看了潘石屹的關(guān)于中國房地產(chǎn)即將崩盤的報道，頗有感觸。如媒體所說，“小潘”同志從來沒有以這樣的方式吐過槽，卻在如此關(guān)鍵時刻危言聳聽，確實有些不合時宜。細(xì)看其理論，尤其是反駁任志強(qiáng)的理論，感覺不免過于簡單，邏輯也不是很清晰。

　　，潘總的核心結(jié)論是：“我對住宅市場不看好。我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山。”

　　查閱潘總的歷史以及其對市場的預(yù)測，對比任志強(qiáng)，潘總除了那幾斤橘子的故事之外，只能算是一個江湖術(shù)士。即便他的企業(yè)看起來很成功，但仍然掩蓋不了其SOHO中國近年來的雞肋市場尷尬，掩飾不了他類似于中國其他房地產(chǎn)企業(yè)一樣的被歷史機(jī)遇成就的不爭事實。SOHO中國與其他很多民營企業(yè)一致的是，同樣都是伴隨著中國用廉價勞動力、過剩資源開發(fā)與高度污染為代價換來的中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展的大潮中順流而下，而不是逆勢而上?；仡^這段時間，何止是潘石屹一人，又何止是SOHO中國一家飛黃騰達(dá)？只要膽子夠大，這些年地產(chǎn)企業(yè)騰飛的還少嗎？除了腦子進(jìn)水的，誰見過房企虧錢的？100%賺錢的行業(yè)本就是一種不健康的表現(xiàn)，也是飛速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)與泛濫的貨幣政策共同推動的結(jié)果。所以，潘總即便是作為中國房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)人物，也不該利用民意而講違心的話，利用違心的邏輯。

　　翻看世界各個國家從貧困到經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，都會走些彎路，或許這些又都是必經(jīng)之路，也都會成就一批投機(jī)之人，潘總也不例外。記得2008年美國次貸危機(jī)演化為世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)時的北京，本人到北京潘總的建外SOHO處租用一處辦公室，那時，他的建外SOHO已經(jīng)“十室五空”，租金便宜得嚇人，而在那時之前，他沒有預(yù)計過中國房地產(chǎn)市場，包括北京地方的商務(wù)地產(chǎn)會冷到什么程度，也沒有發(fā)表如此悲壯的預(yù)言，卻是緊跟著的4萬億救了他，而他當(dāng)時的表現(xiàn)卻是束手無策。再回頭這4萬億，我們也很容易看得到，在中國除了郎咸平準(zhǔn)確預(yù)測了其對中國通脹傳導(dǎo)的時間及對房地產(chǎn)的影響結(jié)果，這一準(zhǔn)就是五六年。至于后期的學(xué)者分析，幾乎都是馬后炮了。

　　本次潘總的高調(diào)言論，不知其意欲何為，是心血來潮，還是又在配合任總唱雙簧？但無論如何，潘總自己做的畢竟是SOHO產(chǎn)品，連公司的名字都從未給自己留過退路，直接就叫做SOHO中國，而開發(fā)住宅市場你可以另外注冊一家公司，何必非要直接拋出“不看好住宅市場”的結(jié)論呢？我倒是感覺，在中國實體經(jīng)濟(jì)不振的大前提下，產(chǎn)業(yè)調(diào)整未見效之時，新興產(chǎn)業(yè)培養(yǎng)不足與其促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的慣性未形成之前，住宅至少還有剛需作為保障，而SOHO產(chǎn)品的投資者倒完全有可能幫著潘總之前的錯誤預(yù)計與價格透支埋單，為他對市場預(yù)測不準(zhǔn)而還賬。

　　， 將中國房地產(chǎn)整個行業(yè)比作泰坦尼克號，倒有比任總還要更勝一籌的“放炮”之嫌。“放炮”有兩種，種是任志強(qiáng)這種有理有據(jù)，并無懼善良民眾誤解而講真話的放炮模式，不取悅或屈從于民意；種就是單純?yōu)閲W眾取寵或是危言聳聽而為之的模式，潘總本次不知是哪一種。以往中國房地產(chǎn)政策單純由打壓到救市的180度轉(zhuǎn)彎就有四次（有興趣的朋友可以查閱20多年的中國房地產(chǎn)政策史），而且都顯得那么不合時宜，稍一調(diào)整，便視為要崩盤，就要由打壓到救市的180度轉(zhuǎn)彎。而本輪房地產(chǎn)調(diào)整都知道可能刺破泡沫，李總理與建設(shè)部不可能不知道，當(dāng)前對限購、限貸等的曖昧態(tài)度已經(jīng)表現(xiàn)出政府的再次糾結(jié)。因為本次與以往的幾次都不同，本次是中國是否要步入“中等收入陷阱”的歷史轉(zhuǎn)折點；是人民幣強(qiáng)勢升值，美國圍追堵截的外部大環(huán)境下的歷史抉擇關(guān)鍵點；是中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型能否成功的十字路口；是中國宏觀經(jīng)濟(jì)不進(jìn)則退的關(guān)鍵點。如果說整個行業(yè)都成了泰坦尼克號，我們將拭目以待，看潘總是否會棄房地產(chǎn)而去玩其他產(chǎn)業(yè)，如果不是，我們就仍然把它當(dāng)作與任總的雙簧來看看也就罷了。

　　第三， 潘總批判很多學(xué)者，尤其是任志強(qiáng)的言論是“瞎掰”，有些不可理喻。房地產(chǎn)本就是一個綜合性較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，對國家上下游各產(chǎn)業(yè)影響極大，不能單一論之。即便美國與日本房地產(chǎn)遭遇了比中國還要大的挫折，也不可否認(rèn)其仍然扮演著支柱產(chǎn)業(yè)的角色，更何況中國人口基數(shù)與面臨的問題等與美、日均有不同。有興趣的人可以再看看潘石屹的《我的價值觀》與任志強(qiáng)的《任人評說》系列，再看看潘總的《我用一生去尋找》與任總的《因為我從不裝》及其自傳《野心優(yōu)雅》，潘與任兩位老總的性格自然相形見絀，至于他們的理論，也自然知道如何去解讀與汲取了。

　　第四， 潘總強(qiáng)調(diào)“帶著頭腦去市場上看看”，潘總個看到的是“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺后，會增加市場上的供應(yīng)量，房價就會下跌。”，在此，潘總的語言表達(dá)模式也比較委婉，他說“要搞不動產(chǎn)登記，傻瓜都知道，變成人民幣會比較隱蔽一些。”估計潘總也被習(xí)總上臺后的反腐給嚇著了，甚至認(rèn)為貪官的房子放出來會影響整個中國經(jīng)濟(jì)，會影響到新一輪城鎮(zhèn)化帶動的3億人口進(jìn)城，甚至?xí)绊懙街袊鴱囊惶サ娜丝谡咭怀刹蛔兊刈呦氯ィ踔習(xí)绊懙绞谷珖嗣裣嘈咆澒俣家档接米约旱恼婷麑嵭諏⑸习偬追慨a(chǎn)全寫在自己的名下……

　　第五， 潘總認(rèn)為房產(chǎn)稅的推出會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)行業(yè)成為泰坦尼克號，導(dǎo)致崩盤。這點無須過多解釋，郎咸平在他的《財經(jīng)郎眼》與書中已經(jīng)解釋過，全國學(xué)者有很多也闡述過相關(guān)觀點。即便從事實上看，如果按潘總的邏輯，是否國外已實施房產(chǎn)稅的國家，房地產(chǎn)就不可能再作為投資產(chǎn)品了呢？在中國實體經(jīng)濟(jì)不振的前提之下，宏觀經(jīng)濟(jì)未走出困境之前，倒是中國房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性會走在新興產(chǎn)業(yè)支撐國家經(jīng)濟(jì)會來得更實際些，更快些。也因此，本人認(rèn)為對于此時此刻的中國，房地產(chǎn)不應(yīng)該也不可能是泰坦尼克號，而應(yīng)該是通過調(diào)整使其健康發(fā)展，并挽救中國經(jīng)濟(jì)于狂瀾的諾亞方舟。

　　第六， 潘總的又一崩盤理由為“三中全會決定允許農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價。”其理論邏輯更低劣到無法理解。頭先，忽略了每個城市每年的土地硬性規(guī)劃指標(biāo)，即便放開此政策，憲法中的“國有”與“集體所有”仍然需要轉(zhuǎn)變，而地方政府每年能夠轉(zhuǎn)換的土地指標(biāo)也是極其有限的，否則，很多地方政府就沒必要用什么工業(yè)用地、市政配套用地的先批后改等繞著圈子的方式，把吃奶的勁都用上了去繞開指標(biāo)紅線而多搞土地了。而這種受著多重約束的土地被視為未來土地市場放量，是極其幼稚甚至是在侮辱群眾智商的理論邏輯。加之國家政策也會循序漸進(jìn)，也完全不可能讓這些土地一次性投入市場。且不論國家尚有智囊為政策做分析，只論我們的子孫后代，試問土地一次都放完了，他們吃什么？由此理論而斷言房地產(chǎn)崩盤，不管你信不信，反正我是不信！

　　第七， 潘總說“當(dāng)房價下跌20-30%，金融問題就全顯現(xiàn)出來了”。在此之前，各大銀行曾經(jīng)做過很多風(fēng)險測試，在國外來說，房地產(chǎn)下跌30%就會帶來崩盤的節(jié)奏也比較鮮見，潘總的邏輯又如何站得住腳呢？

　　第八， 潘總說不看好中國房地產(chǎn)，但看好中國經(jīng)濟(jì)。中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型前途未卜，新增長點和經(jīng)濟(jì)引擎連總理都沒找到，目前仍在摸著石頭過河，潘總斷言看好中國經(jīng)濟(jì)這話可能是政治味道要更濃一些，畢竟潘總的位置與普通企業(yè)家不同。但如果把經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)割裂，單純看好中國經(jīng)濟(jì)而不看好房地產(chǎn)，這在全世界的國家來說都不可理喻。假若中國經(jīng)濟(jì)好了，人均可支配收入一定會持續(xù)增長，合理通脹就一定會存在，那么中國龐大的人口支撐的城鎮(zhèn)化在有消費力支撐的前提下，你讓房地產(chǎn)如何像泰坦尼克號一樣瞬間崩塌？假如中國房地產(chǎn)完蛋了，如泰坦尼克號般崩盤了，你潘總又以何為依據(jù)判斷中國經(jīng)濟(jì)會好？

　　總之，在中國處于宏觀經(jīng)濟(jì)、國際政治同步轉(zhuǎn)折的關(guān)鍵時期，說行業(yè)沒有風(fēng)險才是真正的瞎掰，但風(fēng)險不等同于崩盤，一家或部分企業(yè)出局也不能證明行業(yè)有風(fēng)險?？纯春Ｄ涎啪訕非逅疄程貎r5折，誰敢翻出他們的土地價格，計算一下他們的成本，如此價格他們是否仍然有利潤？如果有，房價下跌30%如何讓這樣的項目與企業(yè)倒塌？

　　日本房地產(chǎn)的結(jié)局幾乎被人用濫了，但這不代表日本就不再有企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)了，更不代表日本這些年的房地產(chǎn)企業(yè)都不賺錢了。我僅認(rèn)為這并不是產(chǎn)業(yè)問題，而是企業(yè)問題。動輒談及崩盤的，要么是購不起房的又惦記著購房的，要么是拿不到便宜土地的開發(fā)企業(yè)主，再不就是跟著起哄的，切實能拿出可靠、實際邏輯的人，還真沒見到幾個。

　　較后需要澄清的是，反駁潘總的觀點并不代表本人極其看好房地產(chǎn)行業(yè)的中短期發(fā)展，而是要因時、因地分析，也要因企業(yè)與企業(yè)主本身的不同而分析，對于已經(jīng)高價拿地的，失誤進(jìn)入一些泡沫城市的，以及外行的開發(fā)商，死多少都無法代表中國房地產(chǎn)行業(yè)的整體崩盤。在整個行業(yè)都在選擇“向左走”或“向右走”的時候，包括萬科等企業(yè)每一次的對待方式都是“走中間”，在他們看來，至于是否崩盤，與他們基本沒多大關(guān)系。我們更需要關(guān)心的是，崩盤也好，調(diào)整也好，能夠順利、健康地生存下來，你便成功了。

　　本文作者為搜房網(wǎng) 博友、縱橫投資、長風(fēng)房產(chǎn)總經(jīng)理

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