區(qū)域房產(chǎn)投資盤點(diǎn) 一線城市依賴度較小

　　林小昭

　　房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例多少合適？如何判斷一個(gè)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度？《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理28座城市上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例發(fā)現(xiàn)，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過了25%，但并不意味著這些城市對(duì)地產(chǎn)依賴度高，相反這些城市對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低。

　　25%理論

　　多年來，“學(xué)者型官員”、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆在樓市調(diào)控方面有一個(gè)的觀點(diǎn)，那就是堅(jiān)持每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量和嚴(yán)格控制樓面地價(jià)尤為重要。

　　今年2月13日，在重慶國(guó)土資源和房屋管理工作會(huì)議上，黃奇帆給該市國(guó)土和住房部門的官員現(xiàn)場(chǎng)“講課”，談房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)以及如何進(jìn)行調(diào)控。

　　“要求每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%，超過25%一定供過于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化?！秉S奇帆說，“有人說怎么保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長(zhǎng)，分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上。”

　　黃奇帆說：“房產(chǎn)商購(gòu)地以后，每個(gè)樓盤總要做控制性詳規(guī)、建設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃由規(guī)劃局批，每個(gè)單子都要陳和平畫圈，我給他說過，如果看這個(gè)月房產(chǎn)投資量超過25%，變30%或者更多，把房地產(chǎn)商報(bào)來的規(guī)劃件壓一壓；如果低于25%，變成15%了，這時(shí)候只要有關(guān)部門按法規(guī)批準(zhǔn)，你畫圈以后就推出去，建設(shè)進(jìn)度就加快，建設(shè)部門也有一些手續(xù)上的快慢，政府是可以調(diào)控的?！?/p>

　　這幾年重慶在控制房地產(chǎn)投資進(jìn)度方面一直做得不錯(cuò)。數(shù)據(jù)顯示，上半年，重慶房地產(chǎn)開發(fā)完成投資1715.82億元，同比增長(zhǎng)10.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的27.2%。剛好在25%的標(biāo)線附近。

　　東部發(fā)達(dá)城市遠(yuǎn)超25%

　　那么在重慶之外，各個(gè)城市房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重是怎樣的呢？

　　《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)28個(gè)主要城市(廣州等部分城市因數(shù)據(jù)缺乏沒有納入統(tǒng)計(jì))上半年房產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例發(fā)現(xiàn)，東部的北京、深圳等一線城市和部分二線城市這一比例遠(yuǎn)超過了25%，但這并不意味著這些城市對(duì)地產(chǎn)依賴度高，相反這些城市對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低。

　　數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)投資占固投的比例較高，達(dá)到了61.53%。其次是上海，達(dá)到59.5%。第三是?？冢_(dá)到52.3%。緊隨其后的是深圳(52.14%)、杭州(51%)、廈門(46.19%)、昆明(45.19%)、貴陽(42.19%)、東莞(42.12%)。除了?？?、昆明和貴陽，其余城市均是東部沿海經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。

　　為何東部城市這一比例如此之高？這還得從固定資產(chǎn)的構(gòu)成去分析。固定資產(chǎn)投資主要包括基建投資、工業(yè)投資和房地產(chǎn)投資三大塊，東部沿海發(fā)達(dá)城市前兩大塊的比重都比較低。

　　例如，上海上半年城市基礎(chǔ)設(shè)施投資460.46億元，工業(yè)投資403.67億元。在深圳，上半年基本建設(shè)投資660.79億元，工業(yè)投資203.26億元。

　　中原地產(chǎn)頭席市場(chǎng)分析師張大偉對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市目前已經(jīng)沒有大規(guī)模的基建投資需求，另外隨著第三產(chǎn)業(yè)成為主導(dǎo)，工業(yè)投資增長(zhǎng)也很少。但在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這些城市有大量的改善性需求，有大量持續(xù)的人口凈流入，因此房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的占比也比較大。

　　相比之下，中西部如重慶、長(zhǎng)沙等城市的基建投資和工業(yè)投資仍有很大空間，因此房地產(chǎn)投資占固投的比重就比較低。例如，重慶上半年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資1612.28億元，工業(yè)投資2038.84億元，均是上海、深圳的數(shù)倍。

　　也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)投資與固投的比例上，東部發(fā)達(dá)城市與重慶等中西部城市所呈現(xiàn)的差距，較根本的在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不同。東部發(fā)達(dá)城市尤其是一線城市已經(jīng)走過了依靠投資驅(qū)動(dòng)的階段。這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)比較完善，產(chǎn)業(yè)也由工業(yè)主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)業(yè)主導(dǎo)，因此在投資領(lǐng)域，只有房地產(chǎn)仍有比較大的空間。

　　從投入和產(chǎn)出的比例也可以看出，東部沿海發(fā)達(dá)城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度比較低。以房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例來看，上海、北京、深圳、東莞等城市的比例都比較低，均在20%以下。

　　像深圳，盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)到了52.14%，但房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重僅為8.94%。

　　廣東省政協(xié)委員、深圳市委黨校副校長(zhǎng)譚剛多次對(duì)《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》分析，深圳低投資率已經(jīng)持續(xù)很多年，深圳已經(jīng)走過了依靠投資來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的階段。目前深圳的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)、未來型產(chǎn)業(yè)的布局在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中已經(jīng)體現(xiàn)出了強(qiáng)大的作用。深圳是用更少的投入換取更大的經(jīng)濟(jì)總量。要通過調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式來形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　他認(rèn)為，深圳對(duì)地產(chǎn)的依賴度比較低，一方面是由于目前可供用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地十分有限。別的城市都有大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，但深圳除了前海，這幾年供地產(chǎn)開發(fā)的土地很少。

　　另一方面，盡管深圳房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到52.14%，但在龐大的市場(chǎng)需求面前，深圳有限的土地供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)需求。

　　深圳房?jī)r(jià)在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國(guó)頭個(gè)房?jī)r(jià)上漲的城市。2015年上半年繼續(xù)扮演“領(lǐng)頭羊”的角色。深圳房?jī)r(jià)之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨著供應(yīng)乏力的尷尬，去庫存周期比較小，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個(gè)月。從這個(gè)角度上看，深圳的房地產(chǎn)投資占固投的比例還可以更高。

　　哪些城市房產(chǎn)依賴度大

　　那么什么樣的城市對(duì)房地產(chǎn)的依賴度更大？從房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重來看更為準(zhǔn)確。在這一比例上，超過30%的有5個(gè)城市，其中貴陽以40.12%的比例排名榜頭，昆明也達(dá)到40%，?？?6.37%，福州33.45%，西安32.71%。此外，廈門也達(dá)到29.49%。

    另一方面，這些城市的房地產(chǎn)投資占固投的比例均在30%以上，如貴陽達(dá)到42.19%，昆明達(dá)到45.19%，?？谶_(dá)到52.3%，廈門46.19%，福州32.68%，西安36.62%。這些城市之所以對(duì)房地產(chǎn)依賴度高，原因各不相同。例如?？谒幍暮Ｄ?，作為國(guó)際旅游島，旅游和房地產(chǎn)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)。張大偉說，房地產(chǎn)依賴度高低除了看房地產(chǎn)占經(jīng)濟(jì)的比重外，也必須要看人口的結(jié)構(gòu)和構(gòu)成?！跋窈Ｄ贤鈦淼穆糜?、養(yǎng)老的人很多，這部分的房地產(chǎn)需求必須考慮在內(nèi)，否則肯定嚴(yán)重過剩。”

　　昆明和貴陽的比例比較高，除了這兩個(gè)城市作為避暑“”，旅游業(yè)發(fā)展不錯(cuò)外，更為重要的是這兩個(gè)省會(huì)所處的云南和貴州兩省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，城鎮(zhèn)化比例很低，目前城鎮(zhèn)化仍處于起飛加速階段，城鎮(zhèn)化率的增長(zhǎng)幅度也會(huì)高于全國(guó)平均水平。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者表示，西南、西北包括中部很多省份的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，省會(huì)城市占據(jù)了太多資源，而房地產(chǎn)受資源稟賦影響很大，因此省會(huì)城市的房地產(chǎn)發(fā)展也是全省較快的。

　　福州和廈門對(duì)房地產(chǎn)依賴度高，則跟紡織服裝、輕工等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)，積累了大量財(cái)富，民間資本十分雄厚，但這幾年實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣、產(chǎn)業(yè)升級(jí)緩慢，房地產(chǎn)賺錢快，很多資金就流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　在張大偉看來，東部沿海很多城市人口仍是凈流入，房地產(chǎn)投資比例相對(duì)比較高的話，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響沒有那么大。但西部很多省份，人口仍是凈流出的，如果房地產(chǎn)投資占比太高，就會(huì)出現(xiàn)過剩。（來源：一財(cái)網(wǎng)）。

    相關(guān)鏈接：

　　黃奇帆談房地產(chǎn)調(diào)控：“別一根筋把地價(jià)推高”

　　李秀中

　　“學(xué)者型官員”、重慶市市長(zhǎng)黃奇帆又“手把手”教起下屬官員來了。2月13日，在重慶國(guó)土資源和房屋管理工作會(huì)議上，黃奇帆給國(guó)土和住房部門的官員現(xiàn)場(chǎng)“講課”，談房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)以及如何進(jìn)行調(diào)控。

　　黃奇帆說，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)周期跟人口結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，我國(guó)人口自然增長(zhǎng)率2006年開始低于死亡率，另外60歲人口比重到2010年達(dá)到峰值，到2020年前后，退休的人群每年大于新生的就業(yè)人群300萬人，人口減少過程中，對(duì)用地需求的增長(zhǎng)率會(huì)放慢，對(duì)房地產(chǎn)的需求也會(huì)放慢。

　　在剛需人口減少的同時(shí)，人均居住面積逼近規(guī)劃上限。黃奇帆說，1990年以前，上海人均居住面積才2平方米，現(xiàn)在到了40平方米，整個(gè)大上海2000萬人8億平方米，但是再過20年，上海還是這個(gè)景觀，就像紐約上世紀(jì)50年代形成的景觀，現(xiàn)在看沒有什么變化，一旦飽和了就不再變了，人均居住面積到了平衡點(diǎn)，房地產(chǎn)的完全需求量會(huì)逐漸收斂。

　　因此，黃奇帆提出，房地產(chǎn)進(jìn)入新常態(tài)后要優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控?！胺康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，是資源，是住宅，是老百姓民生保障，房地產(chǎn)大量的資產(chǎn)和銀行貸款聯(lián)系在一起，是半金融資產(chǎn)，和金融安全密切相關(guān)，動(dòng)態(tài)來看，我們把它當(dāng)商品，就要形成供求平衡；把它當(dāng)成不動(dòng)產(chǎn)，就要控制地價(jià)、房?jī)r(jià)；把它當(dāng)資本品，就要進(jìn)行資本品對(duì)應(yīng)的物業(yè)稅、房產(chǎn)稅或者其他的各種直接間接稅種的管制?！?/p>

　　“作為金融品的特征，當(dāng)然有個(gè)金融調(diào)控，金融調(diào)控主要是講按揭，如果松動(dòng)調(diào)控零頭付，那就是美國(guó)的次貸危機(jī)；控制到死就是零按揭，這時(shí)候房產(chǎn)市場(chǎng)又窒息了。合理的做法是，對(duì)這個(gè)金融品，套房可以二八開、三七開，套房對(duì)半開、六比四開，第三套房執(zhí)行全頭付，這是較較根本的金融屬性的調(diào)控?！?/p>

　　“對(duì)資本品，重慶按國(guó)家要求率先進(jìn)行了物業(yè)稅也就是房產(chǎn)稅試點(diǎn)。我們也對(duì)不同品類的房子收差別稅率，按國(guó)家的規(guī)范，1%、2.5%、5%，一般公寓、高端公寓和別墅用不同稅率來調(diào)控?！?/p>

    “對(duì)商品來說，有個(gè)供求平衡，我們要求整個(gè)房地產(chǎn)，每年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資不超過全市固定資產(chǎn)投資的25%，超過25%一定供過于求，低于25%，如果10%、5%的發(fā)展又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化?！秉S奇帆表示，“有人說怎么保持供求平衡，就在陳和平(重慶市副市長(zhǎng)，分管城鄉(xiāng)建設(shè)、國(guó)土資源和房屋管理、規(guī)劃)一支筆上?！?/p>

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