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樓市“量價齊跌” 房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險恐集中爆發(fā)

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:經(jīng)濟參考報  閱讀 500 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  當(dāng)下樓市“量價齊跌”,而隱藏在房地產(chǎn)開發(fā)商背后的各大“金主”也同樣經(jīng)歷著嚴(yán)寒的考驗?!督?jīng)濟參考報(微博)》記者在采訪中了解到,在當(dāng)前樓市的深度調(diào)整期,此前幾年呈現(xiàn)“瘋狂式”增長的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)也面臨著風(fēng)險集中爆發(fā)的可能。一些基金重新調(diào)整策略,另一些小的基金則干脆被“清退”出市場,一輪行業(yè)大洗牌即將來臨。

  受到火爆的房地產(chǎn)市場的影響,從2013年開始,房地產(chǎn)私募基金也迎來了爆發(fā)式增長。據(jù)清科研究發(fā)布的《2013年中國私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報告》顯示,2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量同比增幅超過40.0%,總量達到132支。一位業(yè)內(nèi)人士向記者坦言,幾年前是全民PE,現(xiàn)在可謂是全民房地產(chǎn)基金,市場上的房地產(chǎn)私募基金可用“多如牛毛”來形容,因為錢太好賺,有沒有經(jīng)驗和專業(yè)的人都進到這個市場。

  “資質(zhì)好的大房企還是從銀行貸款,貸款成本大約在7%、8%左右,而小的房地產(chǎn)企業(yè)從銀行拿不到貸款,只能通過其他渠道,比如信托、資管計劃、有限合伙基金的形式來融資,但通過這些渠道融資成本要高很多。”一位房地產(chǎn)私募基金人士對《經(jīng)濟參考報》記者說。

  清科研究分析師苗旺春告訴記者,截至去年9月,國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20.0%,也就是說,地產(chǎn)商向房地產(chǎn)私募基金融資的平均成本為20.0%左右。上述房地產(chǎn)私募基金人士表示,有些小的房企通過私募基金的融資成本甚至達到30%也不奇怪,堪比“高利貸”,但他們肯接受,因為房價漲起來,房子賣出去,利潤就覆蓋了融資成本還能掙錢。

  但是,進入2014年以來,房地產(chǎn)成交量價齊跌。華融證券研究報告顯示,前5個月全國市場商品房成交下滑明顯,商品房成交面積累計同比下降17.65%。

  從上市房企5月業(yè)績快報來看,除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動下,出貨量較高外,多數(shù)房企下滑明顯,甚至難以完成全年任務(wù)。一些房企倒閉現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。

  “今年肯定會在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付風(fēng)險。”建銀精瑞資本副總裁劉東此前表示。長富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時則表示,房地產(chǎn)業(yè)不至于有崩盤的風(fēng)險,但國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷十余年的上漲,已到階段性高點,下滑在所難免。目前來看項目的流動性風(fēng)險一定存在,國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金周期較短,一般約為2至3年,流動性問題是管理的核心“今年和明年是房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險的集中爆發(fā)期。”張保國此前在公開場合表示。

  一些風(fēng)險事件已經(jīng)發(fā)生。財通基金子公司財通資產(chǎn)在去年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚州全球候鳥度假地資管計劃,便因債務(wù)人光耀地產(chǎn)的資金鏈斷裂陷入兌付危機。

  整個行業(yè)整體變得更為小心翼翼。張保國坦言,其已經(jīng)在項目風(fēng)險控制上更加謹慎,而且盡可能選擇和大的開發(fā)商合作“雖然三四線城市也有較穩(wěn)定的投資機會,但從現(xiàn)階段來看,由于各基金公司收緊房地產(chǎn)融資項目促使可投項目數(shù)量大大增加,在這樣的背景下,我們便取消了所有三線以下城市的投資。”

  一家天津的國有房地產(chǎn)基金人士也表示,現(xiàn)階段他們已確立的思路是,三四線城市完全不投,一二線城市也需房企有較高的資金實力水平才行“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸,我們才會給哪些企業(yè)融資,那些高杠桿企業(yè),就算其能承受再高的利息點,我們也不會做。”一家外企基金人士也表示,2012年他們設(shè)立了8支房地產(chǎn)項目,2013年設(shè)立項目高達14支,但今年項目數(shù)預(yù)計僅會設(shè)立4支。

  業(yè)內(nèi)人士坦言,在這輪樓市的調(diào)整中,房地產(chǎn)基金也將迎來一輪洗牌。一規(guī)模較小的私募基金合伙人直接表示,目前,現(xiàn)在所有項目都不再做,可以說幾乎退出了一級市場投資“目前的情況下,風(fēng)險這么大,很多小的基金公司已經(jīng)沒法做了。要不就退出,要不就直接入股大的開發(fā)商。”他直言。

  張保國說,目前中國的房地產(chǎn)私募基金大多運作方式是采用債權(quán)投資的方式,即較簡單地依靠抵押或擔(dān)保、然后放款的方式,但是這和國外主流的房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資或是債股結(jié)合等更為主動的運作模式存在差距“長期看,中國的房地產(chǎn)市場還有很大需求,更加專業(yè)的基金仍有很大的發(fā)展空間。”他說。

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