定(訂)金不退

　　定金和訂金雖然讀音一樣，但卻有本質(zhì)區(qū)別。

　　“定金”是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。

簽合同時，對定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無權(quán)要求另一方返還定金；接受定金的一方如果不履行債務(wù)，需向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定金應(yīng)抵作價款或者收回。

　　而“訂金”目前我國法律沒有明確規(guī)定，它不具備定金所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時，除不可抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：并不是所有的“定金”都不能退還。我國《商品房銷售管理辦法》第22條規(guī)定：不符合商品房銷售條件的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購房者已經(jīng)交納了“定金”，那么無論雙方是否約定“定金”退還事項，開發(fā)商都應(yīng)無條件退還定金給購房者。此外，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房購賣合同未能訂立的，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。

　　補充協(xié)議不讓簽

　　現(xiàn)在不少房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽署《商品房購賣合同》時，要么拒不接受購房人的補充條款，要么要求購房者簽署由賣方起草的補充協(xié)議。由于補充協(xié)議是開發(fā)商單方面起草的，里面有很多加大購方責(zé)任，逃避賣方義務(wù)的條款，違反了平等公平的基本原則，損害了消費者的合法權(quán)益。

　　簽訂補充協(xié)議，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致，并且需是真實意思表示，對于協(xié)議里不公平的條款購房者可以要求刪除并加上一些內(nèi)容，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

　　特別提示：對于以下內(nèi)容購房者在補充協(xié)議中較好加上：

　　1.廣告和售樓書中的重要內(nèi)容。2003年6月生效的《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護(hù)購房人利益，規(guī)定將開發(fā)商就商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的具體明確的、并且對購賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內(nèi)容。開發(fā)商如果違反這些內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是這一條款在實踐中仍然難以操作，所以對購房者來說，較好還是將自己認(rèn)為重要的廣告內(nèi)容寫入補充協(xié)議中。

　　2.補充協(xié)議中加重因開發(fā)商違約造成退房的違約責(zé)任。

　　3.舉證責(zé)任方面，購房者在目前的全部房地產(chǎn)交易過程中較難行使知情權(quán)，在訴訟或仲裁中無法提供相應(yīng)的證據(jù)，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護(hù)購房者權(quán)利的，所以補充協(xié)議在某些方面采用舉證責(zé)任倒置的方法，規(guī)定由開發(fā)商來承擔(dān)舉證責(zé)任，以此來保護(hù)自身利益。

　　現(xiàn)房與廣告有差異

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準(zhǔn)確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當(dāng)初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《較高人民法院關(guān)于審理商品房購賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房購賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房購賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

　　代理公司承諾 開發(fā)商不承認(rèn)

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認(rèn)。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負(fù)相應(yīng)的義務(wù)；

　　2.如果消費者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負(fù)擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。

　　銷售被抵押的房子

　　購房者有時候會碰到自己購購的房子已經(jīng)被開發(fā)商抵押給了銀行這種情況，一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)商將未售的房子抵押給銀行，是為了套取現(xiàn)金作為周轉(zhuǎn)資金，進(jìn)行后續(xù)項目的建設(shè)或開發(fā)新項目。這一融資做法將會長期存在，并且我國政府有關(guān)部門也沒有明文規(guī)定發(fā)展商不得售賣抵押房，但是發(fā)展商出售抵押房也有一定條件即：1.銀行出具證明書；2.發(fā)展商不隱瞞抵押房事實。

　　特別提示：購房者如果想避免購到抵押房，可以根據(jù)我國《擔(dān)保法》第四十五條的規(guī)定，到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購購的房產(chǎn)的抵押情況；其次還可以要求開發(fā)商出示所購房產(chǎn)的有關(guān)證件，即國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，看在證件的備注欄中有無作他項權(quán)利記載。如果備注欄中沒有注明他項權(quán)利(抵押)的情況，則該房屋沒有抵押給銀行。在這里值得注意的是：1.應(yīng)當(dāng)堅持看原件，很多開發(fā)商往往以各種理由不讓購房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；2.注意審查證件的真?zhèn)危?.看清抵押的記載情況。

　　此外，購房者還可在房屋購賣合同中增設(shè)如下條款來避免此情況的發(fā)生：出賣人保證不得以任何形式將該商品房所屬的在建項目及其所處的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押，否則購受人無條件退房并要求出賣人承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　交房沒有備案表

　　就北京來說，一般合同約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照2003年12月1日實施的《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》第50條的規(guī)定，竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。竣工備案表的取得意味著房屋通過了竣工驗收，也意味著房屋具備交付使用的條件，可以進(jìn)行交付，如開發(fā)商未取得，則屬于開發(fā)商的逾期交付，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　特別提示：除竣工備案表外，交房時購房者還要審查包括住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等幾個證件。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

　　規(guī)劃改變

　　目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：

　　，規(guī)劃部門主動變更；，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認(rèn)可。

　　從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準(zhǔn)其變更前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證?！?

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。

　　特別提示：如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

　　裂縫

　　裂縫是一個非常復(fù)雜的技術(shù)問題，主要法規(guī)有建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》的通知、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》等。其中涉及“主體結(jié)構(gòu)”時，要求“鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值?！薄按u石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫?！鄙婕啊皹堑孛妗睍r，要求“面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角?！鄙婕啊把b修”時，要求“抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。”涉及地基沉降，當(dāng)?shù)鼗a(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ7—81)規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm，且房屋局部傾斜率大于1%時，應(yīng)評定為危險狀態(tài)。

　　特別提示：當(dāng)裂縫情況低于以上標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主不能將其作為不收房的理由。

　　面積縮水

　　在《商品房購賣合同》中，通常對“面積確認(rèn)及面積差異處理”有約定。一般來說，(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比完全值其中有一項超出3%時，購受人有權(quán)退房。購受人退房的，出賣人在購受人提出退房之日起30日內(nèi)將購受人已付款退還給購受人，并按一定的利率付給利息。購受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸購受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建

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