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海南樓市下半年或特價(jià)促銷 開發(fā)商:傳統(tǒng)淡季
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:證券導(dǎo)報(bào) 閱讀 905 次
2014年,全國樓市進(jìn)入下行通道,海南樓市同受打擊,對(duì)于海南樓市的低迷原因,開發(fā)商多解釋為傳統(tǒng)淡季使然。
而如今進(jìn)入下半年,意味著即將進(jìn)入海南傳統(tǒng)旺季期,而下半年的海南樓市是否可以印證開發(fā)商的說法,淡季所以低迷,旺季即可回溫?海南下半年房?jī)r(jià)將如何變化?廣大購房者是購房,還是繼續(xù)觀望?
分析
上半年海南樓市量?jī)r(jià)齊跌
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,2014年上半年海南商品房簽約套數(shù)、總成交面積及成交金額均同比下跌近30%。只有簽約均價(jià)同比微漲1.92%,均價(jià)為12035.74元/平方米。
從商品房成交套數(shù)上看,上半年海南樓市有17個(gè)市縣商品房有成交。但除了文昌、定安、瓊中、白沙、儋州、樂東成交套數(shù)同比上漲外,其他市縣的成交套數(shù)均同比下跌超過20%。成交量上,西線樓市相比東中線樓市要樂觀。
從商品房成交均價(jià)上看,單看上半年各市縣成交均價(jià),發(fā)現(xiàn)除了瓊海、萬寧、白沙漲幅較大,分別為20.97%、63.03%、77.25%;???、三亞、文昌成交均價(jià)略有上漲,均約3%;剩下的市縣不管是上漲還是下跌,幅度都很小。成交均價(jià)上,仍是東線項(xiàng)目位居前位。
雖說東線項(xiàng)目成交均價(jià)較高,但從成交總金額漲跌上看,西線項(xiàng)目較為樂觀。17個(gè)市縣中,僅文昌、萬寧、定安、瓊中、白沙、儋州6個(gè)市縣每個(gè)月的成交總金額是上漲趨勢(shì),其漲幅分別為46.92%、95.03%、27.94%、666.73%、874.68%、118.97%,其余的市縣成交總金額跌幅明顯。
縱觀全省上半年商品房每月的成交均價(jià),基本上呈逐月遞減趨勢(shì)。雖與去年同期相比,還略有上漲,但除了2月份,每個(gè)月的成交總金額下跌幅度均超過20%,即平均每月成交總金額下跌26.49%。
同時(shí),據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示,截至6月30日,2014年上半年海南在售樓盤共514個(gè),共有144盤價(jià)格發(fā)生了變化。其中100個(gè)項(xiàng)目漲價(jià),較高漲幅達(dá)19.95%;44個(gè)項(xiàng)目降價(jià),較高降幅16.76%;114個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格無法對(duì)比,其原因多半是因?yàn)槠渌莆飿I(yè)類型不同,或是特價(jià)房源價(jià)格;256個(gè)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格無變動(dòng),占在售樓盤的50%。
從商品房跌漲樓盤的分布區(qū)域上看,數(shù)據(jù)顯示,價(jià)格起伏更多集中在東線城市,其次為西線、中線。東線以???、瓊海樓盤價(jià)格變動(dòng)居多,西線則以儋州、澄邁、定安居多。
整體來說,海南樓市量?jī)r(jià)齊跌,不容樂觀。而在當(dāng)前樓市風(fēng)云中,較迷惑的群體想必就是購房者,而較讓購房者關(guān)注的應(yīng)該是未來房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?而購房的較好時(shí)機(jī)究竟是什么時(shí)候?
預(yù)測(cè)
房?jī)r(jià)會(huì)微跌但空間有限
從海南上半年樓市相關(guān)數(shù)據(jù)可看出,東線商品房?jī)r(jià)格仍呈微漲狀態(tài)。但其成交量及總成交金額都明顯下滑。價(jià)格的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。所以,東線樓市沒數(shù)據(jù)上看到的樂觀,未來存在微跌趨勢(shì)。
某房企負(fù)責(zé)人稱,東線項(xiàng)目地價(jià)逐年增長(zhǎng)。以??跒槔壳昂?跇敲鎯r(jià)至少1500元/㎡,加上建安成本2300元/㎡,稅費(fèi)及園林等費(fèi)用,合計(jì)成本價(jià)為5600元/㎡。所以,目前均價(jià)在8000元/㎡的??诜?jī)r(jià)算為合理。三亞的成本價(jià)更是不止5600元/㎡。
雖說從成本上看,東線房?jī)r(jià)似乎沒降價(jià)的可能。而且從數(shù)據(jù)上看,東線項(xiàng)目房?jī)r(jià)還略有漲幅。但同時(shí)可看出東線成交量下跌幅度較大,價(jià)格上的微漲并不能彌補(bǔ)銷量的下滑。加上目前東線商品房存量很大,僅今年前5個(gè)月??谑猩唐贩繋齑媪棵娣e就有560萬平方米。從海南省統(tǒng)計(jì)局5月發(fā)布的信息來看,一季度海南房地產(chǎn)投資開發(fā)資金增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于到位資金增速,開發(fā)商資金來源面臨壓力。同時(shí),開發(fā)商還將面臨每個(gè)月的銷量任務(wù)壓力。
上半年的五一黃金周期間,雅居樂清水灣“5折優(yōu)惠”甩貨,推出200多套特價(jià)房,并打出“讓房?jī)r(jià)回到2009年”的口號(hào)。同時(shí),據(jù)知情人士透露,雅居樂清水灣當(dāng)時(shí)推出的特價(jià)房遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止200多套,甚至多出好幾倍。
所以即使進(jìn)入下半年海南傳統(tǒng)旺季期,開發(fā)商仍面臨很大的走量壓力。即使考慮到成本因素,東線項(xiàng)目還是會(huì)略微降價(jià),或者會(huì)時(shí)不時(shí)推出一定量的特價(jià)房幫助走量。而個(gè)別資金周轉(zhuǎn)不過來的項(xiàng)目,或直接低價(jià)出售,或遭遇并購。
西線樓市房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?從數(shù)據(jù)上看,海南西線樓市情況較東中線樂觀。原因有四:一是西線樓盤項(xiàng)目逐漸增多,商品房供貨量增大;二是西線的樓市相關(guān)數(shù)據(jù)基數(shù)較東中線小;三是西線樓市開發(fā)較晚,地價(jià)較低,使得同樣擁有海景資源的西線商品房?jī)r(jià)格較東中線低;四是海南西環(huán)高鐵預(yù)計(jì)明年通車帶來的高鐵效應(yīng)。所以,西線樓市屬于海南樓市的,故在樓市低迷的情況下,其成交量上漲趨勢(shì)會(huì)比較顯著,同時(shí)其房?jī)r(jià)也具備上漲潛力。
但實(shí)際上,受整體樓市影響,政府對(duì)閑置土地的清查,以及西線商品房供貨量的逐漸加大,加上整體西線樓市還不夠成熟,所以西線商品房?jī)r(jià)格還是以下跌為主。“臨高整體樓市均價(jià)為4200元/㎡,售價(jià)較高的項(xiàng)目也就是金沙灘項(xiàng)目精裝8000元/㎡,長(zhǎng)島藍(lán)灣項(xiàng)目毛坯7500/㎡。而沒海景的項(xiàng)目都賣不動(dòng),恒泰琉金歲月從去年12月的5700元/㎡,降到現(xiàn)今的3200元/㎡。”臨高某房企銷售顧問說。
“儋州的樓市主要分為兩大片區(qū),一是那大片區(qū),主打剛需市場(chǎng),均價(jià)約4000元/㎡;二是濱海新區(qū),主打度假市場(chǎng),均價(jià)約6500元/㎡。據(jù)了解,儋州濱海新區(qū)四月份的均價(jià)約7500元/㎡。”一業(yè)內(nèi)人士稱。
至于中線項(xiàng)目,目前項(xiàng)目不多,房?jī)r(jià)也不高,均價(jià)約在4800元/㎡。據(jù)瓊中半山和園的銷售顧問小葉稱,目前瓊中樓盤價(jià)格無任何變化,也無任何促銷活動(dòng)。主要原因是沒有客戶。
所以,整體而言,海南房?jī)r(jià)會(huì)微跌,但下跌空間有限。
建議
再觀望兩三月購房或更好
海南房?jī)r(jià)會(huì)微跌,但空間有限。這是不是意味著購房者的春天已到來?而購房者是現(xiàn)在出手,還是繼續(xù)觀望?如何才能把握好這個(gè)微跌時(shí)機(jī)?
??谀硺潜P營銷副經(jīng)理稱,目前海南樓市確實(shí)很不明朗。表面上看,雖然房?jī)r(jià)浮動(dòng)不大,有漲有跌,但海南總體樓市是處在下行狀態(tài)。有意向購房的客戶,可以繼續(xù)觀察兩三個(gè)月。
“跌幅雖說不會(huì)很大,甚至還有可能到了旺季,價(jià)格會(huì)有所回落,但整體看來開發(fā)商為了走量,肯定會(huì)適時(shí)推出比以往都低的優(yōu)惠。而對(duì)于房?jī)r(jià)并無太大下調(diào)空間的???,購房者如若遇見合適的價(jià)格,即可出手??偟膩碚f,對(duì)于有購房需求的客戶來說,2014年下半年是個(gè)值得購房的時(shí)機(jī)。”該營銷副經(jīng)理說。
某房企營銷經(jīng)理也表達(dá)了差不多的觀點(diǎn)。其認(rèn)為,真正可以反饋出海南房?jī)r(jià)的時(shí)機(jī),應(yīng)該是在海南的旺季期,也就是從10月份開始至下一年的3月份。屆時(shí)從表面上看,房?jī)r(jià)無多大變動(dòng),但開發(fā)商會(huì)采取特價(jià)房策略,隱性拉低價(jià)格,幫助走量。
海南房?jī)r(jià)變動(dòng)如此微妙,這時(shí)所要選擇的置業(yè)區(qū)域也顯得非常重要。
一業(yè)內(nèi)人士告訴記者,針對(duì)目前捉摸不定的樓市,海口剛需客戶看到8000元/㎡左右的房源即可入手。而針對(duì)島外有度假需求客戶,先考慮個(gè)人需求,再綜合海南房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行選擇。例如,要求有海景資源的,較優(yōu)考慮三亞、陵水地區(qū);其次是瓊海的博鰲區(qū)域;再次一點(diǎn)的就是文昌。對(duì)海景資源無要求的客戶,即可選擇海口市區(qū)。
對(duì)于還有點(diǎn)投資想法的客戶,選擇??谂c三亞是較保險(xiǎn)的選擇。因?yàn)檫@兩個(gè)區(qū)域的房子除了具有增值價(jià)值,還有交易價(jià)值。而有增值價(jià)值,但無交易價(jià)值的房子,很多時(shí)候只是名義上的增值,很難轉(zhuǎn)現(xiàn),較終容易導(dǎo)致,房子一直停放原處,談何投資?
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