2015年較新的人口結構

數(shù)據顯示，25歲至49歲的購房主力人口將在今年達到峰值，并從2018年開始急速下降?！斑@意味著房地產市場將開始經歷需求結構的改變，在未來的三到五年，樓市購購力也許就會出現(xiàn)嚴重的結構性短缺?！眹鴦赵喊l(fā)展研究一位負責人告訴記者。一方面是新增人口在減少，一方面是多地仍在加大商品房的供應。業(yè)內人士認為，上述兩大因素導致的供需失衡將成為樓市面臨的威脅。

20歲以下年輕人占比急劇減少

“終有，中國不再有那么多年輕人；總有，中國不再需要那么多的房子?！睂τ诮鼛啄旮鞯厝丝诮Y構的變化，北京科技大學教授、經濟學家趙曉曾感慨道。

確實，實際數(shù)據驗證了趙曉的判斷。報告顯示，目前主力購房人群為25歲-49歲，1990年的出生人口已經進入到主力購房人群中。但根據全國第六次人口普查數(shù)據，目前“80后”人口的總數(shù)是2.28億，“90后”是1.74億，“90后”人口總數(shù)比“80后”少23%。

“中國人口因素對房地產市場的支撐力度正在減弱，從現(xiàn)在來看，樓市中的需求結構已經發(fā)生改變，剛需人口開始減少?！敝袊鞘薪洕鷮W會副會長牛鳳瑞分析，近兩年，人口結構的各項指標都出現(xiàn)了拐點，中國勞動力人口、城鎮(zhèn)人口及婚齡人口的變化共同促成房地產在長周期上出現(xiàn)向下拐點。

從第六次人口普查數(shù)據看，幾乎所有城市都出現(xiàn)20歲以下年輕人占比急劇減少的現(xiàn)象。

此外，過去20年，中國有4億人口從農村走到城市，從小城市走到了大城市。

“這一波城市化浪潮造成了中國有史以來的人口遷移和的經濟版圖改變，同時也帶來了房價的無序快速上漲。”陽光100董事長易小迪說，但這樣的人口紅利已經消失不見。

購房適齡人口變化趨勢

如果10年后一對夫妻擁有6套房子，那么誰還會購房？

業(yè)內人士分析，在中國人口老齡化加劇后，祖輩和父輩的房產將由第三代繼承。目前，大多數(shù)家庭構成都為“421”結構。即使按照祖輩父輩家庭都僅有一套房來計算，第三代年輕夫婦結婚時擁有的房產也將有6套，這使得市場上的住房供應遠遠大于需求。

業(yè)內人士指出，從海外經驗來看，當人口結構、城鎮(zhèn)化等影響房地產的長周期因素出現(xiàn)拐點后，房地產周期也將產生深刻變化。以日本樓市為例，其勞動年齡人口在1992年達到峰值，僅僅一年后房地產泡沫就開始破裂。

專家分析，由于此前樓市中大量投資、投機性需求的存在，造成房地產行業(yè)的非理性繁榮。但高房價使得現(xiàn)有的剛需人群購購力大幅減弱。

“隨著購房者年齡的增長，其所購房價也隨之同步上升，戶型面積也逐漸增大。35歲以后則以改善型購房為主?！毕嚓P專家說，總體來看，40歲以上年齡段購房占比遠低于35歲以下年齡段。

十年之后，1985年之前出生的人群都已進入40歲以上年齡段，這一部分人的購房率也將大幅減少，這意味著，改善型產品也將失去購購力。

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