談?wù)撝袊?guó)經(jīng)濟(jì)離不開(kāi)房地產(chǎn)，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)好于市場(chǎng)預(yù)期，一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)表現(xiàn)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。不過(guò)隨著2016年下半年房?jī)r(jià)的加速上行，以及十一前后各地陸續(xù)推出的房產(chǎn)限購(gòu)政策，讓我們不得不為2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)捏把汗，2017海南買房還有升值空間嗎。

現(xiàn)在的主要問(wèn)題有兩個(gè)：一個(gè)是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，也就是長(zhǎng)期來(lái)看是漲是跌；另一個(gè)是投資屬性，也就是現(xiàn)在還能買房嗎？

先說(shuō)房?jī)r(jià)趨勢(shì)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本驅(qū)動(dòng)力是城鎮(zhèn)化還有10-15年的時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本需求是購(gòu)買力的流動(dòng)而非人口流動(dòng)，一二線城市限制土地供給與大城市化需求之間的矛盾是導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)暴漲的根源，中國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存并沒(méi)有市場(chǎng)想象的那么高，相反在一二線城市一直是極低的房地產(chǎn)庫(kù)存。從長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍然還有10-15年時(shí)間，同時(shí)中國(guó)購(gòu)買力向城市流動(dòng)的趨勢(shì)也沒(méi)有變化，這是我們認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)能夠長(zhǎng)期健康發(fā)展、不會(huì)如市場(chǎng)預(yù)期般暴跌的主要原因。

對(duì)于短期問(wèn)題，需要關(guān)注的是房地產(chǎn)庫(kù)存。探討房地產(chǎn)庫(kù)存，需要明確兩個(gè)問(wèn)題：一是是否應(yīng)當(dāng)將未施工面積計(jì)入庫(kù)存？二是是否應(yīng)當(dāng)看包括商用在內(nèi)的整體房地產(chǎn)庫(kù)存？答案是否。，施工和未施工距離形成房地產(chǎn)庫(kù)存還有相當(dāng)?shù)木嚯x，其中需要經(jīng)過(guò)大量房地產(chǎn)投資，因此計(jì)算房地產(chǎn)庫(kù)存只應(yīng)當(dāng)考慮成品房；，商用房地產(chǎn)庫(kù)存很多是不售只租的資產(chǎn)，而且其并非中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定因素，因此我們只關(guān)注住宅庫(kù)存。在上述假設(shè)基礎(chǔ)上，我們可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)的住宅庫(kù)存的去化已經(jīng)非常明顯。2016年2月為住宅庫(kù)存的高點(diǎn)4.7億平米，至2016年10月已經(jīng)下降至4.1億平米，庫(kù)存已經(jīng)去化12%，回到2014年12月的水平。

由此我們引出個(gè)問(wèn)題，也就是房地產(chǎn)是否還有投資價(jià)值。房地產(chǎn)投資與住宅庫(kù)存有密切的關(guān)系，這一輪房地產(chǎn)投資見(jiàn)底的時(shí)間與住房庫(kù)存見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)間非常接近，均在2015年底-2016年初。目前的住宅庫(kù)存與2014年四季度相似，2014年四季度房地產(chǎn)投資增速為5.6%，也與當(dāng)前2016年三季度的5.2%接近。由此看來(lái)，2017年全年房地產(chǎn)投資增速在0-5%附近可能性較高，主要基于未來(lái)房地產(chǎn)庫(kù)存走勢(shì)。此輪房地產(chǎn)限購(gòu)主要集中于一二線城市，這些城市均處于低庫(kù)存狀態(tài)，在不改變土地供給不足的情況下，一二線城市房?jī)r(jià)仍將長(zhǎng)期上漲，銷售持續(xù)惡化的可能性很低。即使考慮因?yàn)橄拶?gòu)、住宅去庫(kù)存不再繼續(xù)，住宅庫(kù)存維持現(xiàn)狀也足以支持房地產(chǎn)投資增速為正。此外，如果要讓一二線城市房地產(chǎn)進(jìn)入良性循環(huán)，則必須要加大土地供給，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速不低于5%。改變2014-2016年一二線城市土地供給嚴(yán)重不足的局面，這也將帶來(lái)相應(yīng)的一二線城市房地產(chǎn)投資增速的提高。如果考慮這一因素，則2017年房地產(chǎn)投資增速甚至將高于2016年。

因此，對(duì)于熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，買房投資仍然會(huì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)。只不過(guò)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融體系關(guān)系密切，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲對(duì)整個(gè)金融體系的威脅較大，所以國(guó)家會(huì)不遺余力的降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱度。不過(guò)大家要注意一點(diǎn)，國(guó)家是在給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，而不是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格暴跌，這是兩個(gè)完全不同的概念，說(shuō)白了，只要房?jī)r(jià)不漲或者小漲，相對(duì)于貨幣發(fā)行速度和通脹水平來(lái)說(shuō)，就是“房?jī)r(jià)下跌”。

對(duì)于2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們已經(jīng)說(shuō)的很清楚了。大家只需要區(qū)分哪些城市在所謂的“一二線”之列，哪些城市不在所謂的“一二線”之列。切莫一葉障目，遺憾終生。

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