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頭創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯品牌進入回報期 打造新商業(yè)平臺

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 553 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  在中國內(nèi)地有超過200家所謂的“奧特萊斯購物”,業(yè)績表現(xiàn)各有千秋。頭創(chuàng)置業(yè)股份有限公司自2010年起加碼的奧特萊斯商業(yè)地產(chǎn)核心是“住宅+奧特萊斯”業(yè)務(wù)線,打造奧特萊斯商業(yè)品牌提升周邊住宅價值,目前已進入回報期。如今借用港股上市平臺鉅大國際上市,未來注入奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目,打造一個新平臺加碼助推業(yè)績提升。

  打造新商業(yè)平臺

  2013年底,頭創(chuàng)置業(yè)以3.51億港元收購了鉅大國際65.1%的股權(quán),計劃將奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目注入其中,稱“要把鉅大國際打造成從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)及投資的另一平臺”。鉅大國際是一家香港上市公司,主營業(yè)務(wù)是制造和銷售化學(xué)品。

  2014年8月15日,頭創(chuàng)置業(yè)正式宣布,在子公司僑恩有限公司完成西安頭創(chuàng)新開置業(yè)有限公司的股權(quán)收購后,該西安項目通過回購安排注入香港“殼”公司鉅大國際。

  頭創(chuàng)置業(yè)對鉅大國際的注資頗為復(fù)雜,共涉及兩次收購。

  頭先,完成對被注入資產(chǎn)的完全控股,以免在注資時可能產(chǎn)生合作不協(xié)調(diào)問題。2014年8月15日,頭創(chuàng)置業(yè)的間接全資附屬公司僑恩有限公司(下稱“僑恩”)與頭創(chuàng)置業(yè)的關(guān)聯(lián)人士RecoZiyang訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,僑恩以人民幣9.38億元收購西安頭創(chuàng)新開置業(yè)有限公司(下稱“頭創(chuàng)新開置業(yè)”)60%的股權(quán)。收購?fù)瓿珊螅琑eco Ziyang將不再擁有頭創(chuàng)新開的任何權(quán)益。而僑恩原本就持有頭創(chuàng)新開40%股權(quán),轉(zhuǎn)讓完成后,僑恩將成為目標公司的先進擁有人。

  同日,鉅大國際全資附屬公司深廣發(fā)展(購方)與僑恩(賣方)訂立收購協(xié)議:雙方約定在僑恩完成收購頭創(chuàng)新開置業(yè)事項的前提下,僑恩將把頭創(chuàng)新開置業(yè)的100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深廣發(fā)展。此次深廣發(fā)展的轉(zhuǎn)讓價款約為19.63億港元。同日,鉅大國際還與頭創(chuàng)置業(yè)的全資附屬公司得興有限公司訂立認購協(xié)議:鉅大國際將以每股2.66港元發(fā)行738130482股可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股,由得興有限公司認購,鉅大國際據(jù)此所得全部款項將作為收購頭創(chuàng)新開的資金。轉(zhuǎn)讓完成后,頭創(chuàng)新開及其附屬公司將由深廣發(fā)展全資擁有。這樣,通過這兩步棋,頭創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)了將旗下西安項目注入到殼公司鉅大國際的目的。

  收購頭創(chuàng)新開置業(yè)后,鉅大國際的主要業(yè)務(wù)和營運將由目前的生產(chǎn)化學(xué)品業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)開發(fā)。相關(guān)公告顯示,今后鉅大國際將尋求機會縮減或出售目前的化學(xué)業(yè)務(wù),將奧特萊斯綜合物業(yè)項目及商用物業(yè)項目作為主力發(fā)展。收購頭創(chuàng)新開是鉅大國際拓展中國房地產(chǎn)行業(yè)邁出步。今后鉅大國際會把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進一步拓展至選定的目標城市。

  為避免鉅大國際的業(yè)務(wù)與頭創(chuàng)置業(yè)的同業(yè)競爭,鉅大國際與頭創(chuàng)置業(yè)集團的業(yè)務(wù)將根據(jù)地理位置得到清晰劃分。收購頭創(chuàng)新開后,鉅大國際只會在17個被選定城市的開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),這些城市有:西安、杭州、南京、濟南、長沙、福州、武漢、合肥、昆明、鄭州、南昌、南寧、長春、哈爾濱、蘇州、廈門和大連。選定城市的依據(jù)是其位置、城市規(guī)模和性質(zhì)、增長潛力及交通便利性。可以看出,這些城市屬于二線、省會及個別經(jīng)濟發(fā)達的三線城市。而頭創(chuàng)置業(yè)將會在除外城市經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

  此外,頭創(chuàng)置業(yè)與鉅大國際還訂立了不競爭協(xié)議,保證互相不進入對方的經(jīng)營所在城市,并且每半年協(xié)議履行情況進行檢查。

  目前頭創(chuàng)置業(yè)注入到鉅大國際的資產(chǎn)僅僅是頭創(chuàng)新開置業(yè)。頭創(chuàng)新開的業(yè)務(wù)模式為開發(fā)、銷售及租賃西安頭創(chuàng)國際城的物業(yè)。頭創(chuàng)新開置業(yè)持有位于中國陜西省西安市一個物業(yè)發(fā)展項目,即西安頭創(chuàng)國際城。西安頭創(chuàng)國際城的設(shè)計包含寫字樓、折扣店、商業(yè)區(qū)、住宅樓宇和車位。2014年6月30日,西安頭創(chuàng)國際城的總占地面積約為355914平方米,已竣工或在建的總可售建筑面積為1241791平方米。截至2014年6月30日止6個月,頭創(chuàng)新開未經(jīng)審核的總收入分別約為人民幣10.45億元。2014年6月30日,頭創(chuàng)新開未經(jīng)審核的資產(chǎn)凈值約為人民幣12.36億元。在此財務(wù)數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上,并與市場上同類產(chǎn)品直接比較,據(jù)戴德梁行評估,2014年6月30日,頭創(chuàng)新開的物業(yè)總市值約為人民幣26.72億元。

  主攻奧特萊斯
  
  為什么要再造一個上市平臺呢?一方面,目前頭創(chuàng)置業(yè)在港股的融資效率并不高,頭創(chuàng)置業(yè)迫切需要增加融資渠道。另一方面,頭創(chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式,打造奧特萊斯商業(yè)品牌的同時還能提升周邊住宅的價值。

  頭創(chuàng)置業(yè)規(guī)劃的奧特萊斯項目,周邊有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等配套建設(shè),是一個集消費、娛樂休閑和居住為一體的城市綜合體。2013年5月,北京頭創(chuàng)奧特萊斯正式開業(yè),開業(yè)當日實現(xiàn)銷售額近800萬元、客流量約10萬人次;到2013年底,項目一期開業(yè)店鋪151家,開業(yè)率達到90%。2013年12月,湖州頭創(chuàng)奧特萊斯一期試營業(yè),當日客流量超4萬人次。2013年,頭創(chuàng)置業(yè)奧特萊斯項目實現(xiàn)國際、國內(nèi)一線品牌簽約數(shù)超過300家,達成戰(zhàn)略合作品牌超過百家,其中獨有或旗艦品牌超過60家。

  因為頭創(chuàng)置業(yè)采用住宅與奧特萊斯綜合體相結(jié)合的業(yè)務(wù)模式,打造奧特萊斯商業(yè)品牌還能提升周邊住宅的價值。受益于北京頭創(chuàng)奧特萊斯的開業(yè)和昆山奧特萊斯項目推廣宣傳,北京頭創(chuàng)新悅都、北京頭創(chuàng)芭蕾雨、昆山頭創(chuàng)悅都等奧特萊斯住宅項目年內(nèi)銷售額達到人民幣34億元。

  2014年上半年,北京房山頭創(chuàng)奧特萊斯下沉廣場正式開業(yè),帶動房山奧特萊斯整體營業(yè)額明顯上漲。2014年上半年,頭創(chuàng)置業(yè)取得奧特萊斯租賃收入為人民幣3854.7萬元,而此前頭創(chuàng)置業(yè)并沒有取得奧特萊斯租賃收入。海南萬寧頭創(chuàng)奧特萊斯于2014年6月開始試營業(yè),是目前海南省規(guī)模、國際知名品牌較多的名品折扣店。其他城市的“住宅+奧特萊斯綜合體”業(yè)務(wù)線也在繼續(xù)建設(shè)發(fā)展中。

  雖然頭創(chuàng)置業(yè)的奧特萊斯項目擴張明顯,但項目本身也存在一些問題。比如,北京奧特萊斯項目位于北京市房山區(qū)長陽鎮(zhèn),距北京市20公里,距天津塘沽港120公里,地理位置優(yōu)越,緊鄰京港澳高速路和軌道交通房山線,經(jīng)京港澳高速至北京金融街地區(qū)僅30時辰車程。但實際運營中,據(jù)業(yè)內(nèi)人士評價,北京奧特萊斯項目面臨著空間規(guī)劃不合理、國際大品牌含金量不足、目標客戶群體單一等問題。

  波折中前行

  一邊搭建新的上市平臺,一邊沖刺高目標。2014年,頭創(chuàng)置業(yè)的銷售目標是280億元,但是半年報顯示,2014年上半年,營業(yè)收入45.19億元,同比下降7.57%,但歸屬于母公司所有者的凈利潤6.61億元,同比增加17.61%。2014年上半年頭創(chuàng)置業(yè)的成本控制能力有了顯著提高,14.63%的凈利潤率在行業(yè)平均水平以上。

  而2014年上半年,公司及其合營公司、聯(lián)營公司售樓簽約面積約73.1萬平方米,較去年同期僅增長1.1%,實現(xiàn)總簽約金額約人民幣67.7億元,較去年同期增長2.8%。上半年的銷售業(yè)績距離全年目標相差甚遠。

  業(yè)績?nèi)缢?,頭創(chuàng)置業(yè)感到了緊迫。頭創(chuàng)置業(yè)的緊迫感在其半年業(yè)績報告中也顯露出來。報告顯示,頭創(chuàng)置業(yè)“將繼續(xù)加大頭置頭改等剛需產(chǎn)品比例,加快底商、配套車位、非核心區(qū)域投資物業(yè)的銷售回現(xiàn),上半年新取得項目力爭當年開盤銷售,全力確保全年人民幣280億元銷售目標的實現(xiàn)。但理想跟現(xiàn)實之間有著很長的路要走。頭創(chuàng)置業(yè)住宅的創(chuàng)收能力遠在商業(yè)物業(yè)之上。如何提高商業(yè)物業(yè)的創(chuàng)收能力,并進一步鞏固住宅物業(yè)的地位,或許會是頭創(chuàng)置業(yè)下半年的工作。

  從銷售區(qū)域分布來看,公司聚焦戰(zhàn)略取得成效,北京、天津、成都、重慶等核心城市簽約銷售金額占比73%。其中,京津地區(qū)簽約額占比56%,較上年同期增長7%;天津簽約額占比32%,較去年同期提升12%。

  有利的是,2013年和2014年上半年,頭創(chuàng)置業(yè)大幅增加土地投資,并以快銷型剛需住宅為主,主要集中于下半年推盤,可為后續(xù)銷售提供充足的貨源支撐。2014年上半年,頭創(chuàng)置業(yè)取得了北京順義趙全營三個項目、北京平谷大興莊項目、天津北運河二期項目、重慶沙坪壩項目,新增土地儲備總建筑面積約188萬平方米;7月份又取得了成都龍華區(qū)項目、北京房山高教園項目、上海嘉陵區(qū)工業(yè)區(qū)項目,并與國外開發(fā)商合作開發(fā)了澳大利亞悉尼住宅項目,新增土地儲備總建筑面積約92萬平方米。

  截至2014年6月30日,頭創(chuàng)置業(yè)擁有土地儲備總建筑面積1117萬平方米,約78%為住宅,20%為商業(yè)和寫字樓用地,2%為酒店用地。截至同期,頭創(chuàng)置業(yè)的權(quán)益土地儲備樓面面積642萬平方米,權(quán)益土地儲備存續(xù)比約為13.38,即現(xiàn)有的土地儲備足以滿足未來三四年的發(fā)展需要,土地儲備較為適中。而在未來幾年的規(guī)劃上,頭創(chuàng)置業(yè)半年報披露,“住宅業(yè)務(wù)聚焦北京、上海、天津、成都、重慶等五大城市剛需快周轉(zhuǎn)產(chǎn)品;‘住宅加奧特萊斯綜合體’繼續(xù)跟蹤目標備選區(qū)域,爭取年內(nèi)再次擴大布局。”

  2014年上半年,頭創(chuàng)置業(yè)實現(xiàn)稅后毛利率約23%,與2013年上半年26%的毛利率相比下降約3%。下降的主要原因是,2014年上半年內(nèi)北京和川渝之外地區(qū)占營業(yè)收入的比重同比有所提高,但這些地區(qū)的毛利率卻同比略有降低。全國性房企都會面臨地區(qū)毛利率有高有低的問題,關(guān)鍵是頭創(chuàng)置業(yè)能否在自己的優(yōu)勢地區(qū)突出發(fā)展。

  截至2014年6月30日,頭創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)金及銀行存款為人民幣116.73億元。如此充足的資金足以滿足其運營需求。截至同日,頭創(chuàng)置業(yè)銀行貸款及公司債券共計256億元,其中長期貸款及債券為168.33億元,長短期債務(wù)搭配合理。將借款及應(yīng)付債券扣除現(xiàn)金及銀行結(jié)余后,除以股東權(quán)益算出頭創(chuàng)置業(yè)的凈資本負債率約為77%,債務(wù)負擔不重。更難能可貴的是,2014年上半年,頭創(chuàng)置業(yè)竟取得了人民幣1.32億元利息收入凈額。一般情況下,房企因為融資需求都會有一定的財務(wù)費用即資金凈流出,但頭創(chuàng)置業(yè)卻在財務(wù)費用上做到了資金凈流入。這表明頭創(chuàng)置業(yè)償債壓力不大,并且取得了一定的財務(wù)投資收益。

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