2014年，曾經(jīng)沸騰的房地產(chǎn)市場(chǎng)開局不利：樓市成交量走低，降價(jià)成為關(guān)注焦點(diǎn)，開發(fā)商墊付頭付款也成慣用手法。諸種狀況的出現(xiàn)，在某種程度上加大了市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的擔(dān)憂。“三期疊加”的當(dāng)下，樓市拐點(diǎn)是否真的到來(lái)？“降價(jià)潮”又將呈現(xiàn)何種走勢(shì)？

　　帶著諸多疑問(wèn)，記者專訪全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌，以圖解開樓市種種“迷霧”。而在上海易居房地產(chǎn)研究院嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這次降價(jià)，其實(shí)很矛盾，也沒(méi)有邏輯，更有誤導(dǎo)作用。他認(rèn)為，市場(chǎng)樂(lè)意見到的下降，與目前因信貸和市場(chǎng)預(yù)期兩個(gè)因素帶來(lái)的降價(jià)有著本質(zhì)區(qū)別。

　　降價(jià)潮是否已成趨勢(shì)？

　　NBD：在您看來(lái)，當(dāng)下個(gè)別城市出現(xiàn)的“降價(jià)潮”是否已成趨勢(shì)？

　　顧云昌：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，全國(guó)大中城市有部分城市出現(xiàn)了價(jià)格環(huán)比下降，對(duì)于一手房、二手房而言都是如此。看房?jī)r(jià)可以看兩個(gè)指標(biāo)：環(huán)比與同比。從去年5月份以來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅較快，盡管環(huán)比上看，個(gè)別城市出現(xiàn)了下降，但同比仍然上升。而就目前態(tài)勢(shì)看，環(huán)比下降態(tài)勢(shì)還在繼續(xù)。預(yù)計(jì)到今年某個(gè)時(shí)期，全國(guó)房?jī)r(jià)可能同比持平，零增長(zhǎng)狀態(tài)也可能持續(xù)。

　　NBD：形成“降價(jià)潮”的原因是什么？未來(lái)樓市走向又將如何？

　　顧云昌：2013年是房地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)期。去年房?jī)r(jià)上升，導(dǎo)致許多購(gòu)房者出手購(gòu)房，整個(gè)需求得到很快釋放，甚至有透支現(xiàn)象。這在某種程度上導(dǎo)致2014年購(gòu)房需求不足，開始出現(xiàn)下降。

　　2012年下半年，由于房?jī)r(jià)回升，開發(fā)商購(gòu)購(gòu)?fù)恋氐臄?shù)量，開始大幅上升，2013年出現(xiàn)了購(gòu)地高潮。從2012年下半年到2013年全年所購(gòu)?fù)恋?，?014年集中入市推盤，供應(yīng)量明顯增大。今年就出現(xiàn)需求量減少和供應(yīng)量增大的明顯對(duì)比，也就是供大于求。這種情況，在杭州等城市非常明顯，庫(kù)存大幅增加，而消化能力不足。因?yàn)榉績(jī)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，所以整個(gè)樓市出現(xiàn)下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)幅度放緩，新開工面積減少。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺與否，與金融環(huán)境和貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)多少有關(guān)。目前國(guó)內(nèi)整個(gè)貨幣政策穩(wěn)中偏緊，銀行貸款額度不夠，個(gè)別銀行甚至拿不出錢提供給個(gè)人抵押貸款，這也影響了購(gòu)房人的需求，從而影響了房地產(chǎn)的銷售。

　　銀行出于商業(yè)利潤(rùn)的需要，提升了頭套房貸的利率，在基準(zhǔn)利率上增加10%、15%的都有，利率的增加，導(dǎo)致了購(gòu)房情緒的低落。銷售下降，進(jìn)而房?jī)r(jià)回落。

　　就宏觀經(jīng)濟(jì)而言，我們正處在經(jīng)濟(jì)增速的換擋期。GDP增速放緩影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)速度也在放緩。而這又必然會(huì)影響到人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

　　樓市進(jìn)入“小拐點(diǎn)”

　　NBD：當(dāng)前市場(chǎng)持續(xù)低迷，是否預(yù)示著樓市拐點(diǎn)到來(lái)？

　　顧云昌：房地產(chǎn)不會(huì)像以前那樣興旺了，進(jìn)入了“小拐點(diǎn)”時(shí)期。GDP進(jìn)入中高速的增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增速換擋，房地產(chǎn)市場(chǎng)增速也在換擋，購(gòu)房需求經(jīng)過(guò)十幾年購(gòu)購(gòu)力釋放，不可能出現(xiàn)前幾年那種爆發(fā)性需求，市場(chǎng)需求也在放緩。

　　長(zhǎng)周期來(lái)看，十幾年的變化之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)量以及住房需求，都得到階段性滿足。庫(kù)存從去年開始，明顯增加，從量變到質(zhì)變的過(guò)程，整個(gè)市場(chǎng)變“態(tài)”了，態(tài)就是市場(chǎng)的態(tài)勢(shì)，從過(guò)去供不應(yīng)求的賣方市場(chǎng)，進(jìn)入了供大于求的購(gòu)方市場(chǎng)，尤其是一些中小城市，需求量嚴(yán)重不足，過(guò)去幾年的量變過(guò)程，到了2013年，發(fā)生了質(zhì)的變化，變成了一個(gè)新常態(tài)。

　　這也必然會(huì)影響到人們的預(yù)期，目前的拐點(diǎn)是個(gè)鈍角，原來(lái)是增長(zhǎng)的，突然出現(xiàn)了下降，這樣是銳角，就是“大拐點(diǎn)”。拐點(diǎn)就是從增長(zhǎng)到負(fù)增長(zhǎng)，“小拐點(diǎn)”就是增速放緩，整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是“小拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)也一樣。房地產(chǎn)的開發(fā)投資的占比在下降。

　　雖然同比房?jī)r(jià)還在往上走，但是速度在放緩。同比來(lái)看，2014年和2012年比較，仍然有增長(zhǎng)，是去年的基數(shù)太高了。看增長(zhǎng)的問(wèn)題，要和去年比，還要和前年比。目前來(lái)看，房地產(chǎn)總體來(lái)說(shuō)是“小拐點(diǎn)”，增速放緩，中國(guó)的樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入下行區(qū)間。

　　NBD：樓市“小拐點(diǎn)”的到來(lái)，各城市之間會(huì)有什么變化，未來(lái)限購(gòu)是否會(huì)放開？

　　顧云昌：目前出現(xiàn)了區(qū)域與城市之間的分化，不同的城市有不同表現(xiàn)。一線城市總體來(lái)說(shuō)供不應(yīng)求，但有些城市明顯供大于求，已經(jīng)持續(xù)了好幾年。同一個(gè)城市的不同地區(qū)，也出現(xiàn)分化，有些區(qū)域樓盤，定價(jià)過(guò)高，有泡沫，降幅較大。而城市的樓盤沒(méi)有下降，這也是拐點(diǎn)出現(xiàn)的一個(gè)特征。

　　這也是分類調(diào)控措施的決策依據(jù)。對(duì)于供不應(yīng)求的城市，限購(gòu)政策不能放松，還要增加供應(yīng)量，遏制投機(jī)投資需求，但還是要鼓勵(lì)支持自主性消費(fèi)性需求，支持更多表現(xiàn)在信貸方面，頭套房要保證。

　　對(duì)于嚴(yán)重供大于求的城市，如何消化、減少供應(yīng)量，不同城市的地方政府采取不同的舉措，局部放松、逐步放松、分類調(diào)控。一些庫(kù)存量大的城市，也支持投資性需求，在戶籍上給予放開，地方收費(fèi)或者公積金貸款方面降低門檻，鼓勵(lì)購(gòu)房。

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