二手房過戶沒土地證

　　怎么辦？

　　?？诔雠_辦法分類解決

　　開發(fā)商解散或注銷，業(yè)主可憑房產(chǎn)證等材料到窗口申辦土地分割和轉(zhuǎn)移登記

　　自今年7月25日海口市開始實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作以來，諸多市民抱怨沒有土地證導(dǎo)致二手房過戶手續(xù)無法辦理，從而引發(fā)一系列難題。9月7日，記者從?？谑袊辆至私獾?，目前存在的突出問題主要有權(quán)利人在房地分開登記過程中已取得房屋所有權(quán)證，但是對應(yīng)的土地存在土地手續(xù)未辦理、土地登記性質(zhì)為劃撥地、房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)不一致等諸多瑕疵。為穩(wěn)妥推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，?？谑袊辆职凑辗诸惙峙脑瓌t，對登記工作中存在的問題進(jìn)行梳理研究，出臺相應(yīng)辦法解決關(guān)于商品住房、地下建(構(gòu))筑物、公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記過程中遇到的問題。

　　商品住房

　　權(quán)利人可持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分?jǐn)傆?jì)算等業(yè)務(wù)后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記。

　　據(jù)了解，目前商品住房辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記存在問題主要表現(xiàn)為：權(quán)利人在房地分開登記期間已取得房屋所有權(quán)證，但對應(yīng)的土地手續(xù)不完善或土地使用權(quán)仍登記在開發(fā)建設(shè)單位名下，未將土地使用權(quán)分?jǐn)偟怯洝?/p>

　　應(yīng)對辦法：

　　1、商品房開發(fā)建設(shè)單位尚存在的，由?？谑袊辆謱ν獍l(fā)布通告要求開發(fā)建設(shè)單位限期申請辦理土地分割登記；土地分割后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、土地分割材料向不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請辦理轉(zhuǎn)移、換發(fā)等登記業(yè)務(wù)。

　　對不予配合辦理土地分割登記的開發(fā)建設(shè)單位，將其列入“不誠信名單”并在媒體上進(jìn)行公告。公告后，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)籍窗口申請權(quán)籍調(diào)查、土地分?jǐn)傆?jì)算等業(yè)務(wù)后，再行申請辦理轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)須進(jìn)行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán))。

　　2、商品房開發(fā)建設(shè)單位已解散或被注銷的，權(quán)利人持房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同等相關(guān)材料向不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請辦理土地分割登記和轉(zhuǎn)移登記(辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)須進(jìn)行征詢異議，期滿后再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán))。

　　3、為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易行為，根據(jù)《海南省房屋國有土地使用權(quán)分割登記暫行辦法》第五條，商品房開發(fā)建設(shè)單位須依法辦理土地分割，否則，將限制其在轄區(qū)內(nèi)辦理相關(guān)登記業(yè)務(wù)。

　　公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房

　　公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房在二手房交易過程中，必須先行補(bǔ)辦劃撥地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)辦完成后再向不動(dòng)產(chǎn)登記申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

　　應(yīng)對辦法：

　　1、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、分?jǐn)偼恋厥褂米C(或土地分割證明書)的。申請人可憑分?jǐn)偼恋厥褂米C(或土地分割證明書)向?？谑姓?wù)國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理劃撥地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補(bǔ)辦出讓批準(zhǔn)文件等要件向?？谑姓?wù)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　2、土地權(quán)屬清楚，持有房屋產(chǎn)權(quán)證、但未進(jìn)行土地分?jǐn)偟?。由?？谑胁粍?dòng)產(chǎn)登記在?？谑姓?wù)設(shè)置咨詢窗口專項(xiàng)辦理土地分?jǐn)偂Ｉ暾埲顺衷恋厥褂脵?quán)人同意分?jǐn)偟臅嬉庖娤蜃稍兇翱谏暾堔k理土地分?jǐn)?，咨詢窗口對土地進(jìn)行分?jǐn)?，出具土地分?jǐn)偢嬷獣Ｉ暾埲藨{土地分?jǐn)偢嬷獣蚝？谑姓?wù)國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理劃撥地補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納土地出讓金、稅金。完成劃撥地出讓手續(xù)后由申請人憑劃撥土地補(bǔ)辦出讓批準(zhǔn)文件等要件向?？谑姓?wù)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　原土地使用權(quán)人沒有出具同意分?jǐn)傄庖姷?，在辦理土地分?jǐn)偳埃珊？谑胁粍?dòng)產(chǎn)登記局對擬分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行異議征詢，如無異議，再行公告注銷登記在原土地使用權(quán)人名下相對應(yīng)的土地使用權(quán)。

　　3、土地權(quán)屬不清楚。對只有房產(chǎn)證，沒有土地登記的情形，由申請人向海口市政府服務(wù)國土局業(yè)務(wù)窗口申請辦理土地確權(quán)，完成土地確權(quán)后由申請人依照第(二)款的程序申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

　　4、申報(bào)條件。經(jīng)濟(jì)適用住房所有權(quán)人申請上市出售，須持有市住建部門出具的轉(zhuǎn)移登記準(zhǔn)予上市出售的書面意見。已列入拆遷公告范圍內(nèi)的公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得辦理轉(zhuǎn)移登記(以拆遷公告為準(zhǔn))。

　　地下建(構(gòu))筑物

　　據(jù)介紹，地下建(構(gòu))筑物在“房地分別交易登記”管理模式下取得了房產(chǎn)所有權(quán)證，因?？谑械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定尚未出臺，?？谑袊辆忠恢睍和＾k理其對應(yīng)的地下空間土地使用權(quán)登記；現(xiàn)因產(chǎn)權(quán)人要求辦理、轉(zhuǎn)移、抵押等登記，依據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范(試行)》一體登記的原則，鑒于?？谑幸?guī)章制度尚未出臺，海口市國土局無法將地下建(構(gòu))筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)一體登記。

　　海口市國土局建議：

　　1、登記機(jī)構(gòu)在辦理地下建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)的、轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證明確的地下建(構(gòu))筑物的水平投影*大占地范圍和起止深度(標(biāo)高)進(jìn)行記載，并記載其具體坐標(biāo)位置；在權(quán)利證書中注明“地下空間使用權(quán)”字樣；屬多層的按層單獨(dú)登記。

　　2、在?？谑械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法實(shí)施前已對地下空間使用權(quán)及建(構(gòu))筑物辦理產(chǎn)權(quán)登記的，登記有效；未辦理登記且符合登記條件的應(yīng)當(dāng)以予以登記，不符合登記條件的應(yīng)在補(bǔ)全相應(yīng)手續(xù)材料符合條件后進(jìn)行登記。

　　3、在?？谑械叵驴臻g開發(fā)利用管理規(guī)定或辦法出臺后從其規(guī)定。

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