我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了狂熱和低迷的大起大落后，目前正處于復蘇階段。對房產(chǎn)商來說，要想獲得經(jīng)營利潤，除了必需提供適銷對路的開發(fā)房源外，還應該降低開發(fā)成本，而搞好成本核算是企業(yè)降本增效，正確體現(xiàn)經(jīng)營成果的一項重要手段。本文擬對房地產(chǎn)開發(fā)成本內(nèi)容以及在組織核算中遇到的一些問題談一些粗淺的看法。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成。
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為三大部分：
1、土地、土建、設(shè)備費用。這一部分費用是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占項目總成本的80％。其中較重要的是土地費用，由于土地的不同來源，其成本也是不同的。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預期利潤的較主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目之前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。土建、設(shè)備費用主要根據(jù)工程合同、工程預算以及工程進度支付，較終進行工程決算。
2、配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的特性決定了房地產(chǎn)開發(fā)必須有這一類的費用支出，因為商品房要具備居住功能，通路、通水、通電、通煤氣及排水是較基本的條件，另外，學校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的居住條件。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如新型墻體材料費、檔案保證金、綠化保證金等等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回，有些甚至本息無歸。這類收費項目的特點是種類繁多，標準不一，任意性很強。由于許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，并且未在法規(guī)上予以透明的合法化，所以標準普遍偏高，加重了開發(fā)企業(yè)的負擔。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響的一塊費用支出，且數(shù)額較大，一般占項目總投資的10－15％，房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本的一項重要內(nèi)容。
3、管理費用和籌資成本。其中籌資成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)開發(fā)具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大，投資風險高等特點，因此光靠企業(yè)自有資金和預收房款不能滿足資金要求，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生利息支出。因此，如何把這部分費用核算好，對正確計算開發(fā)成本，體現(xiàn)經(jīng)營成果將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算
房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用按成本項目進行歸集和分配，較終計算出開發(fā)項目總成本和單位建筑面積成本的過程。
1、關(guān)于成本歸集對象。由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對象也是不同的。對于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對象，設(shè)立一個成本核算單位。但是對大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學地確定成本歸集對象。在這種情況下，成本核算不能過細（臺以單幢為單位），因為許多直接開發(fā)費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區(qū)為核算單位，因為一個小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。筆者以為：應該以房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程內(nèi)容和工期進度作為確定成本歸集對象的主要依據(jù)，對大的開發(fā)項目應該按不同的開發(fā)期進行分塊，便于費用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。
2、正確劃分成本項目，客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級成本核算科目，企業(yè)應在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。選擇成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費用，應盡量合并。而對金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費用應單獨設(shè)立科目核算。
3、關(guān)于間接費用的核算。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，筆者認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖于會計的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費用，應當在同一會計期間內(nèi)予以確認和計量。比如，為項目貸款而支付的利息以及項目的前期銷售費用，這些費用的特點是數(shù)額較大、受益對象明確，如果在受益對象實現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實際經(jīng)營情況。
4、關(guān)于項目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的較終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項目決策，因為工程決算在施工完成后進行，時間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實際，不易拖拉，而項目決算有可能因為各種原因顯得無期，比如小區(qū)個別配套沒有完成（不影響銷售），計劃中的公建設(shè)施暫時不能實施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會影響整個開發(fā)項目的完全建成，進而影響項目決算。如何解決這個問題，筆者以為完全可以通過“預提費用”科目將尚未實施的工程預算預提計入成本，以便項目決算能按計劃進行，以后待工程完成后再按實際支出調(diào)整項目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項目總投資中所占的比例很小，所以對項目的總成本和單位成本一般不會造成較大的影響。

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