房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷，即使不能通過網(wǎng)絡(luò)達(dá)成較終交易，其宣傳和溝通作用仍十分重要。

　　在傳統(tǒng)的教科書中，產(chǎn)品行銷較有四個(gè)要素（簡稱4P）組合成產(chǎn)品行銷理論，即產(chǎn)品（production）、價(jià)格（price）、通路（place）、促銷（promotion）。產(chǎn)品、價(jià)格兩個(gè)P組合得好，可能產(chǎn)品比較好銷，通路廣，銷售肯定增加。在房地產(chǎn)中，產(chǎn)品（Products）要研究安排樓盤的特色、品牌、包裝和服務(wù)如何更好地適應(yīng)目標(biāo)市場。價(jià)格（price）研究定價(jià)既符合政府規(guī)定，又對目標(biāo)市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。在價(jià)格安排上，可包括優(yōu)惠價(jià)、折扣價(jià)、津貼和付款條件的寬限等。地點(diǎn)（Place）渠道，研究和安排如何使目標(biāo)市場顧客接近或者方便地購購自己的產(chǎn)品，即安排售樓點(diǎn)和中介代理問題。促銷（Promote）研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷?，F(xiàn)代營銷理論中行銷的四個(gè)要素演變?yōu)橄M(fèi)者（CONSUMER）、消費(fèi)者需求或需要的成本（COST）、消費(fèi)者購購的便利性（CONVENIENCE）以及溝通（COMMUNICATION）。房地產(chǎn)商已不再強(qiáng)調(diào)賣能制造的房子，而是賣消費(fèi)者想購的房子；營銷的傳播已由＂消費(fèi)者請注意＂轉(zhuǎn)變?yōu)椋⒄堊⒁庀M(fèi)者＂；消費(fèi)者成為房地產(chǎn)市場的主角。

　　房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)的營銷方式從營銷的手段、方式、工具、渠道以及營銷策略都有本質(zhì)的區(qū)別，但營銷目的都是為了銷售、宣傳商品及服務(wù)、加強(qiáng)和消費(fèi)者的溝通與交流等。雖然網(wǎng)絡(luò)營銷不是簡單的營銷網(wǎng)絡(luò)化，但是其仍然沒有脫離傳統(tǒng)4P和4C營銷理論。

　　從產(chǎn)品與消費(fèi)者角度來看，房地產(chǎn)是比較適合網(wǎng)絡(luò)營銷的產(chǎn)品之一，從營銷角度來看，房地產(chǎn)通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行營銷，即使不能通過網(wǎng)絡(luò)達(dá)成較終的交易，網(wǎng)絡(luò)營銷的宣傳和溝通作用仍十分重要。網(wǎng)絡(luò)營銷可真正直接面對消費(fèi)者，實(shí)施差異化行銷，可針對某一類型甚至一個(gè)消費(fèi)者制訂相應(yīng)的營銷策略，并且消費(fèi)者可以自由選擇自己感興趣的房產(chǎn)觀看或購購。在發(fā)展商看來，顧客選擇產(chǎn)品的方式僅是輕輕一點(diǎn)鼠標(biāo)，品牌轉(zhuǎn)換成本大為降低，因而產(chǎn)品忠誠度也更難維持。實(shí)施品牌戰(zhàn)略，必須在產(chǎn)品的開發(fā)階段就要考慮產(chǎn)品的吸引力，依靠全新的數(shù)字技術(shù)與品牌形象爭奪顧客的＂眼球＂。

　　從價(jià)格上看，由于網(wǎng)絡(luò)營銷直接面對消費(fèi)者，減少了批發(fā)商、零售商等中間環(huán)節(jié)，節(jié)省了中間營銷費(fèi)用，可以減少銷售成本，降低營銷費(fèi)用，所以商品的價(jià)格可以低于傳統(tǒng)銷售方式的價(jià)格，從而產(chǎn)生較大的競爭優(yōu)勢。由于在互聯(lián)網(wǎng)上信息傳播的高效性、對稱性，使價(jià)格的波動(dòng)非常有限，因而尋求盡量接近房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的開盤價(jià)將顯得越發(fā)重要。網(wǎng)絡(luò)的互動(dòng)性使消費(fèi)者足不出戶就可以參加競購，也為房地產(chǎn)開發(fā)商獲得較優(yōu)價(jià)格提供了可能。

　　從促銷來看，網(wǎng)絡(luò)營銷本身可采用電子郵件、網(wǎng)頁、網(wǎng)絡(luò)廣告等方式。也可以借鑒傳統(tǒng)營銷中的促銷方式，一方面網(wǎng)絡(luò)營銷為消費(fèi)者提供了足不出戶即可挑選購購自己所需的商品和服務(wù)的方便，一方面少了消費(fèi)者直接面對商品的直觀性，限于商家的誠實(shí)和信用，不能保證網(wǎng)上的信息完全的真實(shí)，在一定程度給消費(fèi)者又帶來了不便，因此應(yīng)該采取與傳統(tǒng)促銷相結(jié)合的方式。

　　從渠道上看，網(wǎng)絡(luò)有很強(qiáng)的互動(dòng)性和全球性，網(wǎng)絡(luò)營銷可以實(shí)時(shí)地和消費(fèi)者進(jìn)行溝通，解答消費(fèi)者的疑問，并可以通過BBS、電子郵件快速為消費(fèi)者提供信息。網(wǎng)上直銷、電子商場、房產(chǎn)超市等新渠道的出現(xiàn)對傳統(tǒng)營銷渠道提出了挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該學(xué)會(huì)兩條腿走路。

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