去年底,當(dāng)萬科在重慶推出頭個(gè)長租公寓時(shí),業(yè)內(nèi)人士便指出,這種方式會顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式。不過,由于住房租賃面臨高額稅收,開發(fā)商大規(guī)模推行的可能性不大。如今,隨著國務(wù)院擬對住房租賃推出一系列優(yōu)惠政策,傳統(tǒng)開發(fā)模式或面臨真正顛覆。

5月4日,國務(wù)院總理 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時(shí)提出,確定培育和發(fā)展住房租賃市場的措施,推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。會議指出,實(shí)行購租并舉,發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件,推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

這次住房市場的從建房子到租房子,背后有哪些深層次原因?這一舉措,對開發(fā)企業(yè)來說,又有何影響?對于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存和長租公寓的發(fā)展,又會帶來多少實(shí)實(shí)在在的利好?

去年底,萬科重慶推出的西九萬科驛“租金抵房款,房款抵租金”活動(dòng),曾讓業(yè)內(nèi)中小房企草木皆兵。

微博注冊名稱為基金莊正的人士認(rèn)為,租金抵房款,實(shí)質(zhì)是先租后售,開發(fā)商把自己的角色變?yōu)殂y行,做房貸,做金融租賃,較后再將項(xiàng)目打包賣到市場,這種方式很考驗(yàn)房企的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力,會顛覆現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售模式,令中小房企全體倒閉。

盡管萬科隨后反饋稱,這一活動(dòng)只是一個(gè)營銷活動(dòng),當(dāng)時(shí)業(yè)界也普遍認(rèn)為,由于住房租賃面臨高額稅收,開發(fā)商變做銀行做金融租賃可能性不大。但是較近國務(wù)院常務(wù)會議上透露出來的對住房租賃的一系列優(yōu)惠政策,卻有可能給整個(gè)行業(yè)帶來顛覆。部分滯銷的房地產(chǎn)項(xiàng)目,尤其是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,有可能通過改裝成長租公寓出租,成為有長期穩(wěn)定現(xiàn)金租金收益的產(chǎn)品,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房屋租賃的資產(chǎn)證券化。

“搶食”公寓租賃紅利

從2014年雷軍對YOU+公寓進(jìn)行大手筆投資開始,公寓租賃市場的發(fā)展便一發(fā)不可收拾。龐大的租賃需求吸引了包括YOU+、青客、如家、鏈家等各類企業(yè)的入市,同時(shí)也受到開發(fā)商的青睞,萬科、招商、金地、陽光城等紛紛加入搶食公寓租賃市場的大軍。房企進(jìn)軍公寓市場能給長租公寓市場帶來怎樣的改變?

公寓租賃市場這片藍(lán)海究竟有多大?魔方生活服務(wù)集團(tuán)商務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理陳雷表示,目前,我國有2.53億流動(dòng)人口,占人口總量的17.2%,他們中大部分都需要租房,急劇增長的市場需求,預(yù)示著出租公寓行業(yè)未來的發(fā)展空間。

但公寓租賃市場必須面對的現(xiàn)實(shí)是盈利空間小、盈利方式不清晰、前期投入大和回報(bào)周期較長等問題。一般來講,公寓和租賃產(chǎn)品回籠資金需要5~6年時(shí)間,對房企資金提出很高的要求,并不是所有房企都適合公寓租賃市場。

明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為,未來預(yù)計(jì)有幾類房企可能會是該市場的主力:資金實(shí)力雄厚,具有低拿地拿房成本的房企;運(yùn)營能力強(qiáng),品牌影響力巨大以及在資產(chǎn)證券化方面先行先試的房企。

目前公寓租賃市場魚龍混雜,各類產(chǎn)品如雨后春筍般野蠻生長。由于開發(fā)商具備較強(qiáng)的資金實(shí)力,他們的進(jìn)入,一方面可以讓這個(gè)市場更加規(guī)范,同時(shí)也為規(guī)模擴(kuò)張奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,在進(jìn)軍長租公寓市場的開發(fā)商當(dāng)中,萬科是佼佼者。經(jīng)歷一年多的發(fā)展,志在行業(yè)的萬科公寓已經(jīng)有了統(tǒng)一的名稱“泊寓”。

萬科2015年報(bào)顯示,萬科長租公寓開業(yè)數(shù)量超過1000間,此外還有超20000間正籌備開業(yè)。今年目標(biāo)為達(dá)到20萬間的管理規(guī)模,行業(yè)市場占有率達(dá)到10%,從長遠(yuǎn)目標(biāo)來看,萬科希望通過3~5年,實(shí)現(xiàn)100萬間,從而成為公寓租賃市場的霸主。

一位接近萬科的人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,萬科公寓目前處于發(fā)展階段,新業(yè)務(wù)由各大城市自主運(yùn)營,目前發(fā)展情況較好的為廣深區(qū)域,其中廣州發(fā)展情況在全國位列前列。

廣州萬科驛城市合伙人張成皓告訴記者,公寓租賃業(yè)務(wù)處于模式拓展階段,相對于盈利,萬科更注重產(chǎn)品和服務(wù)。

公寓租賃市場作為萬科新業(yè)務(wù)布局的,萬科希望傳統(tǒng)住宅業(yè)務(wù)與新業(yè)務(wù)能夠各占半壁江山,而處于上升期的新業(yè)務(wù)無疑面對較大的增長壓力,雖然對于公寓租賃業(yè)務(wù)萬科沒有設(shè)定盈利要求,但作為新業(yè)務(wù)布局之一,泊寓面臨的規(guī)模和盈利壓力并不小。

實(shí)際上,不只萬科在加碼這一市場。據(jù)了解,龍湖、綠地、綠城、景瑞等開發(fā)商均有進(jìn)軍公寓市場的計(jì)劃。劉策認(rèn)為具備較強(qiáng)資本實(shí)力的開發(fā)商做公寓租賃業(yè)務(wù)能夠培育出一條新的產(chǎn)業(yè)鏈,解決資產(chǎn)證券化的問題,進(jìn)而緩解公寓運(yùn)營成本與回報(bào)周期長的壓力,行業(yè)將駛?cè)肟燔嚨馈?/p>

傳統(tǒng)開發(fā)模式被顛覆?

房地產(chǎn)的資產(chǎn)證券化概念在萬科重慶的一次營銷活動(dòng)上意外備受關(guān)注,上述接近萬科的人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露,“租購并舉”是重慶萬科的一次營銷活動(dòng),后來是否帶來房地產(chǎn)開發(fā)模式的顛覆,并沒有作過多關(guān)注。

劉策認(rèn)為,萬科的營銷活動(dòng)是一次對行業(yè)長期固有模式的觸動(dòng)。長租公寓業(yè)務(wù)與住宅開發(fā)業(yè)務(wù)之間的協(xié)同效應(yīng),對兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展均有積極作用,確實(shí)打開了一個(gè)新的想象空間。

作為“重資產(chǎn)”的長租公寓,輕資產(chǎn)和資產(chǎn)證券化被認(rèn)為是其出路。YOU+牽手58金融通過資產(chǎn)證券化的方式,將YOU+經(jīng)營租賃權(quán)的收益,轉(zhuǎn)化成固定收益的理財(cái)產(chǎn)品,在58金融平臺上轉(zhuǎn)讓給投資人。

國泰君安分析師劉斐凡認(rèn)為,政策利好下,房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化有了更多的可能,對于消化庫存尤其是商業(yè)地產(chǎn)庫存較有幫助。但是,對此也要一分為二地進(jìn)行分析,地段較好,品質(zhì)好的項(xiàng)目不太愁賣,進(jìn)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的可行性更高;對于那些非城市非核心地段的項(xiàng)目來說,融資以及資產(chǎn)證券化的難度較大,因?yàn)樽獬鋈サ目赡苄暂^低,無法獲得穩(wěn)定的租金收益。同時(shí),公寓租賃行業(yè)回報(bào)率較低,稅收壓力較大,政策的稅收優(yōu)惠有待加強(qiáng)。

劉策則認(rèn)為,在資產(chǎn)證券化方面政策支持力度較大,企業(yè)購入不動(dòng)產(chǎn)可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅,但在REITs方面有待破局,發(fā)展較為緩慢。國內(nèi)的稅收較高,原本租金回報(bào)不高的產(chǎn)業(yè)雪上加霜;同時(shí)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較少,獲得收益率較低,運(yùn)營能力有待加強(qiáng)。

部分項(xiàng)目通過引入金融合作伙伴,加速資產(chǎn)證券化的進(jìn)程,劉斐凡表示,這能夠拓寬融資渠道,資產(chǎn)證券化的關(guān)鍵還在于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

劉斐凡認(rèn)為,資產(chǎn)證券化在我國處于起步階段,雖然這能夠帶來房地產(chǎn)行業(yè)融資的便利,但是否能帶來房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆還有待觀察,現(xiàn)在下判斷為時(shí)過早。

劉策認(rèn)為,資產(chǎn)證券化會帶來傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的升級轉(zhuǎn)型,但不是顛覆。參照國外成熟市場經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)金融化,也就是資產(chǎn)證券化,是未來房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向,特別是存量資產(chǎn)的運(yùn)營、購賣、租賃和金融化,將會是中國房地產(chǎn)市場下半場較值得關(guān)注的領(lǐng)域。

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