一般而言，市場調(diào)查的主要程序、步驟可以分為如下幾個方面：

1、初步調(diào)查

2、決定收集資料的方法

3、設(shè)計(jì)調(diào)查表

4、選樣

5、資料整理與分析

6、報(bào)告的準(zhǔn)備與提出

1、 初步調(diào)查

初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并經(jīng)過研究，擬定出一套計(jì)劃?？梢苑譃槿齻€步驟：

（1）情況分析。在擬定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場調(diào)查人員必須對公司的歷史、產(chǎn)品、競爭者、分配渠道與方法、消費(fèi)者購購習(xí)慣、廣告、銷售和促銷方法等情況相加了解。

（2）預(yù)備調(diào)查。是對于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查本身的問題及發(fā)展出來的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基礎(chǔ)。

（3）決定研究范圍。經(jīng)過情況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾個、甚至一個，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。同時對所有的假設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且又系統(tǒng)的分析，如果在研究計(jì)劃的初期就能夠確定和解決索要研究的問題，可以節(jié)省進(jìn)一步的人力、物力和財(cái)力。

2、 決定收集資料的方法

資料可以分為兩類。初級資料（或原始資料）。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而收集或?qū)嶒?yàn)而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料。如有適當(dāng)?shù)亩仲Y料并加以利用，可以節(jié)省大量人力、財(cái)力。

（1）次級資料的來源

①、金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)計(jì)、公布的資料。如各級政府公報(bào)，銀行結(jié)匯統(tǒng)計(jì)等；

②同業(yè)公會、商會幾個種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；

③市場研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；

④廣告代理商及各種廣告媒體所發(fā)布的資料；

⑤國內(nèi)外大學(xué)的出版物；

⑥各種基金會所實(shí)行的研究計(jì)劃及報(bào)告；

⑦國內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；

⑧公司本身有的各種資料。

（2）原始資料的收集方法

能拿到適當(dāng)而充分的次級資料當(dāng)然是較理想而寶貴的。不過，有時次級資料經(jīng)常不完整或不能配合需要，此時，應(yīng)該設(shè)法搜集原始資料。原始資料的搜集一般較常用的方法如下：

①調(diào)查法

a． 人員調(diào)查法。此方法是目前房地產(chǎn)業(yè)用的較多而且被認(rèn)為較必要與較有效的調(diào)查方法。訪問對象主要是現(xiàn)場售樓處的售樓先生或小姐，他們在銷售房屋的過程中扮演了直接而重要的角色，較能了解購房者的需要和反應(yīng)，同時也清楚地了解銷售率變動的過程。對于有經(jīng)驗(yàn)的市場調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中了解個案的銷售情況和有關(guān)資料，給公司提供寶貴的參考。在具體操作過程中，銷售率時每一個公司的較機(jī)密資料，要取得真實(shí)的情報(bào)比較困難。

b． 電話調(diào)查法。電話調(diào)查在時間上較為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助辦法。電話調(diào)查可以用來核實(shí)銷售率的虛實(shí)，假借客戶購屋的名義詢問，可以得到不少有價值的資料。

c． 通訊調(diào)查。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種方法時效性較差，沒有相當(dāng)必要的理由較少用到。

②觀察法

在銷售現(xiàn)場，敏銳的市場調(diào)查人員通過對現(xiàn)場布置，人潮來往，現(xiàn)場銷售氣氛、銷售技巧的運(yùn)用等方面的觀察后，通常可以從一些現(xiàn)象中判斷出該項(xiàng)目的成功與失敗，進(jìn)而得到普通調(diào)查難以得出的有意義的資料。

3、 設(shè)計(jì)調(diào)查表

在調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問題，只要在措辭或語氣上稍有不妥，所得到的結(jié)果往往會與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)。先將設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下：

（1） 決定調(diào)查方式

調(diào)查人員運(yùn)用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時，對于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計(jì)不一樣。目前，業(yè)內(nèi)的市場調(diào)查，大部分都忽略了市場調(diào)查表，造成調(diào)查結(jié)果不理想。在調(diào)查時前，針對不同的調(diào)查內(nèi)容，采用不同的調(diào)查方式，設(shè)計(jì)不同的調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對性的調(diào)查問題，其結(jié)果會有很大的使用價值。

（2） 決定采用哪一種類型的問題

調(diào)查問題的設(shè)計(jì)有很多種，不同的目的有不同的問題設(shè)計(jì)方式，常采用的問題有以下幾種類型：多項(xiàng)選擇問題，自由做答問題和雙面問題。

（3） 設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時應(yīng)注意的事項(xiàng)

① 問題要力求簡單清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。

② 問題本身不用模棱兩可的話語，運(yùn)用簡單通俗的文字。一個問題不能由兩個以上的主題或內(nèi)容。

③ 問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要含有暗示。

④ 避免提出涉及私人的問題，避免提出不合理問題。

⑤ 注意問題的排列順序。前幾個問題設(shè)計(jì)的要簡單有趣，以引起被調(diào)查人的興趣和合作。問題的銜接要合理而自然，避免因主題的改變造成被調(diào)查人理解上的混淆。

4、 選樣

由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查全部消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。因此要在全部消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查方法很多，比較常用的有：

（1） 隨機(jī)抽樣法

隨機(jī)抽樣是指在整個群體中隨機(jī)抽取若干個體作為樣本，抽樣者對于個體不做任何有目的的選擇，全體中所有個體均有被抽取的機(jī)會。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、利用隨機(jī)號碼表。

（2） 計(jì)劃抽樣法

計(jì)劃抽樣法是按照某種標(biāo)準(zhǔn)，從全體對象中選取若干數(shù)目作為樣本。所謂標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)情況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。例如地況調(diào)查表選取中等價格不太高也不太低的土地為調(diào)查對象。

（3） 分層抽樣法

分層抽樣法是將全體按照某種分類標(biāo)準(zhǔn)（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選取一部分個體作為樣本。

5、 資料整理與分析

從被調(diào)查者處收集來的資料千差萬別，在編制調(diào)查報(bào)告自前，必須先進(jìn)性資料的整理，這樣做也有利于資料的保存。主要有以下過程：

（1） 編輯。編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見，答復(fù)者有意敷衍或不準(zhǔn)確回答，有矛盾的答復(fù)等。

（2） 編號。用數(shù)字符號代表資料，使資料易于編入適當(dāng)?shù)念悇e，更有利于錄入計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理。

（3） 制表。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成各種統(tǒng)計(jì)表以便分析和歸納。

（4） 分析與解釋。因?yàn)榻^大多數(shù)資料的收集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)可能有多大的差別。通常樣本的平均數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。

6、 報(bào)告的準(zhǔn)備與提出

市場調(diào)查之后，必須制作調(diào)查報(bào)告，供決策參考與應(yīng)用。因此，報(bào)告的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。報(bào)告書內(nèi)容的組織要目標(biāo)明確、有條不紊、分明，使讀者在短時間內(nèi)就能夠得到一個總體的印象。

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