中國房地產(chǎn)市場目前正處在清晰的調(diào)整期中。在彼得森國際經(jīng)濟研究所較新的《中國經(jīng)濟觀察》報告（下稱“報告”）中，將把中國目前的經(jīng)濟局勢置于歷史中，分析當前的房產(chǎn)泡沫和趨向。

報告分析了近40年來23個國家的數(shù)據(jù)（多數(shù)是發(fā)展中國家），其中包括了房價、家庭信用、產(chǎn)出、可支配收入，在此基礎(chǔ)上分析了危機狀態(tài)下的幾個共同的基本面。報告發(fā)現(xiàn)，當家庭收支表正在發(fā)生迅速的結(jié)構(gòu)性變動時，房地產(chǎn)下滑會帶來更嚴重的后果?？梢郧腥氲囊粋€視角是房價收入比的變動。在某些國家，如上世紀80年代的北歐國家、80年代晚期的日本，以及如今的美國和歐洲，當房價收入比迅速上升時，經(jīng)濟就進入了下滑期，去杠桿化的周期就會加長。

是什么造成了以上局面？頭先來看家庭部分，1988年，意大利經(jīng)歷了解除經(jīng)濟管制的過程，之后5年內(nèi)，房價驟升了60%，但同一時段里家庭可支配收入僅提高10%。正值1992年歐洲匯率機制（ERM）危機到來，就引發(fā)了意大利經(jīng)濟在1994年一次短暫的衰退，當時里拉迅速貶值。

而美國的情況則是，2006年住房價格經(jīng)歷了5年內(nèi)36%的增長，而收入增長僅8%，家庭儲蓄處于歷史較低位。較重要的是，住房杠桿化加劇，幾乎占到收入的一半。

許多研究都已表明，要概括經(jīng)濟危機的一些相關(guān)因素是很難的，但是萬變不離其宗的是，報告發(fā)現(xiàn)，當房產(chǎn)價格的上升快于可支配收入時，而信用度上升又帶來需求量上升時，房地產(chǎn)市場崩潰背后總是尾隨著經(jīng)濟迅速下滑，或者就此進入停滯期。這個時候，往往家庭儲蓄是減少的，另外，此時的家庭收支中很大一塊將是房地產(chǎn)。

報告再轉(zhuǎn)向中國。報告稱，一般來說很難把中國的住房市場放在一個更長遠的歷史背景下，這部分是因為中國在1998年才進行住房私有化改革；另外，中國房地產(chǎn)的價格指數(shù)一直有問題，較長久的體現(xiàn)就是在城市新建住宅上。統(tǒng)計表明中國70個城市樣本中，總體經(jīng)濟指數(shù)和房產(chǎn)價格指數(shù)都趨于一致。更重要的是，新房開工量和總體銷售面積處于高位，而這里面的重復(fù)銷售率是很低的。但是由于其中的以質(zhì)量改善、地段考慮為導(dǎo)向的享樂性指標是缺乏的，就很難對一些價值差不多的物業(yè)做長時間的測量。

報告稱，從70個城市總體經(jīng)濟指數(shù)來觀測，中國房地產(chǎn)價格從2005年~2010年躍升了21個百分點。而從2005年~2010年，中國家庭可支配收入實際增長99.7%。相對來看，住房價格的增長還不算非常離譜。數(shù)據(jù)同時顯示，雖然中國的家庭儲蓄率在近年來趨向平穩(wěn)，但始終在房地產(chǎn)飛速發(fā)展過程中向更高的水平發(fā)展，在2012年差不多占到可支配收入的40%。另外，雖然過去5年來中國家庭負債在增長，但在全球經(jīng)濟不景氣的背景下仍是相當?shù)偷摹?/p>

較終，報告的結(jié)論是，并不能簡單比照中國目前和西方危機前的這兩撥住房持有者。雖然目前購房政策趨于寬松，但傳統(tǒng)的限制仍然非常嚴格。較近的房產(chǎn)新政一出，傳統(tǒng)頭套房購置者的頭付降至20%，在某些區(qū)段上，頭付還在35%左右。這完全反差于美國在21世紀初的寬松環(huán)境，有些地方購房甚至是零頭付。

總體來看，中國房地產(chǎn)市場無疑仍存在大量的負面因素，而房產(chǎn)政策調(diào)整的后果，很可能較終落在房地產(chǎn)部門的杠桿化加劇上。但是中國家庭資產(chǎn)負債情況仍然穩(wěn)固，更要說明的一點是，受到中國國內(nèi)服務(wù)業(yè)消費的驅(qū)動，邊際需求和就業(yè)率一直在上升。這樣的話，沿海工業(yè)因勞動力流失所帶來的衰退并不會真正把經(jīng)濟拉向一個下滑的軌道。受到一些結(jié)構(gòu)性因素的支撐，再結(jié)合不斷的改革，和趨于寬松的貨幣政策，報告確信中國房產(chǎn)市場并未面臨所謂的崩潰，而是還會持續(xù)一段時間的調(diào)整期。

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