17日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上三大政策齊齊亮劍，分別指向保障性住房、普通商品住房消費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資，尤其是放松二套房貸、營業(yè)稅征收年限縮短3年引發(fā)樓市關(guān)注。

　　事實(shí)上，自10月22日頭付降低、利率打折的政策出臺(tái)以后，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的風(fēng)向已經(jīng)“掉頭”，從之前的緊縮過渡至放松，而此次直接在二套房和營業(yè)稅上做文章，更表明了擴(kuò)大內(nèi)需、促動(dòng)回暖的態(tài)度。

　　三大政策各有所指

　　用3年時(shí)間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；對(duì)符合要求的購購套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策；支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持。很明顯，17日出臺(tái)的房地產(chǎn)新政各有所指，側(cè)分別是保障性住房、普通商品住房消費(fèi)和房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資。

　　實(shí)際上，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加快保障性住房建設(shè)，無疑明確了商品房和保障性住房的主體地位問題；而松綁二套房，將進(jìn)一步擴(kuò)大有購購力的住房消費(fèi)；營業(yè)稅是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的一項(xiàng)稅收，這一稅項(xiàng)的減免將大大減輕住房交易成本，有效促進(jìn)二手住房市場的回暖。較關(guān)鍵的是，政策明確指出將對(duì)開發(fā)融資適當(dāng)放寬，盡管前提是“中低價(jià)位和中小戶型”，但依然能視為緩解一年來房企資金吃緊的信號(hào)。

　　100萬房款前后可省11萬

　　契稅1%、頭期20%、利率七折……新政規(guī)定，只有吻合相關(guān)條件的二套房就能享受如此多的優(yōu)惠。

　　那么以一套100萬元總房款的單位為例，如果按照調(diào)整之前的頭付和利率政策執(zhí)行的話，那么即頭付需要30萬元，30年的還款總額為1530363元，月供是4251元。但是套用較新政策，頭付僅需20萬，30年的還款總額也降低至1422525，減少了107838元，月供減少300元，低至3951元。

　　新政還明確，將現(xiàn)行個(gè)人購購普通住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅。那么以一套總價(jià)50萬元的二手房交易為例，已滿2年后交易，即可減少2.75萬的稅費(fèi)；如果是未滿2年交易的話，“按其轉(zhuǎn)讓收入減去購購住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅”，假設(shè)賣家購入時(shí)是40萬元，賣出為50萬元，則賣家只需支付營業(yè)稅費(fèi)5500元，即10萬元差價(jià)的5.5%。

　　新政如何刺激樓市？

　　此次松綁二套房也限定了相關(guān)條件，即“人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄健?，套就可以?zhí)行頭次貸款購購普通自住房的優(yōu)惠政策。據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，2007年深圳常住人口人均住房面積目前已達(dá)29.6平方米，也就是說，一個(gè)三口之家頭套房的面積在88.8平方米以內(nèi)，再購購套房完全能夠享受頭套房的優(yōu)惠。

　　有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)指出，實(shí)際上如果完全按照這一規(guī)定來界定優(yōu)惠將會(huì)十分繁瑣，因此較有可能的局面是：鼓勵(lì)消費(fèi)者購購普通住房，購購90平方米以下住房都享受頭套房優(yōu)惠，并且適度放寬中大戶型的貸款政策。

　　“將引發(fā)投資客的關(guān)注。”中原地產(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉(張偉博客,張偉新聞,張偉說吧)稱，在頭付、利率和交易稅費(fèi)都大幅減免下，投資客將會(huì)考慮進(jìn)貨，但是在自用占完全主流的市場中。相反是在放寬開發(fā)商貸款融資上，張偉認(rèn)為緩解開發(fā)商資金壓力的同時(shí)，也將削弱其降價(jià)快跑的愿望，這對(duì)市場成交進(jìn)一步放量不利。

　　多少政策還將“解禁”

　　“與其說新政不如說是解禁?！庇⒙?lián)國際不動(dòng)產(chǎn)董事長郭建波(郭建波博客,郭建波新聞,郭建波說吧)稱，穩(wěn)定樓市、擴(kuò)大內(nèi)需的調(diào)控并沒有改變，此輪新政的主角依然是保障性住房和普通商品住房，“鼓勵(lì)民生地產(chǎn)的方向沒有動(dòng)搖”。

　　事實(shí)上，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場恢復(fù)消費(fèi)信心，已經(jīng)陸續(xù)取消或者調(diào)整了部分“緊縮型”的調(diào)控政策，先是頭付降低、利率打折，隨后又大幅降息，二套房松綁和營業(yè)稅收縮無疑延續(xù)了這一調(diào)控思路。

　　那么接下來還有哪些政策將“解禁”？有分析人士指出，繼續(xù)降息和在稅費(fèi)上做文章的可能性，也不排除完全取消二套房限制，然而不容忽視的是，政策的著眼點(diǎn)依然是在普通住宅和改善性住宅，并未涉及大戶豪宅，也沒有鼓勵(lì)多次置業(yè)，因此其局限性還是存在的。

　　目前就是否將解禁“90／70”政策，業(yè)內(nèi)尚有爭議。中原地產(chǎn)深港研究總監(jiān)張偉認(rèn)為，“90／70”作為關(guān)注民生地產(chǎn)的一項(xiàng)長遠(yuǎn)性政策，解禁的可能性很小，“有可能調(diào)整界定標(biāo)準(zhǔn)，由項(xiàng)目指標(biāo)調(diào)整為區(qū)域指標(biāo)，這也等同于放寬。”

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