2014年上半年樓市成交持續(xù)低迷，有數(shù)據(jù)顯示，A股上市房企整體銷(xiāo)量增速均值已經(jīng)接近零，與之對(duì)應(yīng)的是，北上廣深四大一線城市上半年的去庫(kù)存周期都已超過(guò)12個(gè)月。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析指出，A股上市房企表現(xiàn)已經(jīng)兩極分化，下半年開(kāi)發(fā)商將打起去庫(kù)存大戰(zhàn)，提高現(xiàn)金流。

　　上半年房企表現(xiàn)兩極分化

　　根據(jù)某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，上市房企的去化率、年度銷(xiāo)售目標(biāo)和股價(jià)表現(xiàn)，都呈現(xiàn)兩極分化的態(tài)勢(shì)。

　　從去化率指標(biāo)看，達(dá)70%以上去化率的上市公司只有3家，占報(bào)告樣本的6%。其中，金融街（000402.SZ）去化率達(dá)92%，方興地產(chǎn)（00817.HK）去化率達(dá)85%，中南建設(shè)（000961.SZ）去化率達(dá)70%。

　　然而，去化率不足40%的上市公司有7家，占報(bào)告樣本的14%，其中，佳兆業(yè)（01638.HK）去化率為39%，榮盛發(fā)展（002146.SZ）去化率則是38%，泰禾集團(tuán)（000732.SZ）和中國(guó)鐵建（601186.SH）去化率同為35%，雅居樂(lè)（03383.HK）去化率徘徊在31%，頭開(kāi)股份（600376.SH）去化率則低至29%。

　　從全年銷(xiāo)售目標(biāo)完成度看，萬(wàn)科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、中海（00688.HK）完成率均在50%以上，萬(wàn)達(dá)（00169.HK）、招商（000024.SZ）、綠地（00337.HK）等上市公司全年目標(biāo)完成率未能超過(guò)35%。

　　截止6月30日，從銷(xiāo)售完成總額情況來(lái)看，萬(wàn)科穩(wěn)坐龍頭，其銷(xiāo)售額達(dá)1018億元，對(duì)照全年2000億元銷(xiāo)售目標(biāo)已完成過(guò)半。緊隨其后的綠地集團(tuán)、恒大地產(chǎn)則分別完成830億元、714億元的銷(xiāo)售額。其中，綠地集團(tuán)對(duì)照其全年2400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成35%；恒大地產(chǎn)完成全年1100億元銷(xiāo)售目標(biāo)額65%。

　　中海地產(chǎn)完成銷(xiāo)售額575億元，對(duì)照全年1120億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成率亦超過(guò)50%，位列第六；萬(wàn)達(dá)集團(tuán)位列第七，銷(xiāo)售額為507億元，按其年初制定的全年2400億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，完成率僅為21%。今年以500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的招商地產(chǎn)，其完成率沒(méi)能超過(guò)40%，僅為34%，其銷(xiāo)售額為172億元。

　　從股價(jià)表現(xiàn)看，根據(jù)銀河證券統(tǒng)計(jì)，上半年房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)上漲1.8%，跑贏大盤(pán)約9個(gè)百分點(diǎn)，但在此次某房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)報(bào)告中，上榜的17家A股上市房企里僅有4家跑贏房地產(chǎn)指數(shù)，分別是金地、華夏幸福、金融街、萬(wàn)科，累計(jì)漲幅分別為33%、25%、8.8%、8.6%。

　　其中，由于上半年有較好的業(yè)績(jī)支撐，華夏幸福（600340.SH）與萬(wàn)科有一定幅度的上漲并呈現(xiàn)總體上揚(yáng)的走勢(shì)，而金融街雖然銷(xiāo)售業(yè)績(jī)有所下滑，但其去化率高達(dá)92%，排名，因此在股價(jià)變動(dòng)上也有所體現(xiàn)；此外，金地股價(jià)雖累計(jì)33%的漲幅，但其并非由業(yè)績(jī)體現(xiàn)，銀河證券分析師趙強(qiáng)指出。

　　而在上榜的17家A股上市房企中，股價(jià)跌幅前五位的則是招商地產(chǎn)、濱江集團(tuán)（002244.SZ）、建發(fā)股份（600153.SH）、金科股份（000656.SZ）及中糧地產(chǎn)（000031.SZ），累計(jì)跌幅均超過(guò)12%，大幅跑輸大盤(pán)。

　　下半年去庫(kù)存保持現(xiàn)金流

　　2014年上半年，北上廣深商品房庫(kù)存高位運(yùn)行，庫(kù)存消化周期都在12個(gè)月以上。

　　根據(jù)中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，北京商品房庫(kù)存為79420套，可售面積為980.63萬(wàn)平方米，所需去化周期17.62個(gè)月；上海商品房庫(kù)存為72513套，可售面積為1104.00萬(wàn)平方米，所需去化周期16.04個(gè)月；廣州商品房庫(kù)存為62767套，可售面積為857.95萬(wàn)平方米，所需去化周期12.69個(gè)月；深圳商品房庫(kù)存為34046套，可售面積為325.86萬(wàn)平方米，所需去化周期13.73個(gè)月。

　　從全國(guó)庫(kù)存量來(lái)看，約有5億平方米的商品房庫(kù)存需要消化，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在3月底時(shí)表態(tài)稱。下半年，市場(chǎng)上不僅有較大的庫(kù)存壓力，同時(shí)，即將入市的眾多項(xiàng)目帶來(lái)的增量也不可小覷。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，在市場(chǎng)觀望氛圍和宏觀經(jīng)濟(jì)沒(méi)有明顯改善的情形下，一場(chǎng)去庫(kù)存“大戰(zhàn)”即將打響。“對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)，為了充實(shí)年度財(cái)務(wù)報(bào)表，潤(rùn)色其利潤(rùn)、資產(chǎn)和現(xiàn)金流，在特定時(shí)間節(jié)點(diǎn)用以價(jià)換量、促銷(xiāo)打折以快速回籠資金將是較優(yōu)選擇。”

　　興業(yè)證券分析師劉建剛認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)凈負(fù)債率已處于歷史高位，下半年行業(yè)隨著更大規(guī)模的信托兌付，在銷(xiāo)量持續(xù)萎縮的情況下，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將承受較大的壓力。其中，中小房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)更大，如果金融機(jī)構(gòu)的支持力度下滑，其風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步加大，劉建剛指出。

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