在經濟下行壓力漸增、住房需求仍然是長期客觀存在的新宏觀背景下，房地產市場需要調整，這是在樓市發(fā)展的關鍵階段，各方主體通過市場博弈而進行的一次自發(fā)調整。本次調整是樓市三期調整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”轉入“購方市場”。

　　較近，中國社會科學院有關專家撰文提出，本次樓市調整與此前相比具有兩大特點：榜首，調整（衰退與復蘇）時間更長、速度更慢、程度更深；，未來樓市將進入中速增長的常態(tài)，2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，整體呈現(xiàn)復蘇乏力的態(tài)勢。

　　人口結構催發(fā)樓市轉變

　　從數(shù)字中不難發(fā)現(xiàn)，2013年中國樓市在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調整跡象。從2014年榜首季度開始進入調整狀態(tài)，2014年第三季度進入全面調整。2013年12月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有65個，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個，房價下跌城市個數(shù)迅速增加。

　　需求較終取決于人口結構。榜首，勞動適齡人口。2010年，15-64歲人口占總人口比例達到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上購房需求較薄弱的群體占比逐年增加。，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985-2010年帶來了房地產“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預計全國新結婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米，戶均達到1：1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導致住房需求將繼續(xù)增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內房地產在長周期上出現(xiàn)增長的拐點。住房市場發(fā)展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“購方市場”轉變。

　　三大因素促動此次調整

　　榜首，供給過度。 過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時代提前結束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長，每年住房總增長8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應超過12億平方米。但若按照過去幾年每年增加20億左右的增長，未來住房存在嚴重的潛在過剩。

　　2013年中國房地產上行速度加快，需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%；中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。到2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

　　，預期改變。宏觀背景的變化以及三期調整的重合，尤其在2014年初，市場預期發(fā)生改變，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點。

　　第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地產的供給與需求。在金融市場上，金融機構預期的改變，一方面，導致了開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資。另一方面導致抵押貸款下降，影響住房需求，較終也影響住房開發(fā)投資。2013年1-12月房地產開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% 。

　　加快改革推進良性調整

　　有專家認為，2015年應在住房及相關制度改革上取得實質性重大進展。榜首，完善住房保障制度體系，推行“共有產權住房”制度；，完善房產稅收制度，建立直接面向個人的房產稅征管制度，擴大物業(yè)稅開征試點；第三，改革集體土地轉換國有的制度，改革完善土地的儲備、交易、收益分配等制度。第四，建立新的住房財政制度，增加政府對住房公共服務的分擔份額，擴大地方政府稅費收入的分成比重；第五，完善住房金融制度體系。頭先，政府新建或改造國家開發(fā)銀行，建立國家住房發(fā)展銀行。其次，改革公積金制度，建立中國住房公積金儲蓄銀行集團，建構統(tǒng)一的全國性的住房公積金管理和運作平臺。再次，建立住房抵押貸款證券化制度，建立抵押貸款的二級市場。第六，建立和完善住房租賃制度，建立商品房的“承租者保護，承租者市民待遇”的制度。

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