2014年，全國樓市進(jìn)入下行通道，海南樓市同受打擊，對(duì)于海南樓市的低迷原因，開發(fā)商多解釋為傳統(tǒng)淡季使然。

　　而如今進(jìn)入下半年，意味著即將進(jìn)入海南傳統(tǒng)旺季期，而下半年的海南樓市是否可以印證開發(fā)商的說法，淡季所以低迷，旺季即可回溫？海南下半年房?jī)r(jià)將如何變化？廣大購房者是購房，還是繼續(xù)觀望？ 

　　分析

　　上半年海南樓市量?jī)r(jià)齊跌

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2014年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。只有簽約均價(jià)同比微漲1.92%，均價(jià)為12035.74元/平方米。

　　從商品房成交套數(shù)上看，上半年海南樓市有17個(gè)市縣商品房有成交。但除了文昌、定安、瓊中、白沙、儋州、樂東成交套數(shù)同比上漲外，其他市縣的成交套數(shù)均同比下跌超過20%。成交量上，西線樓市相比東中線樓市要樂觀。

　　從商品房成交均價(jià)上看，單看上半年各市縣成交均價(jià)，發(fā)現(xiàn)除了瓊海、萬寧、白沙漲幅較大，分別為20.97%、63.03%、77.25%；?？?、三亞、文昌成交均價(jià)略有上漲，均約3%；剩下的市縣不管是上漲還是下跌，幅度都很小。成交均價(jià)上，仍是東線項(xiàng)目位居前位。

　　雖說東線項(xiàng)目成交均價(jià)較高，但從成交總金額漲跌上看，西線項(xiàng)目較為樂觀。17個(gè)市縣中，僅文昌、萬寧、定安、瓊中、白沙、儋州6個(gè)市縣每個(gè)月的成交總金額是上漲趨勢(shì)，其漲幅分別為46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%，其余的市縣成交總金額跌幅明顯。

　　縱觀全省上半年商品房每月的成交均價(jià)，基本上呈逐月遞減趨勢(shì)。雖與去年同期相比，還略有上漲，但除了2月份，每個(gè)月的成交總金額下跌幅度均超過20%，即平均每月成交總金額下跌26.49%。

　　同時(shí)，據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至6月30日，2014年上半年海南在售樓盤共514個(gè)，共有144盤價(jià)格發(fā)生了變化。其中100個(gè)項(xiàng)目漲價(jià)，較高漲幅達(dá)19.95%；44個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，較高降幅16.76%；114個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格無法對(duì)比，其原因多半是因?yàn)槠渌莆飿I(yè)類型不同，或是特價(jià)房源價(jià)格；256個(gè)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格無變動(dòng)，占在售樓盤的50%。

　　從商品房跌漲樓盤的分布區(qū)域上看，數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格起伏更多集中在東線城市，其次為西線、中線。東線以?？?、瓊海樓盤價(jià)格變動(dòng)居多，西線則以儋州、澄邁、定安居多。

　　整體來說，海南樓市量?jī)r(jià)齊跌，不容樂觀。而在當(dāng)前樓市風(fēng)云中，較迷惑的群體想必就是購房者，而較讓購房者關(guān)注的應(yīng)該是未來房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？而購房的較好時(shí)機(jī)究竟是什么時(shí)候？

　　預(yù)測(cè)

　　房?jī)r(jià)會(huì)微跌但空間有限

　　從海南上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)可看出，東線商品房?jī)r(jià)格仍呈微漲狀態(tài)。但其成交量及總成交金額都明顯下滑。價(jià)格的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。所以，東線樓市沒數(shù)據(jù)上看到的樂觀，未來存在微跌趨勢(shì)。

　　某房企負(fù)責(zé)人稱，東線項(xiàng)目地價(jià)逐年增長(zhǎng)。以?？跒槔壳昂？跇敲鎯r(jià)至少1500元/㎡，加上建安成本2300元/㎡，稅費(fèi)及園林等費(fèi)用，合計(jì)成本價(jià)為5600元/㎡。所以，目前均價(jià)在8000元/㎡的?？诜?jī)r(jià)算為合理。三亞的成本價(jià)更是不止5600元/㎡。

　　雖說從成本上看，東線房?jī)r(jià)似乎沒降價(jià)的可能。而且從數(shù)據(jù)上看，東線項(xiàng)目房?jī)r(jià)還略有漲幅。但同時(shí)可看出東線成交量下跌幅度較大，價(jià)格上的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。加上目前東線商品房存量很大，僅今年前5個(gè)月?？谑猩唐贩繋齑媪棵娣e就有560萬平方米。從海南省統(tǒng)計(jì)局5月發(fā)布的信息來看，一季度海南房地產(chǎn)投資開發(fā)資金增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于到位資金增速，開發(fā)商資金來源面臨壓力。同時(shí)，開發(fā)商還將面臨每個(gè)月的銷量任務(wù)壓力。

　　上半年的五一黃金周期間，雅居樂清水灣“5折優(yōu)惠”甩貨，推出200多套特價(jià)房，并打出“讓房?jī)r(jià)回到2009年”的口號(hào)。同時(shí)，據(jù)知情人士透露，雅居樂清水灣當(dāng)時(shí)推出的特價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止200多套，甚至多出好幾倍。

　　所以即使進(jìn)入下半年海南傳統(tǒng)旺季期，開發(fā)商仍面臨很大的走量壓力。即使考慮到成本因素，東線項(xiàng)目還是會(huì)略微降價(jià)，或者會(huì)時(shí)不時(shí)推出一定量的特價(jià)房幫助走量。而個(gè)別資金周轉(zhuǎn)不過來的項(xiàng)目，或直接低價(jià)出售，或遭遇并購。

　　西線樓市房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌？從數(shù)據(jù)上看，海南西線樓市情況較東中線樂觀。原因有四：一是西線樓盤項(xiàng)目逐漸增多，商品房供貨量增大；二是西線的樓市相關(guān)數(shù)據(jù)基數(shù)較東中線小；三是西線樓市開發(fā)較晚，地價(jià)較低，使得同樣擁有海景資源的西線商品房?jī)r(jià)格較東中線低；四是海南西環(huán)高鐵預(yù)計(jì)明年通車帶來的高鐵效應(yīng)。所以，西線樓市屬于海南樓市的，故在樓市低迷的情況下，其成交量上漲趨勢(shì)會(huì)比較顯著，同時(shí)其房?jī)r(jià)也具備上漲潛力。

　　但實(shí)際上，受整體樓市影響，政府對(duì)閑置土地的清查，以及西線商品房供貨量的逐漸加大，加上整體西線樓市還不夠成熟，所以西線商品房?jī)r(jià)格還是以下跌為主。“臨高整體樓市均價(jià)為4200元/㎡，售價(jià)較高的項(xiàng)目也就是金沙灘項(xiàng)目精裝8000元/㎡，長(zhǎng)島藍(lán)灣項(xiàng)目毛坯7500/㎡。而沒海景的項(xiàng)目都賣不動(dòng)，恒泰琉金歲月從去年12月的5700元/㎡，降到現(xiàn)今的3200元/㎡。”臨高某房企銷售顧問說。

　　“儋州的樓市主要分為兩大片區(qū)，一是那大片區(qū)，主打剛需市場(chǎng)，均價(jià)約4000元/㎡；二是濱海新區(qū)，主打度假市場(chǎng)，均價(jià)約6500元/㎡。據(jù)了解，儋州濱海新區(qū)四月份的均價(jià)約7500元/㎡。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

　　至于中線項(xiàng)目，目前項(xiàng)目不多，房?jī)r(jià)也不高，均價(jià)約在4800元/㎡。據(jù)瓊中半山和園的銷售顧問小葉稱，目前瓊中樓盤價(jià)格無任何變化，也無任何促銷活動(dòng)。主要原因是沒有客戶。

　　所以，整體而言，海南房?jī)r(jià)會(huì)微跌，但下跌空間有限。

　　建議

　　再觀望兩三月購房或更好

　　海南房?jī)r(jià)會(huì)微跌，但空間有限。這是不是意味著購房者的春天已到來？而購房者是現(xiàn)在出手，還是繼續(xù)觀望？如何才能把握好這個(gè)微跌時(shí)機(jī)？

　　?？谀硺潜P營銷副經(jīng)理稱，目前海南樓市確實(shí)很不明朗。表面上看，雖然房?jī)r(jià)浮動(dòng)不大，有漲有跌，但海南總體樓市是處在下行狀態(tài)。有意向購房的客戶，可以繼續(xù)觀察兩三個(gè)月。

　　“跌幅雖說不會(huì)很大，甚至還有可能到了旺季，價(jià)格會(huì)有所回落，但整體看來開發(fā)商為了走量，肯定會(huì)適時(shí)推出比以往都低的優(yōu)惠。而對(duì)于房?jī)r(jià)并無太大下調(diào)空間的?？?，購房者如若遇見合適的價(jià)格，即可出手?？偟膩碚f，對(duì)于有購房需求的客戶來說，2014年下半年是個(gè)值得購房的時(shí)機(jī)。”該營銷副經(jīng)理說。

　　某房企營銷經(jīng)理也表達(dá)了差不多的觀點(diǎn)。其認(rèn)為，真正可以反饋出海南房?jī)r(jià)的時(shí)機(jī)，應(yīng)該是在海南的旺季期，也就是從10月份開始至下一年的3月份。屆時(shí)從表面上看，房?jī)r(jià)無多大變動(dòng)，但開發(fā)商會(huì)采取特價(jià)房策略，隱性拉低價(jià)格，幫助走量。

　　海南房?jī)r(jià)變動(dòng)如此微妙，這時(shí)所要選擇的置業(yè)區(qū)域也顯得非常重要。

　　一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，針對(duì)目前捉摸不定的樓市，海口剛需客戶看到8000元/㎡左右的房源即可入手。而針對(duì)島外有度假需求客戶，先考慮個(gè)人需求，再綜合海南房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行選擇。例如，要求有海景資源的，較優(yōu)考慮三亞、陵水地區(qū)；其次是瓊海的博鰲區(qū)域；再次一點(diǎn)的就是文昌。對(duì)海景資源無要求的客戶，即可選擇海口市區(qū)。

　　對(duì)于還有點(diǎn)投資想法的客戶，選擇?？谂c三亞是較保險(xiǎn)的選擇。因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域的房子除了具有增值價(jià)值，還有交易價(jià)值。而有增值價(jià)值，但無交易價(jià)值的房子，很多時(shí)候只是名義上的增值，很難轉(zhuǎn)現(xiàn)，較終容易導(dǎo)致，房子一直停放原處，談何投資？

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！