外資在中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模及流動狀況一直呈現(xiàn)缺乏實證的狀態(tài)，以致于目前在這方面至少存在以下三種判斷。

其一，外資在中國房地產(chǎn)中的存在規(guī)模幾乎可以忽略，例如有學(xué)者稱，根據(jù)2004年的統(tǒng)計，外商直接投資僅僅占我國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的3.8％，外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量也僅僅占國內(nèi)開發(fā)商總數(shù)的10％，并且近年來很少有新設(shè)的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，因此外資在中國房地產(chǎn)的規(guī)模相當(dāng)有限。

其二，外資在中國房地產(chǎn)中的存在規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)巨大，根據(jù)一些公開媒體的報道，外資幾乎在操縱中國東南沿海虛高的房價，其中游資則更惡意地在中國房地產(chǎn)行業(yè)興風(fēng)作浪。

其三，外資在中國房地產(chǎn)市場仍處于嘗試進(jìn)入的初期階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展仍然以內(nèi)資驅(qū)動為主。

很顯然，憑感覺、憑經(jīng)驗展開爭執(zhí)并無益處，特別是在目前政府以及社會各界對房地產(chǎn)市場高度關(guān)注的情況下，用科學(xué)的方法測量以至于接近外資在中國房地產(chǎn)市場的真相，為政策提供可靠依據(jù)，顯得茲事體大。

正是本著這種想法，我們結(jié)合國內(nèi)外匯管理方面的研究成果，嘗試用以下兩種方式來估測外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的大致規(guī)模。

估測方式一：分析外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的渠道，并把各種渠道的資金量進(jìn)行累計，以此來量度外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模。

我們把外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的渠道分為三種，種是非居民機(jī)構(gòu)和個人投資房地產(chǎn)；種是外資通過外國直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)；第三種是外資通過外債方式進(jìn)入房地產(chǎn)。

渠道一是非居民機(jī)構(gòu)和個人投資房產(chǎn)。

迄今外資通過這種方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)行業(yè)并無任何障礙。從政策法規(guī)層面看，2002年以來，中國取消了內(nèi)外銷房的差別化政策，根據(jù)國家外匯管理局的規(guī)定，中國對于境外機(jī)構(gòu)和個人購購境內(nèi)房產(chǎn)并無限制，非居民出售其境內(nèi)房產(chǎn)后，所得人民幣可通過購匯的方式將所得匯出，其稅收待遇也等同于境內(nèi)投資者。這與中國的傳統(tǒng)政策傾向于鼓勵港澳臺同胞在境內(nèi)置業(yè)有關(guān)。

非居民機(jī)構(gòu)投資房產(chǎn)的進(jìn)入方式以自購和包銷方式購入房產(chǎn)為主，細(xì)分上來又可概括為三類：類是非居民機(jī)構(gòu)以包銷方式購入房產(chǎn)，這種購購相當(dāng)接近于對開發(fā)商的過橋貸款；類是非居民機(jī)構(gòu)加速在境內(nèi)設(shè)立外資房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，通過包銷或者代理方式持有和經(jīng)營物業(yè)收租、或者進(jìn)行轉(zhuǎn)售。此類機(jī)構(gòu)通常以境外收付匯的方法來逃避外匯管制和稅收。第三類是非居民個人以境外匯款方式結(jié)匯購房。

初步統(tǒng)計的結(jié)果是，相較2003年，上海、廣州和深圳三地，2004年境外機(jī)構(gòu)和個人購購房地產(chǎn)的比例分別提高了5.9、2.6和3.3個百分點(diǎn)。其中，上海市2004年該比例已達(dá)到15.5％，2005年上半年則進(jìn)一步竄升至16.8%。非居民機(jī)構(gòu)和個人目前已成為上海、北京、廣州新開高端樓盤的重要購購者。

此外，2004年在全國7省市的抽樣調(diào)查顯示，非居民超過5萬美元的結(jié)匯絕大部分用于購購商品房。較為典型的案例是：廣州一非居民個人一次匯入700萬美元，全部結(jié)匯都用于購房。

小結(jié)：

我們的估測是：考慮到2004年個人結(jié)匯高達(dá)419億美元，保守估算，其中通過非居民機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入房產(chǎn)的規(guī)模大約為100億美元，這些錢主要集中在銷售環(huán)節(jié)。

渠道二是通過直接投資方式進(jìn)入中國房地產(chǎn)。

根據(jù)《外商投資企業(yè)法》的相關(guān)規(guī)定，中國政府除了對成片開發(fā)的土地、高端樓堂館所的建設(shè)用地進(jìn)行限制之外，鼓勵外資從事普通住宅開發(fā)。

而僅有的限制性法規(guī)是國家外匯管理局2005年11號文，其中規(guī)定“未經(jīng)核準(zhǔn)，境內(nèi)居民不得以擁有的境內(nèi)資產(chǎn)或股權(quán)為交易對價取得境外企業(yè)的股權(quán)或其它財產(chǎn)權(quán)利”。該法規(guī)主要限制了境內(nèi)企業(yè)通過換股等方式向境外非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)?？傮w而言，通過外商直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)并無實質(zhì)性法規(guī)的限制。

外國直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的方式，又可細(xì)分為兩類，類是外資直接在華設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，例如新加坡凱德置地（CapitalLand），在過去兩年中，該公司整合了在上海和在北京的業(yè)務(wù)，直接介入中國房地產(chǎn)行業(yè)；類是外資通過收購境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股份的方式，介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場，目前投資額通常較小，比如說，美林集團(tuán)2005年2月注資3000萬美元入股北京銀泰置業(yè)就算是較大金額了。

初步的統(tǒng)計結(jié)果是，2004年中國房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實際使用外資金額59.50億美元。這意味著，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù)3年成為僅次于通信設(shè)備、計算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的大外商投資行業(yè)。

就外國直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)的規(guī)模估測，各方意見不一，例如摩根斯坦利的研究估測，在上海和寧波兩地的房地產(chǎn)開發(fā)融資中，從2003年下半年以來，外資占比約為14％，并預(yù)期在未來2~3年內(nèi)，針對上海房地產(chǎn)的外資私募基金每年可達(dá)30億美元。

而我們認(rèn)為，通過外國直接投資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資，至少比商務(wù)部按行業(yè)分類所顯示的規(guī)模要大，不過，由于一些投資銀行的估測摻入了不屬于外國直接投資統(tǒng)計口徑的外資，導(dǎo)致他們的估測結(jié)果偏高。

小結(jié)：

在我們的研究中，經(jīng)過抽樣調(diào)查后得出的結(jié)論是，2004年通過外國直接投資方式進(jìn)入房地產(chǎn)的外資規(guī)模大約為60億美元，這些錢當(dāng)然主要集中在開發(fā)環(huán)節(jié)。

渠道三是通過外債等FDI以外的方式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資。

迄今為止，國內(nèi)法律法規(guī)對中資企業(yè)收購境外的殼公司――進(jìn)而轉(zhuǎn)身投資境內(nèi)房地產(chǎn)項目的運(yùn)作方式并沒有實質(zhì)限制，這種情況導(dǎo)致中資企業(yè)自我收購、舉借外債融資的情況明顯上升。

需要關(guān)注的是，在融資監(jiān)管方面，相比于中資企業(yè)，現(xiàn)行政策對外資企業(yè)舉借外債的管理較為寬松：外資企業(yè)可以在獲批的投資額與注冊額之間的差額之內(nèi)自由舉借外債，而且只需要備案就可以以境內(nèi)資產(chǎn)對外擔(dān)保，用以籌借境外資金。

很顯然，外資通過外債等非FDI方式進(jìn)入房地產(chǎn)，其行蹤隱蔽難測。不過，其大體運(yùn)作手法仍可以細(xì)分為三類。

類是部分活躍的中資房地產(chǎn)公司，通過境外上市，引入境外資本。具體代表性的企業(yè)包括上海世茂集團(tuán)、仲盛集團(tuán)、北京鵬潤投資、廣東合生創(chuàng)展、江蘇南都等；還有一些由境外中資企業(yè)控股的外商投資企業(yè)，比如中海房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)控股、華潤置地、中遠(yuǎn)房地產(chǎn)等。

類是通過“自我收購”的方式將自身改制為境內(nèi)居民完全控股的外商獨(dú)資企業(yè)，這個方法不僅使企業(yè)迅速建立了方便快捷的國際融資渠道，還獲得了以境外殼公司名義擇機(jī)在境外上市籌資的機(jī)會。

第三類是把境內(nèi)企業(yè)的股份作價之后，出售給境外的機(jī)構(gòu)或者個人等。

目前利用非FDI類型的外債已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種時髦融資渠道。例如胡潤2004百富榜中，近半數(shù)房地產(chǎn)富豪在控制境內(nèi)某房地產(chǎn)公司的同時，都至少控制著一家境外上市公司。而“2004年中國100位地產(chǎn)專業(yè)”的排行榜前20位人士中，僅有4位掌控的境內(nèi)公司沒有外資控股背景。

小結(jié)：

按照以上分類，我們初步的統(tǒng)計結(jié)果顯示：扣除渠道二所涉及的外國直接投資之外，房地產(chǎn)企業(yè)利用的外債等形式的外資在2003年約為54億美元，在2004年，已經(jīng)爆漲至80億美元左右。

總結(jié)：

通過累加上述三種渠道中外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的規(guī)模，在不區(qū)分外資進(jìn)入房地產(chǎn)的開發(fā)還是銷售環(huán)節(jié)，并對三種渠道的重疊交錯進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整后，我們初步估測2004年進(jìn)入到中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資規(guī)模大約在220億美元左右，以此計算，外資在中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給占比，估計在15%~18％之間。

事實上，這種估測方式同時也存在一系列缺陷。

缺陷一，以房地產(chǎn)業(yè)的外商直接投資和外債凈流入來衡量外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模。直接根據(jù)國際收支申報中的外商直接投資和外債數(shù)據(jù)，只能測算當(dāng)年可用于房地產(chǎn)開發(fā)的新增外資規(guī)模，并不等于房地產(chǎn)行業(yè)中實際的存量外資規(guī)模。

缺陷二，以一定比例的個人凈結(jié)匯來衡量外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模，由于個人結(jié)匯量大，又難以事先甄別結(jié)匯后人民幣資金的具體使用目的，因此僅憑結(jié)匯推算進(jìn)入房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的資金是不夠嚴(yán)謹(jǐn)?shù)摹?/p>

缺陷三，運(yùn)用國際收支申報和銀行結(jié)售匯等公開統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不能反映公開數(shù)據(jù)之外的游離部分，而且，通過國際收支申報和銀行結(jié)售匯統(tǒng)計，只能測算出外資流入房地產(chǎn)的自有資金規(guī)模，不能反映相關(guān)的借入外資規(guī)模。

缺陷四，該方法不能反映房地產(chǎn)項目的高財務(wù)杠桿特征。

缺陷五，該方法不能反映房地產(chǎn)市場資金杠桿使用和分期使用的一般規(guī)律。

緣于上述種估測方式的諸多缺陷，我們有必要使用種估測方法。

估測方式二：通過分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，以放大了的資金杠桿來估測外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)的規(guī)模。該估測方式分為三個步驟。

步驟一：界定外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的基本計算公式?；竟娇梢杂靡韵氯齻€來概括：外資流入房地產(chǎn)資產(chǎn)的規(guī)模＝外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模＋外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模；外資流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的規(guī)模＝外資利用房地產(chǎn)開發(fā)貸款的規(guī)模/外資的資產(chǎn)負(fù)債率；外資流入房地產(chǎn)銷售市場的規(guī)模＝外資利用住宅按揭貸款的規(guī)模/外資的資產(chǎn)負(fù)債率

步驟二：界定基本公式中的計算指標(biāo)和給出基本假定。

頭先，對全口徑房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模的處理，可以從央行公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行累加，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模＝住房開發(fā)貸款＋房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款＋地產(chǎn)開發(fā)貸款和商業(yè)用房貸款。

其次，對資產(chǎn)負(fù)債率的處理。一是根據(jù)人民銀行《中國房地產(chǎn)金融報告》測算，在房地產(chǎn)開發(fā)中，企業(yè)使用銀行貸款的比重不低于60%。鑒于外資企業(yè)使用境內(nèi)中資銀行貸款的比重較低，故假定其房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的資產(chǎn)負(fù)債率為50%。二是現(xiàn)行政策規(guī)定，個人住房貸款的較低頭付比例為30%?？紤]到外資購房時自有資本的比例會高些，故假定外資房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)中的資產(chǎn)負(fù)債率為40%。三是境外基金購房，由于其在境內(nèi)沒有經(jīng)營實體，不可能在境內(nèi)獲得貸款，其頭付比例應(yīng)為100%，故假定其資產(chǎn)負(fù)債率為1。

再者，對流入房

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