保利、龍湖等房企近期開始加快新項目的“暖場”速度。在北京天宮院區(qū)域，保利春天派已開放樣板間、龍湖時代天街將在下半年清盤。

　　6月，正值房企半年報的沖刺“窗口期”，卻在創(chuàng)造了近幾年住宅成交新低的“小長假”中清冷開局。在北京，自住房的入市、信貸的沖擊等多個因素讓市場持續(xù)低迷的同時，也讓接下來房企能否完成既定銷售業(yè)績變得更加撲朔迷離。

　　業(yè)績增速放緩

　　6月3日，房企龍頭萬科率先披露了前5月業(yè)績數(shù)據：2014年1-5月份公司累計實現(xiàn)銷售面積647.3萬平方米，銷售金額815.2億元，分別比2013年同期增長7.0%和16.2%。有業(yè)內人士指出，微弱的增長幅度或將成為千億級房企及全行業(yè)的寫照。緊接著，富力地產也公布了前5月銷售數(shù)據，本年度累計至5月底，總合約銷售金額約217.58億元，合約銷售總面積約142.31萬平方米，與去年同期相比，分別上升40%及4%。

　　如果說在目前的市場環(huán)境中，大、中型房企截至目前的業(yè)績還算“說得過去”，那么中小房企則顯得步履維艱。6月4日，恒盛地產公布，2014年5月份實現(xiàn)合約銷售額3.15億元，環(huán)比增加16.7%，同比減少35.1%;前五月，恒盛地產累計實現(xiàn)合約銷售額為17.22億元，累計實現(xiàn)合約銷售面積為10.56萬平方米，分別同比減少51%和63.3%。

　　相關機構及企業(yè)數(shù)據統(tǒng)計顯示，截至5月中旬，國內Top20房企累計銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億的28.3%;相比在2013年同期累計3086億的銷售額，降幅達到21.8%。多位業(yè)內人士均表示，如果市場層面在接下來沒有較大變化，房企在2014年銷售業(yè)績并不容樂觀。

　　6月加快清庫存?

　　全國21個大中城市較近四周的新開樓盤認購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，且新房的銷售情況并不盡如人意。此外，2014年以來，中原地產所監(jiān)測的21個城市的平均開盤認購率一直處于低位徘徊。

　　“房企半年報壓力巨大，預計在認購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉變?yōu)榻祪r的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨較后一搏。”中原機構頭席分析師張大偉表示，整體看，標桿房企的銷售都已經放緩，小企業(yè)難度將更大，預計6月份選擇價格調整的可能性越來越大。

　　一位不愿具名的業(yè)內人士也認為，僅從四五月份的市場表現(xiàn)來看，顯然，變相促銷或小幅優(yōu)惠的“平價”策略已不能支撐上市房企“搶收”半年報業(yè)績的需求，因此，接下來的一個月，上市房企勢必會采取大幅降價的措施“搶收”半年報業(yè)績。“當然，這樣的大幅降價仍然針對的是一線城市以外的市場。”該人士強調。

　　企業(yè)策略

　　1.調整節(jié)奏下半年集中出貨

　　“根據各個項目推盤的節(jié)點來看，6-8月份的貨量將會比較充足。今年整體的策略將會堅持，快速蓄客開盤、快速消化。”龍湖地產北京公司相關負責人告訴記者，未來北京龍湖將瞄準改善型市場，雖然競爭壓力不小，但產品類型的差異和貨量的保證，仍然能為全年不低于80億元業(yè)績規(guī)模的達成奠定基礎。據悉，6月中旬北京龍湖將推出全新的龍湖滟瀾新宸、7月將再推出龍湖長城源著。此外，龍湖好望山、龍湖時代天街、龍湖長楹天街在下半年將實現(xiàn)清盤，雙瓏原著也將達到去化70%以上的標準。

　　上半年憑借熙悅春天在剛需市場爭得先機的北京保利，近期也開始加快新項目的“暖場”速度。據北京保利相關負責人介紹，目前，保利羅蘭香谷新一期的樣板區(qū)和園林區(qū)已經開放，而保利春天里的辦公立項部分——保利春天派、在亦莊與融創(chuàng)合作的楓丹一號別墅，日前也均開放了樣板間。“這些項目都計劃在6月能有新的進展，但具體還要看各個項目的進度。總體上，今年北京公司的業(yè)績將保持高于去年的規(guī)模。”該負責人透露，位于薊門橋的海德公園也有望在下半年進入市場。

　　2.報批周期長 面對現(xiàn)實

　　5月6日，位于昌平沙河的恒大幸福家園出現(xiàn)在北京市住建委預售許可預告一欄，這意味著從去年7月拿地到項目入市僅耗時9個月，業(yè)界認為它將是“入市即清盤”的高周轉項目典范。據粗略計算，僅此項目就能為恒大北京公司帶來約70億元的收入。但截至昨天，該項目仍未開盤銷售。據知情人士透露，由于內部流程推進緩慢，該項目雖已具備開盤條件，但仍無法入市。

　　據接近恒大人士透露，恒大向來推崇快戰(zhàn)快銷，但考慮到北京市場的特殊性，只能見機行事。

　　“從去年下半年開始，主管部門對于項目預售審批的嚴控，一直到今天仍沒松口。”一位不便于透露姓名的房企負責人告訴記者，雖然今年以來加快了審批速度，但是對于項目的價格審批，仍然很嚴格。從新入市的項目也不難看出，多數(shù)都是“低空飛過”。

　　在記者采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)項目負責人都表達了類似的看法，在如今的市場環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)都趨于項目高周轉來穩(wěn)定現(xiàn)金流，但項目具體的入市時間往往需要多個因素決定，其中報批環(huán)節(jié)是比較漫長的一個過程，所以才會出現(xiàn)項目已經具備了入市條件，卻無法按照計劃入市的情況。

　　房企預期

　　畢竟才過半不需太悲觀

　　接受記者采訪的大多數(shù)房企人士都表示，對年內樓市走勢持不確定態(tài)度。而萬科董秘譚華杰則公開表達了“6月房地產市場將復蘇”的看法。

　　譚華杰指出，5月整個行業(yè)是接近底部的狀態(tài)，全國14個城市的批售比降至0.72，創(chuàng)下近兩年較低;北上廣深四個一線城市的批售比都降到了1以下，這在往年很罕見。而從整個房地產行業(yè)5月的推盤量來看，都比去年同期上升，但銷售面積、金額卻下降了20%左右。此外，5月的庫存量由4月的16個月降至14個月，表明4-5月是達到市場底部的過程，預計6月庫存量會進一步被消化。在他看來，6月地方限購微調將形成普遍現(xiàn)象，政策環(huán)境會有普遍好轉，而信貸方面也有利好傳來。

　　另一位不愿具名的全國Top20的房企人士也表示：“雖然上半年市場形勢不是太好，但現(xiàn)在畢竟才過半，下半年市場會怎樣并不好說，有時候市場反彈就是一個節(jié)點或者一個瞬間的事。”該人士認為，“不需要太過悲觀”。

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