“十一的樓市靜悄悄?！币晃?的房地產(chǎn)營(yíng)銷人士感嘆道。

    黃金時(shí)代的“十一黃金周”在白銀時(shí)代里漸漸失色，黃金時(shí)代里，越是節(jié)假日，涉及到房地產(chǎn)營(yíng)銷的所有人員越忙得人仰馬翻，而今年，悠閑自在多了。打開(kāi)朋友圈就會(huì)看到，不少地產(chǎn)營(yíng)銷線的負(fù)責(zé)人散落在世界各地的美景里，悠然自得。

    事實(shí)上，十一黃金周失色僅僅是今年金九銀十的一個(gè)縮影，整體來(lái)看，傳統(tǒng)的收成季節(jié)金九銀十今年褪色不少。在淡季不淡的白銀年代里，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“收過(guò)好幾茬糧食”,“收成”基本有保障，而拿地越發(fā)困難的情況下，房企并不著急出貨。面對(duì)著蹦著也夠不著的豪宅價(jià)格，剛需人群也不著急購(gòu)房。

    供需雙向疲軟，使得剛剛過(guò)去的十一黃金周，一點(diǎn)也不黃金，金九銀十褪色明顯。

    但在上述 房地產(chǎn)營(yíng)銷人士看來(lái)，如此現(xiàn)象并不代表樓市崩潰了，而正是未來(lái)地產(chǎn)營(yíng)銷的新趨勢(shì)。

    □現(xiàn)象  

    房產(chǎn)公司度假忙

    對(duì)于房地產(chǎn)從業(yè)人員來(lái)說(shuō)，今年十一黃金周的特點(diǎn)是：不熱鬧。往年每到此時(shí)的大規(guī)模推盤，各售樓處都有五花八門的促銷活動(dòng)，今年都較為罕見(jiàn)。

    記者調(diào)查了多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，銷售進(jìn)度和售價(jià)和平時(shí)并沒(méi)有太大區(qū)別。而打開(kāi)朋友圈，多數(shù)從事房產(chǎn)營(yíng)銷工作的朋友都在各地游玩，其中不乏品牌房企的營(yíng)銷總監(jiān)。

    “沒(méi)有大型活動(dòng)，都是一些暖場(chǎng)的小活動(dòng)，畫(huà)個(gè)畫(huà)啊之類的，不是一線的銷售人員都放假了?！蹦撤科髢?nèi)部人士告訴記者。

    記者在通州某樓盤的售樓處看到，只有幾個(gè)做手工的小活動(dòng)?！皼](méi)什么活動(dòng)，也沒(méi)有特別的優(yōu)惠?！变N售人員介紹稱。

    對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，進(jìn)入四季度，開(kāi)發(fā)商加速去化的訴求確實(shí)有所減弱，主要原因在于今年二、三季度市場(chǎng)旺銷期中，諸多房企都已完成全國(guó)的銷售任務(wù)，因此在往年長(zhǎng)假期間房企通常的大力促銷現(xiàn)象在今年較少出現(xiàn)。特別是北京地價(jià)高企、競(jìng)爭(zhēng)激烈，房企拿地的困難程度不斷增加，面粉貴過(guò)面包的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，如果房企將手中持有的地塊以相對(duì)低的價(jià)格快速消化，所獲得的銷售收入再在同一區(qū)域拿地的可能性幾近為零。在這樣的市場(chǎng)現(xiàn)狀下，拿地早的項(xiàng)目的土地成本優(yōu)勢(shì)越發(fā)突出，房企惜售心態(tài)之下，普遍持以放緩?fù)票P、深耕產(chǎn)品、提高利潤(rùn)率的操盤策略。所以，在十一長(zhǎng)假期間，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目銷量沒(méi)有要求，再加上市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，看房客戶減少，一些業(yè)務(wù)員因此放假旅游，度過(guò)一個(gè)真正的假期。

    供應(yīng)逐月下滑

    從供應(yīng)情況來(lái)看，2015“十一”長(zhǎng)假期間(10.01-10.07)北京商品住宅市場(chǎng)僅麗景長(zhǎng)安與華潤(rùn)悅景灣兩個(gè)項(xiàng)目入市，與9月較后一周持平。兩個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品180套，預(yù)售許可面積2.3萬(wàn)平方米，相比9月較后一周分別減少80%、50%。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，需求關(guān)注點(diǎn)的轉(zhuǎn)移使得假期集中開(kāi)盤供應(yīng)的現(xiàn)象已基本消失，而從歷年“十一”期間開(kāi)盤情況來(lái)看，今年與去年住宅供應(yīng)成為同期供應(yīng)低谷。任啟鑫認(rèn)為，這與北京住宅供應(yīng)與潛在供應(yīng)不斷減少的大背景不無(wú)相關(guān)。隨著北京可開(kāi)發(fā)土地的不斷減少，可供轉(zhuǎn)化的住宅項(xiàng)目也將持續(xù)減少，另外再加上受到政策影響近兩年房企制定的銷售目標(biāo)較低，因此進(jìn)入10月份之后房企入市意愿并未有突出表現(xiàn)。而受到“十一”開(kāi)局的影響，預(yù)計(jì)10月份北京住宅供應(yīng)與成交均難以出現(xiàn)太大突破。

    事實(shí)上，自今年8月單月北京樓市供應(yīng)達(dá)到頂峰以來(lái)，隨后幾個(gè)月市場(chǎng)供應(yīng)一直處于下滑局面。8月北京住宅市場(chǎng)開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)已達(dá)到37個(gè)，這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個(gè)月來(lái)的入市項(xiàng)目量新高。在8月開(kāi)盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到37個(gè)的年度高峰之后，“金九銀十”未能突破這一水平。

    根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年9月，北京商品住宅市場(chǎng)共有29個(gè)項(xiàng)目入市，相比8月同期減少了7個(gè)，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比上月同期減少12%，

    來(lái)自鏈家地產(chǎn)報(bào)告顯示，供應(yīng)方面，截至目前10月尚無(wú)期房住宅項(xiàng)目入市，考慮到多數(shù)需求會(huì)受節(jié)假日影響推遲入市，一般來(lái)說(shuō)10月上旬鮮有項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)中下旬供應(yīng)或?qū)⒂瓉?lái)高峰。9月新房市場(chǎng)以“平淡”收尾，目前來(lái)看在假期的影響下，“銀十”的市場(chǎng)成交或?qū)⒌陀陬A(yù)期，與9月相比也難有大幅度的上漲。

    需求再現(xiàn)觀望

    “聽(tīng)說(shuō)較近房子又不好賣了是嗎?那我想購(gòu)個(gè)緊靠學(xué)校的小區(qū)的計(jì)劃是不是要再等等?”已經(jīng)有一套房子，準(zhǔn)備給兒子購(gòu)緊靠學(xué)校的小區(qū)的劉先生(化名)再度陷入糾結(jié)。而在之前的兩個(gè)月里，劉先生已經(jīng)先后看了多個(gè)房子，但一直覺(jué)得價(jià)格并不理想。

    “一方面，孩子還小，我也不太著急，今年能購(gòu)上較好，購(gòu)不上就再等等，免得購(gòu)?fù)杲祪r(jià)了。另外一方面，我又怕房?jī)r(jià)再漲。這是主要糾結(jié)的地方?！眲⑾壬嬖V記者。

    和劉先生一樣陷入觀望的還有小王(化名)，眼看就要結(jié)婚了，遲遲購(gòu)不上房子，用小王的話說(shuō)，“天天看房，就是購(gòu)不起啊?！?/p>

    據(jù)小王介紹，城區(qū)的二手房、大興和通州的新房都看過(guò)，基本都購(gòu)不起，如果勉強(qiáng)購(gòu)，也只能去郊區(qū)，頭付還要借不少?！爱?dāng)時(shí)我都差點(diǎn)購(gòu)了，一時(shí)沒(méi)沖動(dòng)起來(lái)，現(xiàn)在看看市場(chǎng)有點(diǎn)疲軟，我又沒(méi)底氣購(gòu)了。”

    而在和家人反復(fù)商量一個(gè)月之后，李小姐和男朋友近日交上了定金。李小姐表示，他們購(gòu)的是剛需的房子，頭付不到50萬(wàn)，雖然上班遠(yuǎn)一點(diǎn)，但負(fù)擔(dān)會(huì)輕不少。

    “我們也糾結(jié)了一段時(shí)間，主要是看不清楚以后的情況，現(xiàn)在購(gòu)怕跌，現(xiàn)在不購(gòu)怕漲，后來(lái)想想，不能兩全，就先購(gòu)吧?！?/p>

    “近期成交量減少與需求減弱有直接關(guān)系。”業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)其介紹，3·30新政以來(lái)一系列利好政策對(duì)樓市的刺激效應(yīng)逐步減弱，雖然近期有降息和公積金進(jìn)一步調(diào)低頭付比例等利好政策，但對(duì)于購(gòu)購(gòu)標(biāo)的物更偏中高端和中高價(jià)位的置業(yè)升級(jí)的改善型購(gòu)房家庭來(lái)說(shuō)，作用微乎其微。

    智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從央行的數(shù)據(jù)調(diào)查能看出，很大一部分購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)走持平的趨勢(shì)，所以購(gòu)房方面不會(huì)刻意加快節(jié)奏。另外，部分城市房?jī)r(jià)偏高，也一定程度上妨礙了購(gòu)房者的積極入市。

    偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，如果沒(méi)有更有力的利好政策出臺(tái)，比如適度放松限購(gòu)，降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，提高公積金貸款上限等，在中等價(jià)位的新房供應(yīng)持續(xù)低迷的情況下，北京樓市的降溫勢(shì)頭或?qū)⒃谒募径瘸掷m(xù)。

    二手房不溫不火

    “看房量還行，但是成交和普通的一周成交量差不多，我們門店十一期間成交了兩套，和之前一周的成交量一樣?！蔽骷t門某中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人介紹稱。

    上述經(jīng)紀(jì)人表示，他本來(lái)對(duì)十一是抱有期望的，“國(guó)慶期間我也帶了不少組客戶，但都沒(méi)有成交，之前市場(chǎng)好，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲上來(lái)了，業(yè)主不愿意讓價(jià)，購(gòu)方也不那么迫切，所以基本上都黃了?！?/p>

    10月3日，記者在通州北苑附近的中介門店里咨詢購(gòu)賣情況時(shí)發(fā)現(xiàn)，除了記者一行人以外，并沒(méi)有其他的顧客。

    事實(shí)上，今年的市場(chǎng)在中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉眼中，更多是政策市場(chǎng)，每次政策強(qiáng)刺激后，會(huì)影響部分需求進(jìn)入市場(chǎng)。同時(shí)，豪宅化明顯，在目前的北京市場(chǎng)，商品房主流成交總價(jià)已經(jīng)達(dá)到了350萬(wàn)，二手房也超過(guò)300萬(wàn)，整體已經(jīng)進(jìn)入了改善領(lǐng)域，這種情況下，市場(chǎng)成交量難以明顯放大。

    二手房信貸市場(chǎng)也未出現(xiàn)明顯起伏，據(jù)擔(dān)保公司“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，從十一國(guó)慶房貸市場(chǎng)成交量來(lái)看，7天國(guó)慶假日期間，二手房貸款市場(chǎng)成交量環(huán)比節(jié)前表現(xiàn)平穩(wěn)。

    “偉嘉安捷”的專家指出，盡管處在“金九銀十”樓市旺季，但是成交量卻沒(méi)有出現(xiàn)明顯的上漲。頭先，十一期間大多數(shù)人安排出游旅行，或在京郊北京周邊看房咨詢，真正簽單購(gòu)房的人并不多。其次，受到前期樓市成交旺盛的影響，城內(nèi)二手房源減少及業(yè)主掛牌價(jià)格逐漸上調(diào)，也讓部分購(gòu)房人再次陷入觀望狀態(tài)，而且節(jié)假日期間的簽單量通常存在一定滯后性，導(dǎo)致了成交量和節(jié)前相比并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的起伏。

    □分析

    原因1“假日效應(yīng)”已漸漸褪色

    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年的快速發(fā)展，以及近年來(lái)保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少。潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此今年來(lái)月度供應(yīng)一直難以突破，“金九”也不例外，而供應(yīng)的減少勢(shì)必會(huì)影響成交的走勢(shì)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，近年來(lái)節(jié)假日樓市扎堆開(kāi)盤成交的“假日效應(yīng)”已漸漸褪色，尤其是隨著近兩年節(jié)假日高速路暫停收費(fèi)政策的實(shí)行，以及人們休閑生活理念的日益變化，假期出游成為越來(lái)越多人的選擇，因此十一長(zhǎng)假期間的成交相比平時(shí)反而出現(xiàn)大幅下滑。

    從歷年十一成交情況來(lái)看，基本處于逐漸減少的趨勢(shì)，今年十一期間成交尚不足2008年的十分之一。任啟鑫認(rèn)為，由于土地資源的限制，北京商品住宅市場(chǎng)已度過(guò)快速增長(zhǎng)期，進(jìn)入相對(duì)平穩(wěn)的階段，在自住型商品房的擠壓下，北京純商住宅的二元分化現(xiàn)象愈發(fā)突出，剛需量減、高端量增的市場(chǎng)特征下，將使得未來(lái)整體樓市的成交量不會(huì)再出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，因此十一長(zhǎng)假期間也難以出現(xiàn)太大的成交突破。

    原因2  目標(biāo)提前完成不急賣

    “‘金九銀十’市場(chǎng)成交下降，并不意味著項(xiàng)目銷售不理想，實(shí)際情況剛好相反。”北京某房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，今年5-8

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！