只是，心態(tài)上的消極只是一方面，策略及應(yīng)對(duì)上的積極才是過(guò)冬的有效之策。裁員、減少開(kāi)工面積、不拿地或少拿地……所有開(kāi)源節(jié)流的辦法都可能被開(kāi)發(fā)商采用。

　　更重要的是，隨著樓市低迷的持續(xù)，在2012年，感受到嚴(yán)寒的也許將不僅僅是開(kāi)發(fā)商，還有更多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的其他行業(yè)，例如建筑、家居、建材、裝修等等。隨著更多的行業(yè)被房地產(chǎn)強(qiáng)行拉入“過(guò)冬”狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)的前景會(huì)否因此受到影響，將成為大家較為關(guān)心的問(wèn)題。

　　2012年，樓市的糾結(jié)仍將持續(xù)。

　　2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)在硝煙彌漫中定格，但開(kāi)發(fā)商卻依然深陷與政府、購(gòu)房者的多方博弈中無(wú)法自拔。

　　伴隨著2011年12月銷售業(yè)績(jī)的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈的行業(yè)洗牌中進(jìn)一步形成了型房企領(lǐng)跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型開(kāi)發(fā)商偃旗息鼓的格局。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)陣營(yíng)分化加劇，市場(chǎng)集中度繼續(xù)上升。

　　政策層面看不到調(diào)控放松的跡象，購(gòu)房者信心指數(shù)不斷走低，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例已成完全壓倒之勢(shì)，開(kāi)發(fā)商在2012年壓力難紓。

　　行業(yè)洗牌加劇

　　繼2010年銷售額突破千億之后，國(guó)內(nèi)住宅開(kāi)發(fā)龍頭萬(wàn)科A（000002.SZ）在2011年以1215.4億元的銷售金額再創(chuàng)歷史新高，并蟬聯(lián)行業(yè)銷售。而恒大地產(chǎn)（03333.HK）則以1219.9萬(wàn)平方米的合約銷售面積，超過(guò)萬(wàn)科的1075.3萬(wàn)平方米并蟬聯(lián)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積位。這與2010年的情況基本趨同。

　　以萬(wàn)科、恒大地產(chǎn)為頭的大型房企成為淡市下的贏家。根據(jù)中房產(chǎn)信息集團(tuán)和中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》分析，2011年度全國(guó)前企業(yè)市場(chǎng)份額達(dá)到10.43，較2010年上升了0.32個(gè)百分點(diǎn)；前三企業(yè)集中度達(dá)到了16.7，自2009年以來(lái)持續(xù)提升。

　　2011年房企500億元“俱樂(lè)部”成員依然是6家，包括萬(wàn)科、恒大、綠地集團(tuán)、保利地產(chǎn)(保利西山林語(yǔ) 保利新茉莉公館)、中海地產(chǎn)(中海九號(hào)公館 中海尚湖世家) 、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)(廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)) 等，這與2010年數(shù)量相同。

　　在300億至500億元陣營(yíng)中，房企數(shù)量從2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂園、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地(橡樹(shù)灣 潤(rùn)景公館) 、世茂房地產(chǎn)、雅居樂(lè)和綠城中國(guó)；第三梯隊(duì)的150億至300億元房企數(shù)量也由2010年的7家增至10家，但在78億至150億元的第四梯隊(duì)中，房企數(shù)量卻由2010年的33家減少至28家，意味著中型房企之間的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，部分房企遭遇出局命運(yùn)。

　　2011年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前五銷售金額門檻達(dá)到了78億元，均較2010年上升了50，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模依然逆勢(shì)增長(zhǎng)。

　　值得關(guān)注的是，周轉(zhuǎn)速度型房企和品質(zhì)利潤(rùn)型房企在新的市場(chǎng)環(huán)境下加劇分野。高效率高周轉(zhuǎn)企業(yè)在2011年非但沒(méi)有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率，反而加快了資本使用效率，并降低了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而品質(zhì)利潤(rùn)型企業(yè)更多地追求項(xiàng)目品質(zhì)帶來(lái)的高毛利率和土地升值溢價(jià)帶來(lái)的超額利潤(rùn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制。

　　高周轉(zhuǎn)房企中的恒大地產(chǎn)，排名從2010年的第五位一舉躍升至銷售金額榜的亞軍。中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)等高周轉(zhuǎn)類房企，行業(yè)排名均出現(xiàn)明顯上升。

　　與此同時(shí)，城市布局對(duì)房企生存環(huán)境產(chǎn)生了決定性意義。根據(jù)中原集團(tuán)市場(chǎng)研究部的研究，恒大、金地的主要銷量來(lái)自“成交量上升或平穩(wěn)”城市，這是其整體銷售能保持平穩(wěn)的主要原因；中海、萬(wàn)科、保利、富力的主要銷量在各類城市平衡分布，外部政策沖擊對(duì)其的影響較小。

　　但城市布局并不是開(kāi)發(fā)商銷售表現(xiàn)分化的先進(jìn)影響因素，開(kāi)發(fā)商的成長(zhǎng)能力還受到產(chǎn)品定位、營(yíng)銷策略等其他因素的影響。從整體來(lái)看，2011年自住型需求成為市場(chǎng)需求主體，定價(jià)偏高，原本利潤(rùn)豐厚的高端項(xiàng)目較易受到市場(chǎng)整體環(huán)境的影響。

　　除此之外，十大標(biāo)桿房企為加快資金的回籠速度，無(wú)一例外均進(jìn)行了價(jià)格策略的調(diào)整，恒大、萬(wàn)科、中海是2011年年內(nèi)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整較早的開(kāi)發(fā)商，成為行業(yè)的贏家。

　　而自2011年9月份開(kāi)始，富力、金地、雅居樂(lè)等也陸續(xù)在一些典型城市推出降價(jià)促銷項(xiàng)目，但這一階段的降價(jià)促銷多為開(kāi)發(fā)商面對(duì)市場(chǎng)大環(huán)境整體惡化的無(wú)奈之舉，效果大打折扣。這意味著積極的價(jià)格策略越來(lái)越成為開(kāi)發(fā)商重要的生存能力。

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