總理政府工作報告中明確提出,要大力發(fā)展旅游、健康、養(yǎng)老等生活和生產(chǎn)服務業(yè)。

復星集團CEO梁信軍預測,隨著我國中等收入人群迅速崛起,包括旅游在內(nèi)的體驗式消費將擁有巨大的發(fā)展空間,我國人口老齡化也會衍生出需求龐大的大健康市場。記者注意到,萬科、保利、雅居樂等大型房企已經(jīng)在旅游地產(chǎn)與養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域積極拓展,試圖在住宅市場之外探索新的增長點。

蛋糕看上去很美,但真正能從中分一杯羹的企業(yè)。實際上,目前旅游地產(chǎn)正面臨供過于求的困境,養(yǎng)老地產(chǎn)則仍在苦苦尋找盈利模式。

旅游地產(chǎn):要先建配套

談到旅游地產(chǎn),不得不提到雅居樂清水灣。這個位于海南陵水縣的超級大盤項目,截至2014年底已經(jīng)為公司帶來逾450億元的收入。然而,即便是這個被譽為國內(nèi)較成功的旅游地產(chǎn)項目,也在去年一度選擇五折清貨,這從側(cè)面印證了國內(nèi)旅游地產(chǎn)面臨的困境。

即便擁有國內(nèi)較成功的旅游地產(chǎn)項目,雅居樂清水灣所在的海南省陵水縣旅游產(chǎn)業(yè)并未獲得預期中的發(fā)展,記者2014年11月在現(xiàn)場調(diào)查發(fā)現(xiàn),區(qū)域內(nèi)大部分五酒店的年均入住率不到30%,閑置商鋪隨處可見,基礎(chǔ)配套也較為落后。當時陵水縣官方人士透露,該縣人均旅游消費僅176元,遠低于全國730多元的平均水平。

受近年住宅調(diào)控的影響,大量房企扎堆進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域?？硕鸾y(tǒng)計發(fā)現(xiàn),截至2009年底,國內(nèi)旅游地產(chǎn)項目共計926個,但到了2013年底,該數(shù)據(jù)已經(jīng)刷新至5299個。

然而,與旅游地產(chǎn)出現(xiàn)井噴式增長相對應的是,項目銷售明顯降溫。較典型的是旅游地產(chǎn)重鎮(zhèn)海南省,該省2014年商品房全年成交64577套,成交面積592.38萬平方米,同比均下降逾兩成,明顯供過于求。

廣州中旗地產(chǎn)董事長陳仁科向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,絕大部分地產(chǎn)商抱著住宅開發(fā)的經(jīng)驗做旅游地產(chǎn),而忽略了旅游地產(chǎn)的核心價值——旅游度假功能的開發(fā),這是造成旅游地產(chǎn)急速降溫的主要原因。

“真正意義上的旅游地產(chǎn)應該擁有稀缺的自然資源,但這些資源早已經(jīng)被瓜分殆盡”,陳仁科表示,目前大多數(shù)旅游地產(chǎn)項目在自然資源上并無優(yōu)勢,開發(fā)商只是以“旅游”的名義賣住宅,更注重建房子而非旅游配套,加上地方政府缺乏規(guī)劃引導,導致房子建起來后旅游產(chǎn)業(yè)跟不上。

養(yǎng)老地產(chǎn):核心是服務

隨著老齡化社會的來臨,“銀發(fā)經(jīng)濟”將催生蓬勃的市場需求。據(jù)中國社科院老年研究所測算,目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元,到2030年有望增加至13萬億元。

對于地產(chǎn)商而言,養(yǎng)老地產(chǎn)無疑蘊藏著巨大的商機,包括萬科、保利、越秀地產(chǎn)等房企早已展開積極布局。但在花樣年董事局主席潘軍看來,國內(nèi)多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目都是以養(yǎng)老為“噱頭”賣地產(chǎn),并沒有真正滿足老齡人的養(yǎng)老需求。

位于杭州良渚文化村的萬科隨園嘉樹可謂是經(jīng)典案例。據(jù)媒體報道,作為萬科集團在高端養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的試點,該項目于2013年8月頭度發(fā)售即售罄。但與萬科設(shè)想不同的是,40歲左右的“少壯派”成為項目的主要消費人群。

在潘軍看來,造成上述現(xiàn)象的根本原因,是國內(nèi)的老齡人更喜歡與年輕一輩住得更近,養(yǎng)老地產(chǎn)的未來必然是以居家養(yǎng)老為主,即為現(xiàn)有的住宅提供適老化改造以及養(yǎng)老服務的輕資產(chǎn)模式,而非新建更多的地產(chǎn)項目造成重復建設(shè)。“由于我國老齡化人口的人均消費較低,根本無力購購昂貴的養(yǎng)老地產(chǎn)項目,這意味著房企應該通過服務而非地產(chǎn)實現(xiàn)盈利”,在新城控股高端副總裁歐陽捷認為。

在他看來,要推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展,一方面,房企應加速轉(zhuǎn)型的步伐,通過合作嫁接健康醫(yī)療服務資源,以社區(qū)為基點為客戶提供養(yǎng)老服務;另一方面,政府也應該對我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展制定詳細發(fā)展規(guī)劃及行業(yè)標準,并在產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期在用地、審批、稅費等領(lǐng)域給予企業(yè)支持,鼓勵更多大型房企進入,以便推動產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。

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