房產(chǎn)銷(xiāo)售有望回暖 不等于價(jià)格回升

　　在任志強(qiáng)看來(lái)，因?yàn)橛袕?qiáng)大的消費(fèi)需求支撐，去年12月很多城市房產(chǎn)銷(xiāo)售呈現(xiàn)出爆發(fā)性增長(zhǎng)，比如北京房屋銷(xiāo)售從不到1萬(wàn)套變成1.9萬(wàn)套，接近2萬(wàn)套。過(guò)去說(shuō)北京有9萬(wàn)套房屋的存量，按照一個(gè)月銷(xiāo)售9千套，大概有10個(gè)月的消化周期。據(jù)估算，去年全國(guó)住房消費(fèi)在12億平方米以上，僅次于2013年的13.1億平方米，也是歷史上的高峰點(diǎn)。

　　此輪樓市調(diào)整從2013年9月份左右開(kāi)始，為什么那時(shí)樓市會(huì)出現(xiàn)下降？其中很重要的原因是因?yàn)殂y行把個(gè)人房貸的低利率變成了高利率，導(dǎo)致老百姓在100萬(wàn)元的房貸中會(huì)增加幾十萬(wàn)元的利息。因而，開(kāi)發(fā)商降價(jià)10萬(wàn)元，購(gòu)房者多支付的利息超過(guò)這個(gè)優(yōu)惠，導(dǎo)致實(shí)際購(gòu)購(gòu)能力減弱，房地產(chǎn)行情開(kāi)始逆轉(zhuǎn)。在四川，除了成都具有吸引力，城市人口在繼續(xù)增加外，其他城市人口都在向外轉(zhuǎn)移，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量卻在急劇增加，這些地方的樓市就出現(xiàn)了危險(xiǎn)。

　　從2014年第四季度的樓市行情，以及目前的政策動(dòng)態(tài)來(lái)看，政策面還是支持普通老百姓的住房消費(fèi)，而且樓盤(pán)適度調(diào)整價(jià)格有望增加購(gòu)房者，因此2015年房產(chǎn)銷(xiāo)售有望回暖，但不要指望價(jià)格回升。

　　破解融資難融資貴 樓市有望復(fù)蘇

　　影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及樓市走向的較重要因素是什么？在北京師范大學(xué)金融研究主任、平安證券頭席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉教授看來(lái)，無(wú)疑是貨幣政策的變化，過(guò)去幾年里，融資難、融資貴是影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的致命原因，不過(guò)從2015年開(kāi)始，融資貴這個(gè)問(wèn)題將逐步得到化解，融資也不再那么難了。2015年主要資金價(jià)格將往下走，市場(chǎng)利率往下走，這并不是央行大放水了，而是實(shí)體經(jīng)濟(jì)對(duì)信貸的需求萎縮了。

　　去年10月份開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，物價(jià)低迷不振；11月份進(jìn)入了加速螺旋下跌期；2015年上半年，尤其是2015年4月份之前會(huì)持續(xù)這樣的狀態(tài)，所以2015年經(jīng)濟(jì)會(huì)“7+2”的格局，就是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7%左右，物價(jià)增長(zhǎng)2%左右，估計(jì)CPI會(huì)在1.5%-1.6%的區(qū)間內(nèi)。在這種格局下，未來(lái)要賺錢(qián)不是去圈煤礦、圈鐵礦、圈稀土礦，而是要指向消費(fèi)型的資源，比如干凈的水、的旅游等。2015年較好的賺錢(qián)機(jī)會(huì)不在房地產(chǎn)，但房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積將達(dá)到“天量”，估計(jì)會(huì)達(dá)到13.5億到14億平方米，一、二線城市比較看好，三、四線城市非常一般；住宅不錯(cuò)商業(yè)很一般；銷(xiāo)售面積不錯(cuò)銷(xiāo)售價(jià)格很一般……

　　在鐘偉看來(lái)，以往利潤(rùn)豐厚的商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)在增大，不宜輕易進(jìn)入。在國(guó)內(nèi)外各大城市，人均商業(yè)面積達(dá)到1平方米到1.5平方米，完全是很充足的供應(yīng)量了，而成都未來(lái)還有2千多萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，所以成都商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

　　按揭貸款在2015年會(huì)提速

　　2014年上半年房?jī)r(jià)在下跌，但為什么購(gòu)房人意愿還是不足？在鐘偉看來(lái)，扣除購(gòu)漲不購(gòu)跌的因素之外，作為購(gòu)房者會(huì)看到雖然房?jī)r(jià)跌了，但是利率比較高，所以購(gòu)房付了房?jī)r(jià)還要付利息，房?jī)r(jià)加利息負(fù)擔(dān)使得購(gòu)房者真實(shí)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)不僅沒(méi)有減輕，反而加重了。即使開(kāi)發(fā)商給了10萬(wàn)元的優(yōu)惠，銀行按揭貸款卻多收了30萬(wàn)元，結(jié)果相當(dāng)于購(gòu)房的時(shí)候還額外再負(fù)擔(dān)20萬(wàn)元，再加上按揭貸款難辦，因而開(kāi)發(fā)商降價(jià)也沒(méi)有用，銷(xiāo)量難以看漲。

　　不過(guò)在2015年，按揭貸款辦理會(huì)提速，提速原因是因?yàn)槭袌?chǎng)利率下降了。在利率市場(chǎng)化之后，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷不振的大背景之下，銀行業(yè)可能會(huì)傾向于收益穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)很低的投資風(fēng)向，其中較重要的業(yè)務(wù)是住房按揭貸款。

　　所以2015年初，房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭投放量、受理和批準(zhǔn)的速度都大大提速了，按揭貸款9折85折利率也頻頻出現(xiàn)，這個(gè)是推動(dòng)市場(chǎng)在2015年復(fù)蘇的原因。政策寬松也是顯而易見(jiàn)的，去年9月底國(guó)務(wù)院開(kāi)常務(wù)會(huì)議，作出了關(guān)于房地產(chǎn)的9項(xiàng)政策調(diào)整，到現(xiàn)在落地的只有5項(xiàng)，還有4項(xiàng)政策陸陸續(xù)續(xù)會(huì)在今年兩會(huì)放出來(lái)，這些都是對(duì)房地產(chǎn)利好的政策。

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部會(huì)產(chǎn)生千億級(jí)

　　過(guò)去一年，以遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為代表，一些開(kāi)發(fā)商試圖嘗試采用模式促銷(xiāo)，但大多無(wú)疾而終。那么思路能否在房地產(chǎn)業(yè)生根發(fā)芽？對(duì)此，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)馮科認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域來(lái)講它應(yīng)該包括投資和消費(fèi)兩種，一種就是購(gòu)公司的股票，對(duì)應(yīng)產(chǎn)品，比如對(duì)應(yīng)多少套房，每平方米多少錢(qián)，開(kāi)發(fā)商給投資者多少股權(quán)回報(bào)。還有一種是消費(fèi)型，投資者購(gòu)了這個(gè)東西的股權(quán)，希望有轉(zhuǎn)化成房子，要住進(jìn)去，要在過(guò)程當(dāng)中表述自己的觀點(diǎn)，包括希望什么樣的戶型、什么樣的裝修、什么樣的朝向等，投資和消費(fèi)兩可。

　　在新的一年，具有強(qiáng)力信用的機(jī)構(gòu)有機(jī)會(huì)把房地產(chǎn)平臺(tái)做起來(lái)，但目前沒(méi)有成型的模式。什么叫？互聯(lián)網(wǎng)金融特別簡(jiǎn)單，叫P2P，其實(shí)就等于網(wǎng)上發(fā)股票，這里有一個(gè)好的項(xiàng)目，現(xiàn)在缺錢(qián)，發(fā)布方出資51%，投資者認(rèn)為這個(gè)股權(quán)值多少錢(qián)？競(jìng)價(jià)或者10塊錢(qián)一股都可以進(jìn)來(lái)，它等于通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布，這對(duì)證監(jiān)會(huì)和券商是巨大的挑戰(zhàn)，不需要證監(jiān)會(huì)，不需要交易所，不需要會(huì)計(jì)師、律師，不需要券商，但是這里面也會(huì)出現(xiàn)很大的風(fēng)險(xiǎn)，不實(shí)項(xiàng)目詐騙。包括現(xiàn)在P2P公司累計(jì)倒閉已經(jīng)超過(guò)220家，也出現(xiàn)了很多公司破產(chǎn)卷款潛逃，這個(gè)領(lǐng)域會(huì)出現(xiàn)很多風(fēng)險(xiǎn)。

　　馮科堅(jiān)信，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部將會(huì)產(chǎn)生千億級(jí)的平臺(tái)——互聯(lián)網(wǎng)，但這個(gè)千億級(jí)的平臺(tái)完全不是四川成都哪個(gè)開(kāi)發(fā)商做的。

　　行家建議

　　開(kāi)發(fā)商要向核心城市收縮

　　，2015年還是回籠現(xiàn)金為主，減少企業(yè)的負(fù)債率，生存下來(lái)重要，健康比杰出更重要。不僅財(cái)務(wù)健康，而且還要法律健康。

　　，要向核心城市收縮。中國(guó)面臨“再城市化”，就是要教育醫(yī)療方便、上班方便、就業(yè)方便的地方回歸，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　第三，未來(lái)新型城鎮(zhèn)化的方向有可能跟過(guò)去的次序是反過(guò)來(lái)的，過(guò)去城市群的興起是從南到北，上世紀(jì)八十年代看深圳，九十年代看上海，2000年以后看天津。這次新型城鎮(zhèn)化的路徑應(yīng)該是從北向南。

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