3月21日，萬科集團(tuán)（萬科A，000002.SZ）發(fā)布年報(bào)稱，2007年萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入355.3億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤48.4億元，同比分別增長(zhǎng)98.3和110.8%。

“面對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境，萬科將采取理性應(yīng)變的經(jīng)營策略，繼續(xù)推進(jìn) 戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)2008 年 新開工比例將超過80%。”萬科集團(tuán)總裁郁亮說。

發(fā)力土地儲(chǔ)備

年報(bào)顯示，萬科去年用409億元新增土地建筑面積合計(jì)1142萬平方米，按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積934萬平方米，其土地儲(chǔ)備已高達(dá)1821萬平方米。

“在項(xiàng)目獲取上，萬科將繼續(xù)堅(jiān)持穩(wěn)健投資的經(jīng)營風(fēng)格，加強(qiáng)和各類存量土地?fù)碛姓叩暮献?，同時(shí)嚴(yán)格控制高端項(xiàng)目比例，提高針對(duì)剛性需求的小戶型產(chǎn)品的比例?！比f科在年報(bào)中表示。

對(duì)此，郁亮表示，萬科具備在短期內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)充項(xiàng)目資源的能力，但會(huì)選擇更合理的時(shí)機(jī)、以更有利的方式來體現(xiàn)這一能力。

僅在今年1月份，萬科在短短的一個(gè)月時(shí)間里，總耗資29.94億元，在上海、東莞、成都獲取4塊土地，總建筑面積逾百萬平方米。

“萬科2007年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)是由于銷售價(jià)格和銷售面積雙雙大幅增長(zhǎng)。”東方證券的研究報(bào)告認(rèn)為，在過去幾個(gè)月的銷售淡季中，萬科通過各種營銷手段，加快尾盤的銷售進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)了資金的快速回籠。

光大證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師趙強(qiáng)也認(rèn)為，正是由于售價(jià)的提升，萬科的毛利率比上年提高了5.8%，成為利潤增長(zhǎng)的另一大動(dòng)力。

“顯然，在去年樓市價(jià)量齊升的頂峰期，萬科選擇了‘加速推盤’而非‘捂盤惜售’的正確策略?！壁w強(qiáng)表示。

東方證券報(bào)告顯示，萬科去年的拿地策略也與其對(duì)樓市的謹(jǐn)慎判斷一脈相承，擴(kuò)張速度有所放慢。2008年萬科的新計(jì)劃開工面積為848萬平方米，增速從2007年的55%下降至9%，但竣工面積增速提升至55%。

“如果房?jī)r(jià)不能大幅提升的話，2009年萬科的增速可能放慢。”趙強(qiáng)說。

盈利模式或?qū)⒚媾R考驗(yàn)

“去年萬科銷售額達(dá)到了523.6億元，創(chuàng)下了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的新紀(jì)錄。”郁亮說，“這是值得驕傲的事情。”

但按照萬科2004年的規(guī)劃，在連續(xù)10年年增長(zhǎng)30%之后，2014年該公司銷售額將達(dá)到1093億元。為了達(dá)到這一目標(biāo)，目前萬科正全力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化，以加快企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)周期。

而2008年將是萬科工業(yè)化技術(shù)更大規(guī)模試驗(yàn)的開始，全年開工面積預(yù)計(jì)將超過60萬平方米。同時(shí)，萬科將建立深圳、上海及北京工業(yè)化產(chǎn)品研發(fā)基地，完善東莞工業(yè)化技術(shù)研發(fā)基地，形成集團(tuán)建筑技術(shù)研發(fā)工作平臺(tái)。

“萬科近年來在生產(chǎn)方式、管理模式、產(chǎn)品質(zhì)量等各方面所做出了的一系列部署，所有這些都圍繞著一個(gè)話題，即如何打造新的適合千億銷售目標(biāo)的企業(yè)增長(zhǎng)的運(yùn)營平臺(tái)?！庇袅琳f。

但趙強(qiáng)表示，過去一年，相對(duì)保守的擴(kuò)張速度使得萬科與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距有所縮小。同時(shí)，從2007年的業(yè)績(jī)指標(biāo)來看，萬科的盈利能力與保利、金地、招商相比，并未表現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢(shì)。

從目前其他公司的土地儲(chǔ)備來看，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備已達(dá)1547萬平方米，金地和招商也在日益縮小與萬科的差距。

“萬科在資金方面是充裕的，其去年532億元的現(xiàn)金回籠（銷售收入）也尚未全部用完，另外發(fā)行59億元公司債的計(jì)劃尚未實(shí)施?！壁w強(qiáng)認(rèn)為，但隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，萬科追求“市場(chǎng)份額+周轉(zhuǎn)速度”的盈利模式或許正面臨著考驗(yàn)。

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