文眼

　　歷經多年的喧鬧與博弈，我國房地產市場終于走到了十字路口，開始由過往的“狂飆突進”轉向新的路徑選擇。房地產市場是就此沉淪、一路下墜？還是理性調整，走向發(fā)展的新常態(tài)？這是個有待觀察的大問題。

　　——亞夫

　　■從一個較長時期考察我國房地產市場，不難發(fā)現政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，而由財富效應引發(fā)的投資、投機性需求成為房地產市場運行的巨大擾動因素。今年，房地產市場以往那種“狂飆式”的增長將結束，市場將進入理性與平穩(wěn)發(fā)展的新常態(tài)。

　　■當前及未來較長時間內，我國房地產市場面臨巨大的庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產金融風險加快暴露等矛盾。在新經濟常態(tài)下，我國宏觀經濟增速由過去的兩位數增長下降至個位數增長，將對房地產業(yè)發(fā)展產生深遠影響，房地產投資增長速度將進入換擋期。

　　■在當前市況下，支持居民的住房金融需求，限制房地產開發(fā)企業(yè)盲目購地開發(fā)，選擇性參與優(yōu)質房地產開發(fā)企業(yè)的優(yōu)質項目，將會顯示出巨大的靈活性，也能有效防范房地產金融資產質量惡化。

　　□項崢

　?。?14年，將是我國房地產市場值得一書的一年。新年伊始，杭州樓市降價之風平地而起，并由杭州向全國輻射。在市場迷離觀望之中，各地樓市成交急劇萎縮?；艁y時刻，地方政府急不可耐，紛紛松綁購房限購政策。但樓市拐點已然確立，市場顯示出其巨大力量，7月份全國70個大中城市新建住宅環(huán)比價格下降的城市達到64個，一直被認為是房價“穩(wěn)若磐石”的北京兩年以來頭次下跌。這些情況表明，我國房地產市場將從過去“狂飆式”增長進入到理性與平穩(wěn)發(fā)展新常態(tài)。

　　我國房地產市場以往運行特征

　　我國房地產市場是典型的政策產物。改革開放前，住房實物分配，并不需要房地產市場存在。上世紀90年代初，由鄧小平南行講話所引發(fā)的開發(fā)大潮沖擊下，我國區(qū)域性房地產市場從萌芽、瘋狂到較后崩潰僅有一步之遙。1993年上半年海南房價為7500元/平方米，較1991年上漲435.71%。1995年海南房地產泡沫破滅，留下一地焦土，至今仍有現實警示意義。

　　為應對1997年亞洲金融危機爆發(fā)后我國內需擴張動力不足，1998年7月，國務院《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，標志著我國房地產市場的真正形成。

　　從一個較長的歷史時期考察1998年至今的我國房地產市場歷史，不難發(fā)現政策傾向、貨幣環(huán)境、城鎮(zhèn)化是決定樓市運行主線的三大變量，由財富效應引發(fā)的投資投機性住房需求成為房地產市場運行軌跡巨大擾動項。

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　　一是過去我國房地產市場是典型的政策市。

　　我國房地產市場的真正形成，離不開1998年國務院出臺的《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》。停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，給我國房地產市場注入了較初的原動力。2003年，國務院出臺《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，明確了房地產業(yè)為國民經濟支柱產業(yè)，統(tǒng)一了市場預期，標志著房地產市場大跨步時代的到來。

　　為應對國際金融危機沖擊，我國房地產業(yè)再度被寄予厚望，2008年下半年到2009年期間，國家通過下調住房契稅稅率、暫免個人購賣印花稅和營業(yè)稅、免個人轉讓出售的土地增值稅、降低頭付比和個貸利率等，終止了2008年下半年漸行漸近的樓市調整進程，以一線城市為代表，各地樓市以“跳漲”迎接政策紅利到來。

　　2003年-2012年期間，十年時光九年出臺全國性房地產調控政策。為抑制房價過快上漲，從需求端入手到供給方發(fā)力，到需求與供給兩手都要“硬”，表明決策層對房地產市場運行規(guī)律的認識也在動態(tài)深化中。房地產調控政策導向與房地產市場預期出現反向變化，這是決策層與市場始料而未及。主要原因在于，房地產政策效果不顯，其對市場供求關系的短期調整，為后續(xù)爆發(fā)式增長埋下伏筆，進而為房地產市場預期建立路徑依賴，每一次房地產政策出臺半年后房價均有跳躍式增長，從而完成預期自我實現的過程。

　　二是過去我國房地產市場是典型的貨幣市。

　　不管承認與否，房地產市場與金融天生孽緣，“剪不斷，理還亂”。金融對房地產業(yè)發(fā)展的支撐，不僅體現在供應端的土地儲備貸款和房地產開發(fā)貸款，而且還反映在需求端的個人購房貸款。截至2014年6月末，我國房地產貸款余額為16.16萬億元，占全部貸款的比重為20.82%；我國房地產信托余額為12616.24億元，占全部信托資產的10.72%。過去十年間，我國貨幣供應在多大程度上支持了房價上漲，可能還有爭論，但僅僅是對兩者增長情況直觀對比，走向與趨勢吻合度較高。

　　應該看到，在2009年以來我國房價上漲較為瘋狂的時候，也恰恰是我國貨幣供應量超常增長的期間。截至2012年末，我國廣義貨幣供應量M2余額為97.4萬億元，為2008年末的2.05倍。據國家統(tǒng)計局數據，2012年，我國住宅商品房平均銷售價格為5429.93元/平方米，是2008年的1.52倍。

　　金融政策調整，往往是房地產市場調整前兆。2008年，我國實施適度從緊的貨幣政策，金融管理部門對社會融資嚴格管控，導致房地產開發(fā)企業(yè)資金鏈條緊張。從2008年下半年開始，我國房地產市場出現了明顯的調整。以北京市場為例，二環(huán)以內商品住宅均價從2萬元多回調到2萬元以內，調整幅度超過10%。2014年以來的樓市周期性調整，也與商業(yè)銀行警惕房地產市場風險主動收緊融資政策不無關系。

　　三是過去我國房地產市場由城鎮(zhèn)化進程驅動。

　　城鎮(zhèn)化是我國房地產市場擴張的內生驅動力。2013年，我國城鎮(zhèn)化率為53.73%，較1998年提高了23.33個百分點。城鎮(zhèn)化率大幅提升的背后城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模顯著增加。據北京市統(tǒng)計局，2013年末北京市常住人口達2114萬人，與2000年相比，全市常住人口年均增加58.4萬人。過去13年，北京市人口增量中，有3/4的增長是外來人口帶來的；外來人口的增速遠遠高于北京市戶籍人口增速。第六次人口普查數據統(tǒng)計顯示，溫州市常住人口為912.21萬人，同第五次全國人口普查時的755.80萬人相比，十年共增加156.41萬人，增長20.69%，年平均增長率為1.90%；其中市外流入人口284.22萬人，占全市常住人口的31.16%。

　　城鎮(zhèn)常住人口大幅增加，帶動住房需求持續(xù)穩(wěn)定擴張。2000-2013年，我國實現商品住宅銷售面積84.85億平方米，按照三口之家90平方米計算，大約滿足9427萬戶家庭（2.83億人）居住需求。其中，2013年實現商品住宅銷售面積11.57億平方米，是2000年的6.98倍。

　　四是過去我國房地產市場投資投機性需求過度釋放。

　　住房具備投資屬性。住房交易市場與住房租賃市場存在動態(tài)平衡機制，關鍵紐帶在于住房租售比。在成熟市場經濟國家，投資投機性住房需求主要關注住房租金收益率，若住房租金收益率過低，則需求萎縮，反之則擴張。但我國房地產市場另類獨行，即使房價收入比、住房租售比過度偏離合理值，投資投機性住房需求依然保持旺盛態(tài)勢，房價連續(xù)上漲。據西南財經大學中國家庭金融調查和研究調查，截至2014年3月末，我國城鎮(zhèn)家庭擁有多套房的比重達到21%。

　　2009年以來，我國房價上漲明顯受到投資投機性住房需求的驅動。一方面是2009年以來我國貨幣供應量超常增長，當年各項人民幣貸款增量接近10萬億天量。數據顯示，2001-2012年期間，我國商品住宅平均銷售價格增速與貨幣供應量增速之間的相關系數為0.41。另一方面是投資渠道狹窄，房地產具有良好的抗通貨膨脹性能，受到各路資金的追捧。2009年至今，我國多數城市同一區(qū)域住房重置價格上漲超過3倍，明顯超過了同期貨幣供應量增長速度，顯示出投資投機性住房需求的巨大力量。

　　當前我國房地產市場主要矛盾

　　2013年下半年，我國房地產市場開始顯露出增長乏力之勢。只不過上半年住宅銷售“量升價漲”，房地產市場預期正在轉換過程之中。當前及未來一個較長時間內，我國房地產市場面臨巨大庫存消化、市場需求萎縮、住宅投資屬性弱化、房地產金融風險加快暴露等主要矛盾。

　　一是巨大庫存如“泰山壓頂”。

　　截至2014年7月末，我國待售商品房面積為55230萬平方米，按照今年前7個月商品房銷售面積56480萬平方米計算，消化庫存至少需要7個月時間。2014年1-7月，全國房地產開發(fā)企業(yè)住宅施工面積451577萬平方米，同樣按照今年前7個月商品房銷售面積計算，大約需要4.6年時間消化。2013年，我國住宅新開工面積14.58億平方米，住宅竣工面積19.27億平方米，合計將形成33.85億平方米的住宅供應，按照人均30平方米計算，大約能夠滿足1.13億人（占我國內地總人口的8.31%）居住需求。

　　據某房地產研究機構監(jiān)測，截至2014年7月末，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26594萬平方米，環(huán)比增長1.4%，同比增長22.8%，創(chuàng)近5年來新高。其中，一線、二線、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3402萬、19336萬和3856萬平方米，環(huán)比增長分別為4.4%、1%和1.2%，同比增長分別為27.5%、22%和23%，均呈現出環(huán)比與同比雙升態(tài)勢。

　　二是住房需求呈萎縮態(tài)勢。

　　2014年1-7月，全國商品房銷售面積同比下降7.6%；其中住宅銷售面積同比下降9.4%，住房需求呈萎縮態(tài)勢。目前，我國城鎮(zhèn)居民擁有住房比率已達87%。剩余13%的城鎮(zhèn)居民主要是低收入人群，其住房需求由國家提供廉租房等保障性住房滿足。

　　據西南財經大學分析，目前我國有24.6%的家庭存在剛性需求，但真正有能力購房的家庭只占其中的18%-39%，而2013年我國住房空置率是22.4%。雖然新型城鎮(zhèn)化進程加快會形成增量住房需求，但因為農業(yè)轉移人口收入水平較低，難以承受城鎮(zhèn)高房價壓力。2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均

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