2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于高庫(kù)存狀態(tài)，而房地產(chǎn)投資增速則持續(xù)下行。步入2016年，絕大部分業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為，今年將是去庫(kù)存的年份。

    “眼前是消化庫(kù)存為主，不是以抑制房?jī)r(jià)為主?！比沃緩?qiáng)在“樂(lè)居創(chuàng)新峰會(huì)”上透露，在如何消化庫(kù)存方面，他預(yù)計(jì)會(huì)采取一些措施。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂(lè)如也在“2016金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)”上表示，“我們國(guó)家過(guò)去搞保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、北京現(xiàn)在的自住房，其實(shí)都是保障性的。抓住發(fā)展先機(jī)應(yīng)該是2016年整個(gè)市場(chǎng)的基調(diào)。我們現(xiàn)在面臨去庫(kù)存的情況，需要開(kāi)拓新的需求點(diǎn)?！?/p>

    真實(shí)庫(kù)存到底如何?

    在任志強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存情況比2008年還要嚴(yán)重。

    “2008年，政策上進(jìn)行刺激的時(shí)候，2009年房?jī)r(jià)迅速上升，2010年樓市開(kāi)始回暖。那是因?yàn)?008年樓市沒(méi)有大量庫(kù)存?，F(xiàn)在之所以說(shuō)比2008年還差，是因?yàn)楝F(xiàn)在有大量庫(kù)存?！?/p>

    據(jù)任志強(qiáng)測(cè)算，當(dāng)前庫(kù)存量已經(jīng)接近7億平方米，該庫(kù)存指的是竣工而沒(méi)有銷(xiāo)售的房子。這里面包括住宅4億多平方米，寫(xiě)字樓和公建2億多平方米，同時(shí)還包括了未銷(xiāo)售的竣工車(chē)庫(kù)配套等面積。

    任志強(qiáng)分析稱(chēng)，當(dāng)前的問(wèn)題在于，有相當(dāng)一部分庫(kù)存是無(wú)法消化的?！耙匀珖?guó)房地產(chǎn)一年近13億平方米的銷(xiāo)售面積來(lái)看，接近7億平方米的庫(kù)存并不算多。但問(wèn)題在于，這其中有大量庫(kù)存屬于很難消化的部分。換句話說(shuō)，只能炸掉，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨??！?/p>

    任志強(qiáng)的擔(dān)憂主要在于三四線城市。而從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)上看，經(jīng)過(guò)近一年的樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫(kù)存情況整體已經(jīng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)。

    易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至2015年12月底，被監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為26090萬(wàn)平方米，環(huán)比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年9月份，庫(kù)存規(guī)模在連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌的基礎(chǔ)上，頭次出現(xiàn)上升。第四季度則呈現(xiàn)逐月下滑態(tài)勢(shì)。同時(shí)，在庫(kù)存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長(zhǎng)后，8月份頭次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。9-12月份延續(xù)這一趨勢(shì)。換而言之，目前已出現(xiàn)了連續(xù)5個(gè)月庫(kù)存規(guī)模同比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

    2015年12月，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為11.8，這也意味著市場(chǎng)需要用11.8個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫(kù)存，該數(shù)值相比11月份的12.3個(gè)月收窄了0.5個(gè)月的水平。目前存銷(xiāo)比為近28個(gè)月新低，大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。同時(shí)，這也是28個(gè)月以來(lái)存銷(xiāo)比數(shù)值頭次低于12個(gè)月。

    易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市樣本主要是一二線城市和部分三四線城市(根據(jù)數(shù)據(jù)可得性選取)。但很明顯，三線城市的庫(kù)存情況較為嚴(yán)重。2015年12月，35個(gè)城市中一二三線城市的新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為8.8、11.6和19.0個(gè)月。

    北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，“宏觀上，國(guó)家調(diào)控政策已經(jīng)很清晰，去庫(kù)存是?！?/p>

    房?jī)r(jià)存上漲壓力寬松政策會(huì)持續(xù)

    從庫(kù)存角度分析，當(dāng)前一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)上漲壓力。

    易居研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，從具體城市看，2015年12月份，存銷(xiāo)比環(huán)比上升的城市有15個(gè)，包括淮南、貴陽(yáng)和北海等。此類(lèi)城市存銷(xiāo)比增加，說(shuō)明去庫(kù)存壓力有增無(wú)減。同時(shí)，在35個(gè)城市中，有20個(gè)城市的存銷(xiāo)比出現(xiàn)了環(huán)比下跌，說(shuō)明此類(lèi)城市去庫(kù)存的速度在加快。其中以北京、福州和荊門(mén)的存銷(xiāo)比環(huán)比跌幅，相比11月份分別減少了2.0個(gè)月、2.0個(gè)月和1.6個(gè)月。此類(lèi)城市去庫(kù)存壓力正在積極釋放。

    易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年第四季度，35城去庫(kù)存周期總體處于低位水平，會(huì)進(jìn)一步加劇此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲壓力。尤其對(duì)于一些城市而言，去庫(kù)存周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的水平，后續(xù)房?jī)r(jià)看漲預(yù)期會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。一線城市12月份市場(chǎng)總體活躍，已經(jīng)連續(xù)12個(gè)月存銷(xiāo)比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)較明顯上漲的原因所在。

    比如，存銷(xiāo)比下降較快的北京近期就出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。陳志認(rèn)為，北京市場(chǎng)分化還在加劇，2016年必然會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分，房?jī)r(jià)則必然上漲。但2016年整體成交的數(shù)量不會(huì)有特別向上的動(dòng)力，反而會(huì)有下行壓力。所以成交量下降和房?jī)r(jià)上漲，這種背離關(guān)系將在2016年表現(xiàn)得很明顯。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，北京房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲。北京的政策從年初就有了明確的方向，無(wú)論是貨幣政策、限貸政策還是調(diào)控政策都會(huì)比較寬松，因此“寬松”會(huì)是2016年樓市的關(guān)鍵詞。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年為去庫(kù)存元年，包括經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的去庫(kù)存指示、降準(zhǔn)降息政策的出臺(tái)、購(gòu)房層面刺激政策的出臺(tái)等，都利好去庫(kù)存目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2016年將繼續(xù)堅(jiān)持去庫(kù)存導(dǎo)向，但在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的精神指導(dǎo)下，去庫(kù)存也應(yīng)該關(guān)注結(jié)構(gòu)問(wèn)題。比如一二線城市的庫(kù)存壓力其實(shí)并不大，甚至可以主動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存，而三四線城市則需要繼續(xù)去庫(kù)存。

    任志強(qiáng)也認(rèn)為，未來(lái)樓市的區(qū)域差距會(huì)擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房?jī)r(jià)會(huì)迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會(huì)放慢投資增長(zhǎng)速度。另外，同一個(gè)城市內(nèi)房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對(duì)房企而言，現(xiàn)金流是決定開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)降價(jià)的主要原因。

    對(duì)于未來(lái)可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)的寬松政策。任志強(qiáng)認(rèn)為，目前較有條件出臺(tái)的政策是個(gè)人貸款利息抵個(gè)稅。而在去庫(kù)存期間，房地產(chǎn)稅不會(huì)出臺(tái)。

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