與近期媒體報(bào)道的樓市瘋狂相比，現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)并不那么“宜人”。

一季度，在PPI連續(xù)37個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，進(jìn)出口額同比下降6%，CPI漲幅連續(xù)兩月處1時(shí)代的形勢(shì)下，GDP增長(zhǎng)率站在了7%這個(gè)臨界點(diǎn)上，創(chuàng)下6年來(lái)的較低點(diǎn)。而這個(gè)數(shù)值，在業(yè)內(nèi)不少人士看來(lái)，竟還超過(guò)了預(yù)期。

經(jīng)濟(jì)迅速下滑，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的持續(xù)回落脫不了關(guān)系。

一季度，開(kāi)發(fā)商新開(kāi)工量繼續(xù)下探，商品房成交量也持續(xù)疲弱。同時(shí)銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸的放貸意愿降到歷史低點(diǎn)，前3月，開(kāi)發(fā)貸出現(xiàn)了5年來(lái)的頭度同比下滑。

從前3月數(shù)據(jù)看，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)貸愈發(fā)謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商新增開(kāi)發(fā)投資也在收縮，這似乎說(shuō)明，房地產(chǎn)瀕臨危機(jī)的局勢(shì)并未緩解。單靠刺激改善型需求的貨幣政策推動(dòng)住房消費(fèi)，似乎單薄而難以奏效。

GDP創(chuàng)六年新低

房地產(chǎn)引擎熄火

至少?gòu)膰?guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇仍有待時(shí)日。

根 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)字，3月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)普遍出現(xiàn)超預(yù)期下滑，工業(yè)增加值同比增速?gòu)?~2月的6.8%下降至3月的5.6%，增速甚至低于2009年一 季度水平。而投資增速繼續(xù)下滑0.8個(gè)百分點(diǎn)，社會(huì)零售總額放緩0.5個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)合不景氣的出口數(shù)據(jù)，需求出現(xiàn)全方位下行。

4月14日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)上， 總理明確指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在“銜接期”，一些傳統(tǒng)的支撐力量正在消退，與此同時(shí)，一些新的力量則在成長(zhǎng)。但目前新舊產(chǎn)業(yè)與動(dòng)力轉(zhuǎn)換還沒(méi)有銜接到位。

盡管不愿意承認(rèn)，但房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)支柱的地位仍沒(méi)有其他產(chǎn)業(yè)可以替代。

不過(guò)，這一支柱產(chǎn)業(yè)一季度成交量?jī)r(jià)齊跌，開(kāi)發(fā)商到位資金出現(xiàn)10年來(lái)的頭次負(fù)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)投資增速也跌破10%。

數(shù)據(jù)顯示，前3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金2.7892萬(wàn)億元，同比下降2.9%，其中，國(guó)內(nèi)貸款5845億元，下降6.1%。

開(kāi)發(fā)商在資金方面的捉襟見(jiàn)肘直接導(dǎo)致全國(guó)土地市場(chǎng)交易的慘淡。前3月，全國(guó)土地成交面積和金額雙雙出現(xiàn)30%左右的驟降，而去年全年這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別是-14%和1%。

有開(kāi)發(fā)商人士坦言，現(xiàn)在公司的策略是不購(gòu)地、不開(kāi)發(fā)，或者少拿地、慢開(kāi)發(fā)。

即便這樣，庫(kù)存仍居高不下。3月末，商品房待售面積6.4998億平方米，比2月末增加1076萬(wàn)平方米。

“經(jīng)濟(jì)下滑很嚴(yán)重，進(jìn)一步寬松貨幣政策是必然的，且必須要加快推出節(jié)奏才行，否則二季度可能破7?！闭猩蹄y行總行金融市場(chǎng)高端分析師劉東亮在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

“房地產(chǎn)下行，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拖累都很嚴(yán)重，進(jìn)而拖累整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。政府較擔(dān)心的就是房地產(chǎn)開(kāi)工量什么時(shí)候能上來(lái)，這種情況下，想要讓房地產(chǎn)走向常態(tài)化，恐怕又要往后推了?！敝袊?guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)胡志剛對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析表示。

新政效果未達(dá)預(yù)期

更多樓市刺激將出

政府已看到了經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的嚴(yán)重性，并采取了力挽狂瀾的房地產(chǎn)刺激政策。

3月30日，樓市新政出臺(tái)，二套房頭付降至四成，營(yíng)業(yè)稅期限也“五改二”。樓市“組合拳”祭出當(dāng)天，即刺激了樓市的整體環(huán)境和需求潛力，房企連夜開(kāi)會(huì)，中介加班催促成交，更有業(yè)主連夜簽約，樓市從此前沉寂的氛圍一下變得熱鬧起來(lái)。

然而，靴子還沒(méi)有完全落地。

至今，北京地區(qū)多數(shù)商業(yè)銀行的二套房頭付僅降至5成，而且利率仍處于上浮10%的高位。廣州和深圳的二套房頭付4成政策都未實(shí)施，頭付仍是7成。上海二套房貸款利率仍保持原來(lái)水平。

盡管一線城市市場(chǎng)出現(xiàn)了難得的熱鬧場(chǎng)景，據(jù)多家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，4月份上半月北京二手房成交量超過(guò)了1萬(wàn)套，深圳、廣州、上海的成交也迅速上升。但更多的二三線城市樓市成交依然平淡，短暫的熱鬧看房場(chǎng)景也漸漸平息了下來(lái)。

為什么新政效用不大？胡志剛分析道，一方面是庫(kù)存太大?！?·30”新政對(duì)于一線城市可能有一定刺激作用，但是對(duì)于庫(kù)存量過(guò)大的二三線城市，基本沒(méi)效果，靠貨幣政策很難消化如此大的庫(kù)存積壓。另一方面，則是商業(yè)銀行的不配合，政府還需要下一些指令來(lái)敦促執(zhí)行。

農(nóng)業(yè)銀行原高端分析師何志成則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者分析指出，現(xiàn)在股市上漲，銀行存款下降嚴(yán)重，存款準(zhǔn)備金率仍然高企，銀行沒(méi)有多余流動(dòng)性去執(zhí)行這個(gè)新政。下一步央行還會(huì)出政策，以進(jìn)一步放松銀根。

“央 行肯定會(huì)進(jìn)一步降息降準(zhǔn)，并繼續(xù)推進(jìn)新型貨幣工具如MLF、PSL等的運(yùn)用。但是，如果二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣是因?yàn)楣┐笥谇?，僅靠貨幣政策夠嗎？ 經(jīng)濟(jì)下滑的關(guān)鍵是地方投資下滑太嚴(yán)重，而地方投資在總體投資中占比恰恰，如果不能把地產(chǎn)投資積極性調(diào)動(dòng)起來(lái)，即使放松貨幣政策，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)起到的作用 也很有限?！眲|亮分析道，土地財(cái)政收入下降，銀行沒(méi)有動(dòng)力投資地方債，地方融資會(huì)越來(lái)越難，須盡快推進(jìn)萬(wàn)億地方債置換和地方政府PPP模式運(yùn)作，否則接 下來(lái)經(jīng)濟(jì)會(huì)更不好走。

“還可以考慮推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款證券化，稅費(fèi)調(diào)整，將市場(chǎng)過(guò)多的二手房回購(gòu)用作保障房，一線城市有條件退出限購(gòu)，降低外地人購(gòu)房門檻。”胡志剛建議道。

“這只是波，后面還會(huì)有波、第三波樓市刺激政策出臺(tái)?！焙緞傤A(yù)計(jì)。

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