世界知名房地產(chǎn)顧問(wèn)公司萊坊10日在香港舉行“萊坊內(nèi)地和香港物業(yè)市場(chǎng)回顧和預(yù)測(cè)”新聞發(fā)布會(huì)，業(yè)內(nèi)人士表示，在減息降準(zhǔn)等利好提振下，預(yù)期今年內(nèi)地一線城市樓價(jià)可錄得10%至18%的漲幅;另外，鑒于香港樓市調(diào)控不減辣，以及美聯(lián)儲(chǔ)可能加息，預(yù)期今年香港住宅樓價(jià)將下跌一成，負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)將少于2000宗。

    “負(fù)面”評(píng)級(jí)開(kāi)發(fā)商占比創(chuàng)2012年以來(lái)較高

    萊坊在較新發(fā)表的研究報(bào)告中表示，受惠人民銀行持續(xù)減息降準(zhǔn)以及降低二套房頭付比例等措施，內(nèi)地樓市交投逐漸改善，各主要城市的樓價(jià)出現(xiàn)回升，其中，3月份深圳樓價(jià)按年大幅上升超過(guò)60%;同時(shí)，預(yù)期人行今年會(huì)繼續(xù)減息降準(zhǔn)，內(nèi)地還會(huì)推出下調(diào)住宅頭付成數(shù)及交易稅等利好樓市的措施。

    萊坊大中華區(qū)研究及咨詢部主管紀(jì)言迅表示，預(yù)期料全年內(nèi)地一線城市的樓價(jià)將有一成至18%的漲幅，其他主要二線城市則會(huì)有6%~8%的升幅。他同時(shí)強(qiáng)調(diào)，雖然內(nèi)地樓市庫(kù)存量降低、落成量也趨于穩(wěn)定，但內(nèi)地經(jīng)濟(jì)正在放緩，因此對(duì)內(nèi)地樓市前景持審慎看法。

    國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪認(rèn)為，在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)地住宅市場(chǎng)合約銷售額增速將放緩，但強(qiáng)調(diào)內(nèi)地樓市仍可保持健康。穆迪副總裁梁鎮(zhèn)邦表示，內(nèi)地新屋開(kāi)工量增加，但銷售增速可能出現(xiàn)放緩，預(yù)期未來(lái)12個(gè)月，內(nèi)地一、二線城市的庫(kù)儲(chǔ)水平將會(huì)小幅回升，但開(kāi)發(fā)商將繼續(xù)在一、二線城市競(jìng)爭(zhēng)會(huì)令開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率受壓。

    梁鎮(zhèn)邦指出，在穆迪的評(píng)級(jí)組合中，有較多開(kāi)發(fā)商被評(píng)為“負(fù)面”評(píng)級(jí)展望，主要由于企業(yè)的自身問(wèn)題，例如負(fù)債過(guò)多、收購(gòu)過(guò)快，部分企業(yè)的營(yíng)運(yùn)模式較弱。穆迪公布，截至5月6日，評(píng)級(jí)為“負(fù)面”或列入下調(diào)復(fù)評(píng)名單的地產(chǎn)商占比搞達(dá)44%，為2012年以來(lái)較高水平，估計(jì)今年地產(chǎn)商的信用指標(biāo)有望企穩(wěn)，但仍保持疲弱。

    香港今年住宅交投量或創(chuàng)近20年新低

    對(duì)于香港樓市，萊坊表示，港府維持樓市辣招，加上香港住宅供應(yīng)充裕、市場(chǎng)預(yù)期美國(guó)可能加息等因素，將令潛在入市的購(gòu)家多持觀望態(tài)度。萊坊高端董事及估價(jià)咨詢部主管林浩文表示，預(yù)期今年香港住宅樓價(jià)將跌一成，全年交投量將降至5萬(wàn)宗，將會(huì)創(chuàng)近20年新低;如果單計(jì)豪宅樓價(jià)，預(yù)期跌幅在5%~10%之間。

    林浩文表示，如果要持續(xù)有效增加住宅供應(yīng)，特區(qū)政府要為開(kāi)發(fā)商提供更多支持，例如：提高地積比率、放寬建筑物高度限制等。另外，由于訪港的內(nèi)地旅客持續(xù)減少，香港零售業(yè)正面臨調(diào)整壓力，萊坊估計(jì)核心地區(qū)的零售街鋪?zhàn)饨鹑陼?huì)下跌10%至15%。

    林浩文表示，雖然目前香港負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)超過(guò)1000宗，但他認(rèn)為對(duì)香港樓市的影響不大。他指出，即使供款人資不抵債，但由于他們有供款力，銀行無(wú)必要收樓，如果今年香港樓價(jià)不出現(xiàn)急跌，預(yù)期年底時(shí)香港負(fù)資產(chǎn)宗數(shù)將少于2000宗。

    穆迪表示，雖然香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨放緩壓力，但香港零售地產(chǎn)公司出租率高，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率高的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項(xiàng)目，有助企業(yè)提供較強(qiáng)的財(cái)務(wù)緩沖。穆迪助理副總裁劉致伶表示，雖然近期零售額放緩，但這些收租企業(yè)有較分散的租約到期時(shí)間，并保持基準(zhǔn)租金收費(fèi)率和多元化租戶結(jié)構(gòu)，除非香港經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)惡化，估計(jì)這些零售物業(yè)出租率會(huì)保持穩(wěn)定。

    她估計(jì)香港寫(xiě)字樓空置率仍將保持較低水平，預(yù)期未來(lái)供應(yīng)仍緊張，將有助于支持這些企業(yè)租賃業(yè)務(wù)。她強(qiáng)調(diào)，這些企業(yè)現(xiàn)金狀況良好、營(yíng)運(yùn)現(xiàn)金流穩(wěn)定，大多數(shù)公司未有動(dòng)用銀行承諾的信貸額度，如果未有難以預(yù)計(jì)的沖擊發(fā)生，企業(yè)未來(lái)12至18個(gè)月將能保持現(xiàn)時(shí)的投資級(jí)別評(píng)級(jí)和穩(wěn)定展望。

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