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觀望情緒濃了 專家稱今年房價下跌是大概率事件
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 542 次
昨日樓市再傳“救市”聲—安徽銅陵制定出政府將以團(tuán)購方式籌集保障性安居工程住房、購房者可獲契稅補(bǔ)貼、放松住房公積金貸款條件等一系列利好政策。
在此之前,南寧市房管局已發(fā)文為限購政策松綁。此外,天津濱海新區(qū)、溫州、長沙、杭州、寧波等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。
觀望情緒濃了
“一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不是很理想,經(jīng)濟(jì)活力下降,財政收入縮水,一些地方政策放松在所難免。畢竟與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的水泥、鋼鐵等產(chǎn)業(yè)已占到GDP的20%左右。”昨日下午,南京江北一處樓盤會所內(nèi)開了一場低調(diào)的樓市現(xiàn)狀研討會,金地集團(tuán)南京公司投資部總經(jīng)理鄧樂用這段話做了他的開場白。
身為投資部主管,鄧樂對于市場各方信息必須保持敏銳的反應(yīng)度。他坦言,不樂觀的樓市現(xiàn)狀,導(dǎo)致地方政府蠢蠢欲動,即便是房價已連續(xù)23個月上漲的南京,情況也在改變。
“4月以來,明顯感覺觀望情緒濃了,到案場的客戶量在減少,尤其是改善型住宅鮮有人問津。"五一"小長假的成交數(shù)據(jù)同比下降明顯?,F(xiàn)在同一個區(qū)域內(nèi)的樓盤,搶開盤、爭客戶的競爭十分激烈。”
不止一家開發(fā)商有鄧樂這樣的感受。在江北和河西奧南都將有樓盤推出的一家開發(fā)商私下告訴記者,“現(xiàn)在蓄客難度實(shí)在太大了!需求這塊蛋糕就那么大,大家都盯著。”4月27日,河西奧南的海峽城和五礦崇文金城兩家樓盤,已經(jīng)上演了鮮活的“無間道”比拼,聽聞對手近期要開盤,海峽城搶先加推,后者繼而在當(dāng)晚也緊急開盤。更有意思的是,一些開發(fā)商為了增強(qiáng)樓盤成交率,不惜聘用多家代理公司在同一案場賣房,讓代理公司之間互搶業(yè)績,賣命拉客,這樣的內(nèi)部銷售競爭已可以用“聞到火藥味”來形容。
央企保利在南京先后推出一成頭付、精裝改毛坯等舉措,表現(xiàn)出力邀客戶、變相降價的急迫心情。在一些樓盤,久未露面的“特價房”也卷土重來。
“二手房市場也出現(xiàn)了有價無市的局面。土地市場方面,繼3月推出一撥地后,進(jìn)入4月以來,推地速度已經(jīng)明顯放緩。”面對種種不利現(xiàn)象,鄧樂不禁預(yù)判:到三季度時,南京樓市可能會出現(xiàn)更為深刻的變化。
“都說城鎮(zhèn)化是房地產(chǎn)發(fā)展的助推器,但城鎮(zhèn)化對長三角而言已非大的契機(jī),因為長三角的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)很高。”和記黃埔地產(chǎn)(御翠·尚府)(南京)有限公司業(yè)務(wù)拓展部經(jīng)理秦天昊說。
“去年南京市場非常好,但揚(yáng)州、南通包括蘇錫常等地卻與南京形成了差別化,房價增幅并不明顯?;诓顒e化,我們現(xiàn)在投資會特別關(guān)心一個城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人均收入情況,如果是以勞動密集型的加工業(yè)為主,那么當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩粫芨撸康禺a(chǎn)市場也沒有購購力支撐。相對而言,南京的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)較為健康,有較多的高科技和三產(chǎn)企業(yè),未來應(yīng)仍有發(fā)展機(jī)遇。”
盡管仍對南京市場看好,秦天昊卻也提到了這一出:今年和記的兄弟公司拋售了旗下的南京國際金融。
顯然,即便是對南京這樣的城市,香港地產(chǎn)大佬也保持了謹(jǐn)慎的樂觀。
利空氣氛彌漫
如果說,南京樓市微妙變局已經(jīng)拉開,那么常州、無錫等地市場格局的冷淡已更加清晰。
以常州為例:個降價的常州雅居樂星河灣仍保持低價銷售思路。在武進(jìn)區(qū),星河地產(chǎn)在售的三期3棟樓開盤均價定在了7000-8000元/平方米,比一期、二期8000-8500元/平方米的成交均價明顯下調(diào)。與該樓盤相鄰的紫金城也推出了“清盤價”。大開發(fā)商綠城坦言,常州項目幾乎是低于成本價在售。
一則未經(jīng)證實(shí)的傳言是:常州武進(jìn)、天寧等區(qū)域已在醞釀購房補(bǔ)貼措施,以刺激市場。
“江蘇樓市市場格局的變化只不過是全國的一個縮影。”中國指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東說。
他手中握有一系列數(shù)據(jù)。從宏觀數(shù)據(jù)看,一季度GDP增7.4%,顯示經(jīng)濟(jì)增速趨緩但維持平穩(wěn)增長;3月,廣義貨幣(M2)增長12.1%,創(chuàng)15年新低,低于政府工作報告中全年13%的既定目標(biāo),但結(jié)合經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)與一季度經(jīng)濟(jì)增長情況看,當(dāng)前貨幣環(huán)境并無寬松跡象……
從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看,一季度全國房屋新開工面積同比下降25.2%,為近年來降幅;全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1.5萬億元,增速比2013年全年回落3個百分點(diǎn)。1-4月,長三角區(qū)域26個城市(含縣級市)中,有16個城市住宅價格環(huán)比下跌,其中臺州、無錫跌幅超過4%。
“4月南京商品住宅成交6176套,同比下降22.29%。商品住宅存量頭次回升,至4月底住宅可售量為37424套,環(huán)比上升13.05%,按前6個月月均銷售速度6573套/月計算,夠賣5.7個月。”曹旭東說,目前南京商品住宅市場銷供比已從3月的0.85:1繼續(xù)下跌至0.75:1。
知情人士更透露:南京官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示目前全市商品住宅庫存量3.8萬套左右,但這一數(shù)據(jù)并不準(zhǔn)確,當(dāng)前南京住宅庫存量實(shí)已突破4萬套這一供需平衡線,“5月又是樓盤上市高峰期,到下個月很可能出現(xiàn)庫存高峰值。”
利空氣氛彌漫。截至5月4日,117家上市房企披露了一季報及業(yè)績預(yù)報,有61家公司業(yè)績利潤出現(xiàn)同比下滑或虧損。頭季以542億元銷售額高居榜頭的萬科也表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的情緒,總裁郁亮這兩天接受媒體采訪時說,行業(yè)目前已經(jīng)進(jìn)入下半場,企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分認(rèn)識,積極應(yīng)對是必要的。
房價下跌“大概率”
“這次房地產(chǎn)市場的低迷是一系列數(shù)據(jù)的全面回落。”經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)預(yù)測,今年房價全面下跌是大概率事件。
“中國房地產(chǎn)市場非常復(fù)雜,存在著區(qū)域分化的問題,不能用總體的、統(tǒng)一的觀點(diǎn)去看待房價下跌問題。”中國房地產(chǎn)研究會副會長苗樂如表示,各地應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn),制定符合客觀實(shí)際的發(fā)展思路。
曹旭東則建言開發(fā)商,加強(qiáng)經(jīng)營模式創(chuàng)新,比如加強(qiáng)合作,減少資源沉淀,嘗試使用輕資產(chǎn)模式擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模;同時展開業(yè)務(wù)創(chuàng)新,像萬科已推出社區(qū)服務(wù)、住宅產(chǎn)業(yè)化、小股操盤模式,保利推出養(yǎng)老地產(chǎn)策略等。他更提醒說,剛需產(chǎn)品仍為市場主流,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型有助于回報率提升。“恒大為應(yīng)對剛需市場及自住型購家的需求,加快了中小戶型推盤節(jié)奏,144平方米以下戶型占比已達(dá)78.2%。”
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