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群雄逐鹿盛宴 地產(chǎn)“大佬”性格影響下的海南房地產(chǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:南海網(wǎng) 閱讀 1322 次
海南,這個全國陸域面積較小、海域面積的南海瑰寶,其房地產(chǎn)業(yè)兩度受到全國業(yè)界大佬們的強烈關(guān)注。
1993年海南房地產(chǎn)達到高峰之后隕落,隨后房地產(chǎn)商的身影在海南漸行漸遠。
2010年初前后,在國際旅游島概念的牽引下,沉寂多年的海南再放異彩。全國各地的大房企、開發(fā)商蜂擁而入,海南房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展再現(xiàn)井噴態(tài)勢。
海南開發(fā)史本就是一部移民史。作為人口和陸域小省,缺乏大體量的資本和本島剛需消費支撐,從島外攜資本參與海南建設(shè)的各地開發(fā)商注定成為海南房地產(chǎn)的重要角色。
中國各地的房地產(chǎn)商群聚海南,開創(chuàng)了海南房地產(chǎn)史上一個的新場景。
一方水土養(yǎng)一方人,不同省域的商幫也孕育著不同的性恪特性。性恪決定產(chǎn)品,作為人格屬性很強的房地產(chǎn)業(yè),項目的風(fēng)格自然也深受“掌舵人”行事特質(zhì)的影響。不同地域的商幫在海南房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中呈現(xiàn)了各自不同的項目特質(zhì):或大手筆造城,或精細于小盤,或善舞資本,或醉心于產(chǎn)品細節(jié),或留戀于概念營銷,或陶醉于權(quán)貴交往資源交換,或側(cè)重于市場行走,或不計成本投入,或追求利潤犧牲產(chǎn)品質(zhì)量……
簡述海南房地產(chǎn)項目背后的“掌舵人”個性,可能粗淺,或許也有助于讀者增加了解海南一些房地產(chǎn)項目的基因密碼。
群雄逐鹿下的地產(chǎn)盛宴
上世紀90年化初,得益于中國的經(jīng)濟特區(qū),各地資本開始了次的“掃蕩”。當時,總?cè)藬?shù)不過655.8萬的海南島上,竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司。短短三年,房價增長超過4倍。
這樣不同尋常的爆發(fā),較終證明,積累的是巨大泡沫。1993年,房地產(chǎn)泡沫破裂,大量的資本和投機開發(fā)商逃離,留下的是大量的“爛尾樓”、閑置土地和銀行壞賬。
歷經(jīng)幾年的去除泡沫消化期,海南本土的開發(fā)商開始了征程。
1995年6月,海南昌茂集團動工建設(shè)52萬平方米的昌茂花園,拉開了海南本土開發(fā)商的建設(shè)序幕;1998年,長信地產(chǎn)海景花園拿地建設(shè);2000年,兆南集團個項目兆南公寓開工;2003年,海南個以養(yǎng)老地產(chǎn)項目,天來泉集團的瓊海天來泉度假開建……
2007年是一個分水嶺。經(jīng)過近十年的自我“醫(yī)治“,海南房地產(chǎn)逐漸恢復(fù)元氣。此時,嗅覺敏銳的中國房地產(chǎn)資本大佬開始看好海南房地產(chǎn)這座獨特的“富礦”,一時間,國企、央企、廣東、山東、浙江、東北、福建等地域資本蜂擁涌入海南。
在這場角逐海南房地產(chǎn)的游戲中,以粵商較為突出。2007年,廣東地產(chǎn)“大佬”雅居樂的陳卓林拿下了位于海南陵水清水灣海岸線長達12公里的1.5萬畝土地,開始建造雅居樂清水灣項目;富力地產(chǎn)隨即在香水灣吞下2000多畝地,其后又陸續(xù)拿下海口、澄邁、臨高等地3個項目,總占地面積近1萬畝地;中國高爾夫旅游地產(chǎn)人的觀瀾湖朱樹豪,2009年跨過瓊州海峽,將產(chǎn)業(yè)版圖延伸到海南,在??谀孟?1.5平方公里土地打造觀瀾湖度假區(qū)……
“盛宴”中不乏資本雄厚的央企的身影。中糧集團在海南拿下開發(fā)權(quán)的土地面積多達18.6平方公里;華潤集團獲得海南萬寧石梅灣沿海地區(qū)的180公頃土地的使用權(quán);中信地產(chǎn)目前在海南開發(fā)區(qū)域涉及??凇⒉?、香水灣、三亞等東海岸線一線海景區(qū)域,規(guī)模逾萬畝;江蘇國有企業(yè)江蘇國信在樂東太陽灣拿下6000畝的建設(shè)用地……
國企魯能也曾被外界一度認為是海南大“地主”,僅海口西海岸的海藍福源項目、三亞大東海濱海豪宅山海天項目和海口海藍椰風(fēng)項目等幾個項目,規(guī)劃面積已達到19平方公里。而其與海南文昌市政府合作投資開發(fā)魯能山海天項目規(guī)劃面積約86.64平方公里,成為“亞洲盤”。
……
整個海南環(huán)島海岸線,成為了房地產(chǎn)開發(fā)集團圈地的戰(zhàn)略。從三亞的三亞灣、大小東海、亞龍灣、海棠灣,再到陵水的土福灣、南灣半島、清水灣、日月灣、香水灣,從萬寧的楊梅灣、石梅灣,到瓊海的博鰲,文昌的高隆灣,再到海口的觀瀾湖……無處不存在著地產(chǎn)“巨鱷”的身影。
與此形成鮮明對比的是,海南本土開發(fā)商的在海南房地產(chǎn)市場中逐漸勢微。2009年后,與動輒幾千上萬畝的島外房地產(chǎn)“大佬”相比,受限于資本的弱小,海南的本土開發(fā)商的開發(fā)多由單體單項目。
大資本群雄逐鹿海南房地產(chǎn),隨著國際旅游島政策的出臺后達到。中國排名前20名的房地產(chǎn)企業(yè)中,至今僅龍湖、金地、華夏幸福3家沒有進駐海南。
“較后的CBD海岸線”、“花園洋房”、“歐式莊園”、“休閑度假、養(yǎng)老”、 “全球發(fā)售”,一時間,海南的機場、火車站、酒店、商場、高速公路到處充斥著房地產(chǎn)廣告。
據(jù)資料顯示,2009年至2015年全海南沉淀進入房地產(chǎn)業(yè)資金近4000億。來自海南省住建部門的數(shù)據(jù)顯示,包括外來投資企業(yè)在內(nèi),目前在海南有大大小小3000余家房地產(chǎn)企業(yè),在建在售樓盤900多個。
一幅壯觀的群雄逐鹿場景在海南房地產(chǎn)市場上演,新的時代來臨。
烙刻“商幫”特質(zhì)的地產(chǎn)商們
一方水土養(yǎng)一方人,地域文化與商人性格體現(xiàn)在商業(yè)上時,就會使商業(yè)投射出人性和個性的色彩。性格決定產(chǎn)品,行業(yè)屬性較強的房地產(chǎn)業(yè)亦然如此。
海南本屬廣東一個地級行政區(qū),1988年才獨立建省。與海南隔海相望的廣東,粵商思想開放,敢為別人不敢為,廣東開發(fā)商率先登陸,成為了海南房地產(chǎn)市場的開發(fā)主力軍。
恒大的老板許家印和碧桂園的老板楊國強兩人性恪截然相反,但卻有著相同的項目開發(fā)共同點:大規(guī)模郊區(qū)拿地,快速高周轉(zhuǎn)開發(fā),低價,精裝修,執(zhí)行力強,項目推進速度極快,全國復(fù)制……
許家印個性富有魅力,是個明星型企業(yè)家,曾在鋼鐵廠工作過,善于大兵團作戰(zhàn),對執(zhí)行力要求甚嚴,獎懲分明,重獎重罰,所帶團隊攻堅能力很強。??诤愦笪幕糜纬恰⒊芜~老城恒大御景灣等項目剛推出時,周邊單體項目在較長一段時間銷售幾乎陷入“絕境”。
楊國強極為樸實低調(diào),即便在一些重要場合的致詞也樸實如農(nóng)民家常話,毫無靚麗的客套話。記者多年前參觀碧桂園總部時發(fā)現(xiàn)一個細節(jié),其巨捐款建設(shè)運營的全免費中學(xué),是以他大哥的名字命名的,而不是以他個人的名字命名,從中可一窺其對他大哥的感恩心。
兩位性恪完全不同的老板可能都有英雄情結(jié),恒大在海南儋州的?;◢u面積達1.2萬畝,填海規(guī)模和填海工程速度之快令人驚嘆。而碧桂園一旦重視海南,在海南開始發(fā)力之后,碧桂園項目所在周邊區(qū)域項目價格也馬上應(yīng)聲而落。比如以往堅守高價的雅居樂清水灣在碧桂園收購珊瑚宮殿后,鄰近雅居樂清水灣備感壓力,以往堅挺的價格被迫腰斬,記者不敢揣磨:以前花兩三萬元一平方米購購的業(yè)主心情如何?
半山半島老板閆琦本人與媒體保持較遠的距離,但他旗下的三亞“明星”樓盤半山半島,還有2015年胡潤百富榜中的“海南頭富”光環(huán),總是無法逃脫外界對他的強烈關(guān)注。這位來自山西的煤老板,眼光,通過巧妙運作,拿下三亞鹿回頭半島的大塊資源的地塊,而且在后來的反腐中沒有受到過多的牽連。山西商人敢于授權(quán)分權(quán)給身邊高管,較為誠信,與海南其他開發(fā)商相比,閆琦身邊的高管們收益算是豐厚。不過,令人奇怪的是,半山半島近年來一直被尋求整體轉(zhuǎn)賣。坊間傳言,可能是金融運作致使閆琦出現(xiàn)資金鏈的短缺危機。
與閆琦相比,海航集團董事局主席陳峰是海南較為出名的山西商人。海航集團從海南起步,現(xiàn)已布局全球,總資產(chǎn)4500億元。旗下的海航地產(chǎn)已成為海南的大地主,除了海口國興CBD,在海南各市縣也有豐厚的土地貯備。陳峰對中國傳統(tǒng)文化推崇備至,在企業(yè)文化建設(shè)和企業(yè)治理中,是中國罕見的把傳統(tǒng)文化點滴融貫于其中的。陳峰是海南晉商的代表,更是佛商的代表。
山東自古為孔孟之鄉(xiāng),深受儒家文化的熏陶和影響,因此山東商幫體現(xiàn)著中國傳統(tǒng)文化的許多代表性特征:中庸含蓄,重視倫理,講禮數(shù),文化底蘊深厚。海南蘭海集團董事長蘭恒來自山東,熱心公益,一度是三亞企業(yè)界的專業(yè)人物,是個“義者”。他開發(fā)的蘭海花園系列是海南較初的海景房代表之一。讓普通員工與高管一樣,也能成本價購購公司房產(chǎn),蘭恒的“義”至今仍是美談。而他也收獲了員工的高度忠誠,在蘭恒為回避房地產(chǎn)調(diào)節(jié)周期主動收縮地產(chǎn)項目后,即使失去操盤地產(chǎn)項目機會的主要高管也沒有離開蘭海。??谧蠄@的老板李福順具有濃厚的文化情結(jié),好與文化界人士交往,交往的朋友中不乏有名人唐國強、劉勁等名人。
湖北商人在海南做地產(chǎn)的不多,吳又明是其中的佼佼者。瓊海天來泉是???、三亞城區(qū)之外,海南個遠離城區(qū)開發(fā)的郊區(qū)大盤。2003年吳又明做此決策時,被業(yè)界一片質(zhì)疑。天來泉的成功驗證了吳又明的前瞻性眼光,他在海南房產(chǎn)界屬于“智者”。天來泉在房屋售盡之后,通過后續(xù)的租賃回收再出租,吸引了全國各地的養(yǎng)老度假者聚集,成為海南社區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)相對成功的代表性大盤。
不一樣的地產(chǎn)性格格局
在海南的房地產(chǎn)界中,浙商與潮商是兩支重要力量。
勤奮能吃苦、具有開拓性、精明務(wù)實、善于經(jīng)營,抱團,是浙商和潮商的共性。帶著地域文化形成的共性,浙商和潮商“大佬”在海南開創(chuàng)了特屬自己性格的地產(chǎn)版圖。
但地域文化的巨大差異,共性以外,兩個商幫的海南房地產(chǎn)界“大佬”們的個性差異更加突顯,產(chǎn)生了不一樣的地產(chǎn)性格格局。
有市場的地方就有潮汕人?;浬讨校鄙巧處驮诤D先藬?shù)眾多。潮汕商人抱團,鄉(xiāng)音特別,潮汕話很容易拉近他們彼此的距離,并形成獨特的“圈子”,外人很難融入。
潮汕人與海南淵緣深厚,在海南的各地商幫中人數(shù)較多,在海南涉足藥業(yè)、食品加工、煙茶酒貿(mào)易、旅游、建材、融資等多個行業(yè),投資,創(chuàng)辦的企業(yè)多達6萬家,累計投資額6000億。
在海南潮汕商人們大都是草根出生,他們的智慧、才能,不是來自于書本,而是來自于生活。潮汕人經(jīng)商特點歸結(jié)為:能吃苦,但也精明擅斷,通權(quán)達變,低調(diào)。
在全國性房企進入海南之前,潮
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