性思維和直覺思維為精華的多種思維方式融為一體的組合思維。廣博的知識，豐富的經驗，敏銳的市場觸覺，深厚的專業(yè)素養(yǎng)是的策劃思維的基礎。策劃思維的嚴密性與圍棋思維相仿，既要有良好的大局觀，又要有準確的計算能力，以權衡得失，判斷優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維的靈感性與廣告的創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現，山窮水復之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特創(chuàng)造劃時代的“流水作業(yè)”，就是因為在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工協作的工作情景，突現靈感，受到啟發(fā)，并加以創(chuàng)造性設計和發(fā)揮而形成的。
策劃思維的特性是由策劃本身決定的。策劃人的個性和觀念對策劃思維有影響，并因此而形成不同的策劃風格，概念包裝型，產品務實型，多元整合型等均屬于不同主張或不同項目條件下的幾種策劃風格。
2、 策劃思維的邏輯起點
策劃思維之邏輯起點的正確選擇，對于策劃作業(yè)的全過程來說，具有不能忽視的重要意義。就人類思維“概念、判斷、推理” 的一般程式而言，無疑，概念設計是策劃思維的邏輯起點。這里所說的概念是指房地產的產品概念，或者說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花園的“大榕樹下，健康人家”的生態(tài)概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”的健康概念；碧桂圓“給你一個五的家”的身份概念和先辦學校，再建房子的教育概念，以及北京現代城的SOHO概念等都是房地產項目策劃概念設計有口皆碑的典范。
如果說上述概念設計是從整體規(guī)劃的角度進行的，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計的領域，前者是生活概念，后者是住宅產品概念，前者是宏觀的小區(qū)概念，后者是微觀的建筑概念。上?？禈虬雿u的“獨院式住宅”、北京現代城的“SOHO”空間，還有所謂的“TOWNHOUSE” “LOFUT” “COSMO”等均為住宅概念設計時尚的杰作和代表。

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