遍地地王支撐了今年北京的土地市場，北京年內(nèi)土地市場成交金額突破2000億元幾無懸念，這也將創(chuàng)造歷史較高紀(jì)錄。數(shù)據(jù)顯示，今年以來,北京土地市場共有103宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少38宗,建設(shè)用地和規(guī)劃建筑面積同比均大幅下滑,但土地出讓金卻創(chuàng)新高。這主要是由于標(biāo)桿房企大舉回歸一二線城市,導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，直接拉升了土地價格。

    全年土地收入近2000億元

    5萬元、6萬元、甚至7萬元的土地價格，在不斷刷新著人們對于北京土地“天花板”的想象。一平方米的價格幾乎就是一輛家用轎車的價格，也難怪今年的土地收入提前創(chuàng)下了歷史新高。根據(jù)北京市土地整理儲備公示的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，今年北京土地出讓金額已經(jīng)累計(jì)達(dá)2017.25億元，創(chuàng)下了新的紀(jì)錄。而此前土地成交高峰時的2013年和2014年，全年的出讓金總額分別為1822億元和1917億元。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至12月23日，年內(nèi)還有4宗土地待出讓，可以預(yù)計(jì)的是，今年土地成交的記錄還有可能被刷新。

    如果有人認(rèn)為2000億元的土地收入是因?yàn)橥恋毓?yīng)開閘放水，那就大錯特錯了，相反，今年成交的土地相比去年反而更少了。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月23日，今年北京共有106宗土地實(shí)現(xiàn)出讓,相比去年減少了35宗。在這106宗土地中,建設(shè)用地面積合計(jì)674.96萬平方米,規(guī)劃建筑面積1469.08萬平方米,同比分別減少了30%、14%,這一土地成交量也創(chuàng)近8年新低。但這絲毫沒有影響開發(fā)商們的搶地?zé)崆?，?biāo)桿房企大舉回歸一線城市，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。像葛洲壩、碧桂園這類并不經(jīng)常高調(diào)搶地的房企，也參與到地王的制造中。

    業(yè)內(nèi)人士指出,伴隨著供應(yīng)減少,一二線城市土地市場需求卻在日益增加,土地市場競爭日益激烈。地王頻現(xiàn)將導(dǎo)致未來豪宅供應(yīng)增加,給豪宅市場帶來壓力。

    不僅僅是北京,一二線城市土地市場近來升溫明顯。根據(jù)統(tǒng)計(jì),今年前11月,中國300個城市土地出讓金、土地成交面積相比去年都有不同程度下滑。不過,11月300個城市土地出讓金卻創(chuàng)年內(nèi)新高。尤其是一線城市及二線城市,升溫態(tài)勢更加明顯。

    數(shù)據(jù)顯示,2015年11月,一線四大城市成交地塊出讓金1062億元,環(huán)比上漲133%,同比上漲47%,單月突破千億元。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示:“北京去年的住宅土地出讓金收入規(guī)模約為1311億元,預(yù)計(jì)2015年將超過1400億元。其他不少一線、二線城市的土地市場也非常火熱,很多城市的土地收入都將創(chuàng)近年來的新高?！?/p>

    豐臺因地“瘋”成西“貴”

    2013年的土地?zé)?，讓業(yè)界重新定義了孫河板塊，2014年東壩又異軍突起，備受關(guān)注。但在今年，西南三環(huán)沿線的豐臺區(qū)域無疑是較耀眼的明星。只要有住宅用地放出，5萬元/平方米已經(jīng)成為了基本的售價。區(qū)域內(nèi)甚至還成交了一塊單價7.5萬元/平方米的新地王，打破了2013年由融創(chuàng)創(chuàng)下的朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊7.3萬元/平方米的樓面價紀(jì)錄。

    10月末，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村放出了一塊覆蓋居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、托幼及中學(xué)用地的優(yōu)質(zhì)地段，加上當(dāng)時土地市場“斷糧”已久，該宗地一推出便吸引了眾多房企到場。較終，經(jīng)過104輪的競價，央企葛洲壩以49.5億元的總價和配建4.1萬平方米公租房和6.18萬平方米農(nóng)民回遷房的代價摘得，溢價率達(dá)到50%。

    據(jù)中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉測算，刨去配建和保障性住房，上述宅地商品房部分樓面單價高達(dá)7.5萬/平方米，超過了農(nóng)展館地塊，創(chuàng)北京住宅類樓面價歷史新高。

    并且，緊鄰該塊新地王的是懋源地產(chǎn)的釣云臺項(xiàng)目以及夏家胡同地塊，其中夏家胡同地塊樓面價高達(dá)4.5萬元/平方米，釣云臺主打170平方米以上的大戶型，已經(jīng)在12月份入市銷售，單價在10萬元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，樊家村地塊作為北京的新地王，每平方米成本就超過了7萬元，預(yù)計(jì)市場售價將在每平方米15萬元左右。

    從全年土地成交來看，樓面價也明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2015年(截至12月23日)成交的49宗宅地當(dāng)中，實(shí)際樓面價低于10000元/平方米的僅9宗;實(shí)際樓面價10000-30000元/平方米之間的有17宗;而實(shí)際樓面價超過30000元/平方米的則多達(dá)23宗，占比高達(dá)46%，而在2014年這一區(qū)間段占比僅在20%左右。

    尤其是地王頻出的豐臺，在土地“瘋狂”過后，留下的是遍地豪宅。

    “如今的豐臺西南三環(huán)一帶，北有龍湖西宸原著、西有釣云臺、東有夏家胡同以及華潤亞林西項(xiàng)目、南面還有中海九號公館，豐臺新興豪宅區(qū)的雛形已現(xiàn)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，加上已經(jīng)出讓的多塊豐臺高價地，未來豐臺將像孫河一樣成為新的豪宅板塊，西南三環(huán)也將晉升“西貴”。

    據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京樓面價超過4萬元的含居住類土地合計(jì)有30宗左右，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺區(qū)域，包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊，均出現(xiàn)了多宗高價地。張大偉預(yù)計(jì)，疊加葛洲壩的地王及新宮高價地，預(yù)期豐臺區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個售價預(yù)期在8萬-10萬元的頂豪項(xiàng)目。

    張大偉稱，作為城六區(qū)之一，豐臺房地產(chǎn)市場過去一直平淡無奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后。隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場，豐臺土地價格迅速攀升，數(shù)宗高價地開始出現(xiàn)。2015年，豐臺區(qū)的多個頂豪項(xiàng)目開始熱銷，豐臺樓市越來越被認(rèn)可。

    誰在拉動地價

    開發(fā)商為何敢于頻頻出手，甚至于不計(jì)成本?其背后的推動力有哪些?

    現(xiàn)階段土地市場的競爭已經(jīng)趨于白熱化。如在今年10月舉辦的一場土地拍賣會上，金茂與碧桂園聯(lián)合體經(jīng)過多輪競價，較終以140%溢價率、51.8億元奪得豐臺兩幅地，當(dāng)然其結(jié)果也使得地價飆升。

    專家分析指出，房企之所以敢于“大手大腳”，在于今年銷售業(yè)績向好，投資信心恢復(fù)，加上年終必須完成全年拿地目標(biāo)，紛紛加碼拿地，從而導(dǎo)致土地價格上揚(yáng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，在已經(jīng)完成全年銷售業(yè)績的情況下，眾多房企面臨年底拿地目標(biāo)的完成度，因此不計(jì)成本拿地，并呈現(xiàn)趨向瘋狂模式。在這種情況下，在北京、上海(樓盤)等一線城市，由于優(yōu)質(zhì)純宅地的稀缺，土地價格自然會在各房企的激烈競爭中不斷上行。

    更為深層次的原因在于房企對優(yōu)質(zhì)地塊的追捧。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，伴隨著供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企戰(zhàn)線回縮，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京住宅用地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況，因此大多數(shù)“上拍”的宅地均引發(fā)爭搶，甚至昌平北七家、大興瀛海、順義仁和這類六環(huán)附近的郊區(qū)縣均出現(xiàn)樓面價3萬以上的地塊出現(xiàn)，高價地范圍出現(xiàn)廣泛外延。而在這其中部分環(huán)線位置較好，但也并不屬于傳統(tǒng)高端居住區(qū)的住宅地塊也遭到了“瘋搶”。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年宅地實(shí)際樓面價前五的項(xiàng)目當(dāng)中，豐臺區(qū)占據(jù)3席，地處南三四環(huán)之間以及周邊，這些地塊成交實(shí)際樓面價均比周邊項(xiàng)目售價高出80%甚至翻倍，預(yù)計(jì)售價更是將高于周邊項(xiàng)目兩到三倍。任啟鑫認(rèn)為，雖然這些地塊成本與預(yù)計(jì)售價與周邊項(xiàng)目呈現(xiàn)畸高，但是對于房企來說，在全城豪宅化已成定局的趨勢之下，完全位置較好的項(xiàng)目更容易操作。

    另外，中小房企押注一線城市及城市，也在一定程度上促使土地市場價格飆升。業(yè)內(nèi)研究員表示，房企在城市布局方面，會更加青睞于一線城市的布局。尤其是一些中小房企，會有押注一線城市的投資心理。此類房企到一線城市高溢價拿地，一是為了做標(biāo)桿項(xiàng)目和做總部經(jīng)濟(jì)，二是認(rèn)為后續(xù)房價持續(xù)上漲能夠?qū)_目前地價上漲的風(fēng)險。

    未來2年地王房價將上漲120%?

    有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年北京已經(jīng)出讓的住宅土地，平均樓面價約在17800元左右，但事實(shí)上，其中大量的不可售物業(yè)，剔除干凈，平均商品房住宅的樓面價高達(dá)3.8萬，那么也就是說按照過去北京地王的售價預(yù)期，地價占房價42%左右，這些住宅項(xiàng)目的售價預(yù)期將在8萬元左右。

    那么目前市場價格在多少?剔除了商品房住宅后，目前的市場成交均價在3萬左右。其中成交結(jié)構(gòu)趨向郊區(qū)化，五環(huán)外占比高。那么這種土地價格超過房價的市場，要求在未來2年，北京房價有120%的上漲。否則對于今年出現(xiàn)的十余個高價地王來說，入市難度將非常大。

    那么，房價真有可能跟隨地價，在兩年內(nèi)漲120%嗎?至少在多位業(yè)內(nèi)人士看來，這樣的計(jì)算推演太過理想化。明年價格預(yù)期變化的將是在7月集中出現(xiàn)地王的大興，與10月集中出現(xiàn)地王的豐臺。兩大區(qū)域未來將披露出現(xiàn)價格預(yù)期在目前市場價格一倍的項(xiàng)目。

    雖然這兩個區(qū)域的土地價格已經(jīng)非常高，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，對于未來如何打造產(chǎn)品，如何在與周邊競爭中吸引購房人，如何平衡土地價格和利潤的關(guān)系，都是拿地開發(fā)商未來兩年的難題。單純的按照土地價格提升售價并不一定被市場購賬。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，2016年豪宅產(chǎn)品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大于求現(xiàn)象，對于房企來說，在非成熟豪宅區(qū)打造豪宅產(chǎn)品，必然要付出額外的成本進(jìn)行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎(chǔ)的區(qū)域，由于拿地成本相比周邊項(xiàng)目高出一截，即便是耗巨資打造出品質(zhì)項(xiàng)目，由于成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對于房企來說則是面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)的一年。

    不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對北京土地市場來說，北京土地稀缺，供需比例懸殊，土地作為房地產(chǎn)市場的生產(chǎn)資料，特別是一線城市的

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