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房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的4P與4C
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 912 次
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷,即使不能通過網(wǎng)絡(luò)達(dá)成較終交易,其宣傳和溝通作用仍十分重要。
在傳統(tǒng)的教科書中,產(chǎn)品行銷較有四個(gè)要素(簡稱4P)組合成產(chǎn)品行銷理論,即產(chǎn)品(production)、價(jià)格(price)、通路(place)、促銷(promotion)。產(chǎn)品、價(jià)格兩個(gè)P組合得好,可能產(chǎn)品比較好銷,通路廣,銷售肯定增加。在房地產(chǎn)中,產(chǎn)品(Products)要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場。價(jià)格(price)研究定價(jià)既符合政府規(guī)定,又對目標(biāo)市場的顧客具有足夠的吸引力,有競爭能力。在價(jià)格安排上,可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。地點(diǎn)(Place)渠道,研究和安排如何使目標(biāo)市場顧客接近或者方便地購購自己的產(chǎn)品,即安排售樓點(diǎn)和中介代理問題。促銷(Promote)研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷?,F(xiàn)代營銷理論中行銷的四個(gè)要素演變?yōu)橄M(fèi)者(CONSUMER)、消費(fèi)者需求或需要的成本(COST)、消費(fèi)者購購的便利性(CONVENIENCE)以及溝通(COMMUNICATION)。房地產(chǎn)商已不再強(qiáng)調(diào)賣能制造的房子,而是賣消費(fèi)者想購的房子;營銷的傳播已由"消費(fèi)者請注意"轉(zhuǎn)變?yōu)椋⒄堊⒁庀M(fèi)者";消費(fèi)者成為房地產(chǎn)市場的主角。
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)的營銷方式從營銷的手段、方式、工具、渠道以及營銷策略都有本質(zhì)的區(qū)別,但營銷目的都是為了銷售、宣傳商品及服務(wù)、加強(qiáng)和消費(fèi)者的溝通與交流等。雖然網(wǎng)絡(luò)營銷不是簡單的營銷網(wǎng)絡(luò)化,但是其仍然沒有脫離傳統(tǒng)4P和4C營銷理論。
從產(chǎn)品與消費(fèi)者角度來看,房地產(chǎn)是比較適合網(wǎng)絡(luò)營銷的產(chǎn)品之一,從營銷角度來看,房地產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷,即使不能通過網(wǎng)絡(luò)達(dá)成較終的交易,網(wǎng)絡(luò)營銷的宣傳和溝通作用仍十分重要。網(wǎng)絡(luò)營銷可真正直接面對消費(fèi)者,實(shí)施差異化行銷,可針對某一類型甚至一個(gè)消費(fèi)者制訂相應(yīng)的營銷策略,并且消費(fèi)者可以自由選擇自己感興趣的房產(chǎn)觀看或購購。在發(fā)展商看來,顧客選擇產(chǎn)品的方式僅是輕輕一點(diǎn)鼠標(biāo),品牌轉(zhuǎn)換成本大為降低,因而產(chǎn)品忠誠度也更難維持。實(shí)施品牌戰(zhàn)略,必須在產(chǎn)品的開發(fā)階段就要考慮產(chǎn)品的吸引力,依靠全新的數(shù)字技術(shù)與品牌形象爭奪顧客的"眼球"。
從價(jià)格上看,由于網(wǎng)絡(luò)營銷直接面對消費(fèi)者,減少了批發(fā)商、零售商等中間環(huán)節(jié),節(jié)省了中間營銷費(fèi)用,可以減少銷售成本,降低營銷費(fèi)用,所以商品的價(jià)格可以低于傳統(tǒng)銷售方式的價(jià)格,從而產(chǎn)生較大的競爭優(yōu)勢。由于在互聯(lián)網(wǎng)上信息傳播的高效性、對稱性,使價(jià)格的波動(dòng)非常有限,因而尋求盡量接近房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的開盤價(jià)將顯得越發(fā)重要。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使消費(fèi)者足不出戶就可以參加競購,也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得較優(yōu)價(jià)格提供了可能。
從促銷來看,網(wǎng)絡(luò)營銷本身可采用電子郵件、網(wǎng)頁、網(wǎng)絡(luò)廣告等方式。也可以借鑒傳統(tǒng)營銷中的促銷方式,一方面網(wǎng)絡(luò)營銷為消費(fèi)者提供了足不出戶即可挑選購購自己所需的商品和服務(wù)的方便,一方面少了消費(fèi)者直接面對商品的直觀性,限于商家的誠實(shí)和信用,不能保證網(wǎng)上的信息完全的真實(shí),在一定程度給消費(fèi)者又帶來了不便,因此應(yīng)該采取與傳統(tǒng)促銷相結(jié)合的方式。
從渠道上看,網(wǎng)絡(luò)有很強(qiáng)的互動(dòng)性和全球性,網(wǎng)絡(luò)營銷可以實(shí)時(shí)地和消費(fèi)者進(jìn)行溝通,解答消費(fèi)者的疑問,并可以通過BBS、電子郵件快速為消費(fèi)者提供信息。網(wǎng)上直銷、電子商場、房產(chǎn)超市等新渠道的出現(xiàn)對傳統(tǒng)營銷渠道提出了挑戰(zhàn),房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該學(xué)會(huì)兩條腿走路。
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