“面包”滯銷“面粉”跌價(jià)

　　樓市預(yù)期生變土地市場(chǎng)快速降溫

　　房屋銷售的冰冷態(tài)勢(shì)，迅速蔓延到土地市場(chǎng)。今年以來，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)和底價(jià)成交現(xiàn)象，二三線城市這類較為普遍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，3月以來，流拍流標(biāo)現(xiàn)象占比已接近土地市場(chǎng)的兩成，底價(jià)成交比例同樣明顯增加。按照慣例，當(dāng)房屋交易市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)之后的4-6個(gè)月，才會(huì)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。但今年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，幾乎和房屋交易市場(chǎng)同步。為何土地“淡市”來得如此快？

　　分析人士表示，當(dāng)前樓市供需關(guān)系正趨于平衡，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期生變。多數(shù)房企對(duì)后市的看法偏向謹(jǐn)慎，加之資金鏈趨緊，因此放緩了拿地節(jié)奏。這種跡象預(yù)示，隨著供需雙雙回落，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來“小年”。值得注意的是，由于庫存量較大，“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內(nèi)解凍。

　　流拍再現(xiàn)

　　土地市場(chǎng)趨冷的跡象從3月就開始顯現(xiàn)，到4月變得更加明顯。3月20日，天津土地交易拍賣大廳編號(hào)為津西青(拍)2013-03號(hào)地塊較終流拍，成為今年以來天津土地市場(chǎng)第3宗流拍地塊。

　　4月15日，蘇州一舉推出18宗地塊，吸引了包括招商、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競(jìng)爭(zhēng)，其中3宗流拍，5宗底價(jià)成交。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱，近幾年來這種情況“相當(dāng)罕見”。

　　4月16日，分布于濟(jì)南6個(gè)區(qū)的9宗土地掛牌截止，其中長(zhǎng)清區(qū)大小柿子園村的兩宗土地因無人報(bào)價(jià)而流拍，剩余的7宗土地全部以底價(jià)成交。

　　4月18日，南京國(guó)土資源局公開出讓四宗地塊，其中為一宗商住地塊，其余三宗為商業(yè)地塊。從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況來看，此次參與土地拍賣會(huì)的開發(fā)商只有5家，四宗地塊均底價(jià)成交。

　　4月21日，杭州余杭組團(tuán)33號(hào)地塊成交，作為本月推出的先進(jìn)一宗宅地，起始價(jià)4.03億元，容積率為1.4至1.5。較終，該地塊僅有兩家房企報(bào)名競(jìng)拍，江蘇新城在底價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)2萬元直接競(jìng)得。

　　4月23日下午，天津市出讓武清下朱莊一宗宅地，掛牌截止時(shí)仍無報(bào)價(jià)而“流產(chǎn)”。接下來出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價(jià)售出。

　　分析人士指出，4月以來全國(guó)土地市場(chǎng)可以用哀鴻一片來形容。除一線城市之外，多數(shù)二三線城市的土地交易市場(chǎng)趨于冷淡。流拍、流標(biāo)、底價(jià)成交頻現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)者減少，競(jìng)價(jià)次數(shù)也大幅降低。

　　今年一季度，這種冷淡就已現(xiàn)端倪。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)，今年一季度，全國(guó)主要熱點(diǎn)城市上報(bào)異常交易地塊90宗，較上季度減少94宗，降幅超過50%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，在僅剩一周的情況下，4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元，不足去年同期的兩成。

　　分析人士指出，上次出現(xiàn)土地市場(chǎng)全面冷淡的情況，還是在“新國(guó)八條”出臺(tái)、市場(chǎng)處于冷淡局面的2011年。再往前數(shù)，就要追溯到受金融危機(jī)影響的2008年。即便在這兩個(gè)年份，市場(chǎng)的預(yù)期也從未這么悲觀。

　　房企謹(jǐn)慎

　　“總公司去年就預(yù)警，除非價(jià)格和地段都特別合適，否則不要盲目出手，更不要拿高價(jià)地。”蘇州某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示，去年年末做年度策略時(shí)，公司就定下了“審慎”的基調(diào)。按照這個(gè)要求，今年以來該公司始終未在蘇州市場(chǎng)拿地。

　　類似該公司的情況并不少見。根據(jù)上市房企的年報(bào)，在今年對(duì)土地市場(chǎng)和區(qū)域布局的策略中，多數(shù)房企強(qiáng)調(diào)了審慎原則。尤其是區(qū)域布局中，對(duì)于二三線城市的開拓策略顯得更為保守。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)明顯分化。其中，一線城市因資源聚集，對(duì)需求有著持續(xù)吸引力；廣大二三線城市則由于市場(chǎng)供應(yīng)過大，市場(chǎng)趨于飽和，出現(xiàn)土地交易冷淡的現(xiàn)象。

　　張大偉還表示，房企拿地放緩的主要原因有三點(diǎn)：，房?jī)r(jià)上漲幅度放緩。春節(jié)過后，房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。部分區(qū)域的供需格局悄然生變，且降價(jià)現(xiàn)象迅速蔓延。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期趨于悲觀。，標(biāo)桿房企在2013年土地儲(chǔ)備充分，前10家大型房企在2013年購(gòu)入接近4000億元土地，土地儲(chǔ)備提前完成。第三，2013年全國(guó)一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高，達(dá)到5127億元。在這種情況下，企業(yè)負(fù)債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期，因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹(jǐn)慎。

　　相比之下，盡管一線城市的土地市場(chǎng)仍然“不愁賣”，但競(jìng)購(gòu)者數(shù)量減少、競(jìng)價(jià)次數(shù)降低已是普遍現(xiàn)象。在北京等市場(chǎng)，一些地塊也出現(xiàn)低價(jià)成交現(xiàn)象，去年以來的土地泡沫已有降溫態(tài)勢(shì)。

　　分析人士表示，土地市場(chǎng)走勢(shì)比房屋市場(chǎng)有滯后性。按照慣例，當(dāng)房屋交易出現(xiàn)明顯降溫之后的4-6個(gè)月，頹勢(shì)才會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。但在此輪市場(chǎng)調(diào)整中，房屋與土地交易趨勢(shì)的變化幾乎同步。

　　“如果年初的判斷是‘謹(jǐn)慎樂觀’的話，那么現(xiàn)在只剩下‘謹(jǐn)慎’了。”某一線房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的突變，讓企業(yè)始料未及。如今企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心降低，并轉(zhuǎn)向“觀望”。

　　今年3月下旬開始，杭州、南京、常州等地出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象，并迅速蔓延到北京、廣州等一線城市，包括萬科在內(nèi)的大型房企也進(jìn)入“低價(jià)走量”的節(jié)奏。同期，李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)讓其在內(nèi)地的較后一個(gè)項(xiàng)目，似乎在警示內(nèi)地樓市風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，這種情況令不少開發(fā)商擔(dān)憂，市場(chǎng)策略也調(diào)整至更保守的狀態(tài)。

　　“冰封”延續(xù)

　　一位接近國(guó)土資源部的專家表示，部分區(qū)域市場(chǎng)飽和，甚至泡沫面臨破裂，已是整個(gè)業(yè)界的基本判斷。因此，即便政府出臺(tái)救市政策，對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也很有限。

　　他認(rèn)為，從整體市場(chǎng)來看，“供不應(yīng)求”的時(shí)代已經(jīng)過去，利潤(rùn)下滑、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的大趨勢(shì)。多數(shù)企業(yè)都意識(shí)到這一點(diǎn)，所以收縮戰(zhàn)線、降價(jià)走量是共同的選擇，也是“聰明的選擇”。

　　事實(shí)上，從我國(guó)真正實(shí)施住房市場(chǎng)化改革算起，至今不足20年，房地產(chǎn)的黃金時(shí)代緣何如此快就要終結(jié)？該專家表示，在“土地財(cái)政”的驅(qū)動(dòng)下，很多地方政府此前大量供地，造成區(qū)域內(nèi)的土地和房屋供應(yīng)很快達(dá)到飽和。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)、交通等配套不足，導(dǎo)致城市化進(jìn)程緩慢，存量房屋難以消化。

　　與購(gòu)方的冷淡相比，賣方仍在積極推地。4月以來，廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會(huì)，以較優(yōu)惠的政策尋找購(gòu)家。其中，安徽安慶還在北京舉辦土地推介會(huì)，共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業(yè)界看好。分析人士還指出，隨著土地改革的推進(jìn)，農(nóng)地入市步伐也將加快，其對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)帶來不小供應(yīng)壓力。

　　土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)雙雙降溫，正揭示出一個(gè)事實(shí)：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)降至冰點(diǎn)，供需雙方都在觀望。多數(shù)機(jī)構(gòu)均表示，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免地維持低位，并可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的“冰凍期”。

　　分析人士指出，就土地市場(chǎng)而言，如果土地交易低迷的時(shí)間持續(xù)過長(zhǎng)，未來一到兩年間，部分區(qū)域市場(chǎng)有可能再次面臨供應(yīng)短缺情況，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)波動(dòng)。

　　事實(shí)上，供應(yīng)端頹勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)房屋新開工面積29090萬平方米，下降25.2%；其中，住宅新開工面積21238萬平方米，下降27.2%。同期，房屋竣工面積也有一定下滑。

　　值得注意的是，隨著庫存量的積壓，土地市場(chǎng)的“冰封”恐將持續(xù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月末商品房待售面積52163萬平方米，比2月末增加766萬平方米。按照現(xiàn)有的銷售速度，去化周期將超過8個(gè)月。分析人士指出，考慮到區(qū)域之間的差異性，部分區(qū)域的去化周期將超過12個(gè)月，庫存仍處于“嚴(yán)重積壓”狀態(tài)。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！