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土地市場(chǎng)快速降溫:流拍占近兩成 多數(shù)房企偏謹(jǐn)慎
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 527 次
“面包”滯銷“面粉”跌價(jià)
樓市預(yù)期生變土地市場(chǎng)快速降溫
房屋銷售的冰冷態(tài)勢(shì),迅速蔓延到土地市場(chǎng)。今年以來,全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)土地流拍、流標(biāo)和底價(jià)成交現(xiàn)象,二三線城市這類較為普遍。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),3月以來,流拍流標(biāo)現(xiàn)象占比已接近土地市場(chǎng)的兩成,底價(jià)成交比例同樣明顯增加。按照慣例,當(dāng)房屋交易市場(chǎng)出現(xiàn)異動(dòng)之后的4-6個(gè)月,才會(huì)傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)。但今年的土地市場(chǎng)走勢(shì),幾乎和房屋交易市場(chǎng)同步。為何土地“淡市”來得如此快?
分析人士表示,當(dāng)前樓市供需關(guān)系正趨于平衡,導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期生變。多數(shù)房企對(duì)后市的看法偏向謹(jǐn)慎,加之資金鏈趨緊,因此放緩了拿地節(jié)奏。這種跡象預(yù)示,隨著供需雙雙回落,今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來“小年”。值得注意的是,由于庫存量較大,“冰封”狀態(tài)恐難以在短期內(nèi)解凍。
流拍再現(xiàn)
土地市場(chǎng)趨冷的跡象從3月就開始顯現(xiàn),到4月變得更加明顯。3月20日,天津土地交易拍賣大廳編號(hào)為津西青(拍)2013-03號(hào)地塊較終流拍,成為今年以來天津土地市場(chǎng)第3宗流拍地塊。
4月15日,蘇州一舉推出18宗地塊,吸引了包括招商、旭輝、朗詩和仁恒等27家房企參與競(jìng)爭(zhēng),其中3宗流拍,5宗底價(jià)成交。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商稱,近幾年來這種情況“相當(dāng)罕見”。
4月16日,分布于濟(jì)南6個(gè)區(qū)的9宗土地掛牌截止,其中長(zhǎng)清區(qū)大小柿子園村的兩宗土地因無人報(bào)價(jià)而流拍,剩余的7宗土地全部以底價(jià)成交。
4月18日,南京國(guó)土資源局公開出讓四宗地塊,其中為一宗商住地塊,其余三宗為商業(yè)地塊。從現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況來看,此次參與土地拍賣會(huì)的開發(fā)商只有5家,四宗地塊均底價(jià)成交。
4月21日,杭州余杭組團(tuán)33號(hào)地塊成交,作為本月推出的先進(jìn)一宗宅地,起始價(jià)4.03億元,容積率為1.4至1.5。較終,該地塊僅有兩家房企報(bào)名競(jìng)拍,江蘇新城在底價(jià)基礎(chǔ)上加價(jià)2萬元直接競(jìng)得。
4月23日下午,天津市出讓武清下朱莊一宗宅地,掛牌截止時(shí)仍無報(bào)價(jià)而“流產(chǎn)”。接下來出讓的臨西青大學(xué)城一宗宅地則以底價(jià)售出。
分析人士指出,4月以來全國(guó)土地市場(chǎng)可以用哀鴻一片來形容。除一線城市之外,多數(shù)二三線城市的土地交易市場(chǎng)趨于冷淡。流拍、流標(biāo)、底價(jià)成交頻現(xiàn),競(jìng)爭(zhēng)者減少,競(jìng)價(jià)次數(shù)也大幅降低。
今年一季度,這種冷淡就已現(xiàn)端倪。根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù),今年一季度,全國(guó)主要熱點(diǎn)城市上報(bào)異常交易地塊90宗,較上季度減少94宗,降幅超過50%。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示,在僅剩一周的情況下,4月20家大型房企用于拿地的資金只有55.95億元,不足去年同期的兩成。
分析人士指出,上次出現(xiàn)土地市場(chǎng)全面冷淡的情況,還是在“新國(guó)八條”出臺(tái)、市場(chǎng)處于冷淡局面的2011年。再往前數(shù),就要追溯到受金融危機(jī)影響的2008年。即便在這兩個(gè)年份,市場(chǎng)的預(yù)期也從未這么悲觀。
房企謹(jǐn)慎
“總公司去年就預(yù)警,除非價(jià)格和地段都特別合適,否則不要盲目出手,更不要拿高價(jià)地。”蘇州某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示,去年年末做年度策略時(shí),公司就定下了“審慎”的基調(diào)。按照這個(gè)要求,今年以來該公司始終未在蘇州市場(chǎng)拿地。
類似該公司的情況并不少見。根據(jù)上市房企的年報(bào),在今年對(duì)土地市場(chǎng)和區(qū)域布局的策略中,多數(shù)房企強(qiáng)調(diào)了審慎原則。尤其是區(qū)域布局中,對(duì)于二三線城市的開拓策略顯得更為保守。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正出現(xiàn)明顯分化。其中,一線城市因資源聚集,對(duì)需求有著持續(xù)吸引力;廣大二三線城市則由于市場(chǎng)供應(yīng)過大,市場(chǎng)趨于飽和,出現(xiàn)土地交易冷淡的現(xiàn)象。
張大偉還表示,房企拿地放緩的主要原因有三點(diǎn):,房?jī)r(jià)上漲幅度放緩。春節(jié)過后,房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現(xiàn)了微妙變化。部分區(qū)域的供需格局悄然生變,且降價(jià)現(xiàn)象迅速蔓延。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期趨于悲觀。,標(biāo)桿房企在2013年土地儲(chǔ)備充分,前10家大型房企在2013年購(gòu)入接近4000億元土地,土地儲(chǔ)備提前完成。第三,2013年全國(guó)一線城市土地成交額創(chuàng)歷史新高,達(dá)到5127億元。在這種情況下,企業(yè)負(fù)債明顯提高。加之今年5-6月信托兌付集中到期,因此企業(yè)在拿地策略上愈加謹(jǐn)慎。
相比之下,盡管一線城市的土地市場(chǎng)仍然“不愁賣”,但競(jìng)購(gòu)者數(shù)量減少、競(jìng)價(jià)次數(shù)降低已是普遍現(xiàn)象。在北京等市場(chǎng),一些地塊也出現(xiàn)低價(jià)成交現(xiàn)象,去年以來的土地泡沫已有降溫態(tài)勢(shì)。
分析人士表示,土地市場(chǎng)走勢(shì)比房屋市場(chǎng)有滯后性。按照慣例,當(dāng)房屋交易出現(xiàn)明顯降溫之后的4-6個(gè)月,頹勢(shì)才會(huì)傳導(dǎo)到土地市場(chǎng)。但在此輪市場(chǎng)調(diào)整中,房屋與土地交易趨勢(shì)的變化幾乎同步。
“如果年初的判斷是‘謹(jǐn)慎樂觀’的話,那么現(xiàn)在只剩下‘謹(jǐn)慎’了。”某一線房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)表示,房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的突變,讓企業(yè)始料未及。如今企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心降低,并轉(zhuǎn)向“觀望”。
今年3月下旬開始,杭州、南京、常州等地出現(xiàn)部分區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)現(xiàn)象,并迅速蔓延到北京、廣州等一線城市,包括萬科在內(nèi)的大型房企也進(jìn)入“低價(jià)走量”的節(jié)奏。同期,李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)讓其在內(nèi)地的較后一個(gè)項(xiàng)目,似乎在警示內(nèi)地樓市風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出,這種情況令不少開發(fā)商擔(dān)憂,市場(chǎng)策略也調(diào)整至更保守的狀態(tài)。
“冰封”延續(xù)
一位接近國(guó)土資源部的專家表示,部分區(qū)域市場(chǎng)飽和,甚至泡沫面臨破裂,已是整個(gè)業(yè)界的基本判斷。因此,即便政府出臺(tái)救市政策,對(duì)市場(chǎng)的刺激作用也很有限。
他認(rèn)為,從整體市場(chǎng)來看,“供不應(yīng)求”的時(shí)代已經(jīng)過去,利潤(rùn)下滑、拿地成本提高、銷售速度放緩將是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的大趨勢(shì)。多數(shù)企業(yè)都意識(shí)到這一點(diǎn),所以收縮戰(zhàn)線、降價(jià)走量是共同的選擇,也是“聰明的選擇”。
事實(shí)上,從我國(guó)真正實(shí)施住房市場(chǎng)化改革算起,至今不足20年,房地產(chǎn)的黃金時(shí)代緣何如此快就要終結(jié)?該專家表示,在“土地財(cái)政”的驅(qū)動(dòng)下,很多地方政府此前大量供地,造成區(qū)域內(nèi)的土地和房屋供應(yīng)很快達(dá)到飽和。同時(shí),由于產(chǎn)業(yè)、交通等配套不足,導(dǎo)致城市化進(jìn)程緩慢,存量房屋難以消化。
與購(gòu)方的冷淡相比,賣方仍在積極推地。4月以來,廣東、福建、安徽等地的地方政府紛紛召開推介會(huì),以較優(yōu)惠的政策尋找購(gòu)家。其中,安徽安慶還在北京舉辦土地推介會(huì),共推出28宗、4250畝土地。但其前景并不被業(yè)界看好。分析人士還指出,隨著土地改革的推進(jìn),農(nóng)地入市步伐也將加快,其對(duì)土地市場(chǎng)也會(huì)帶來不小供應(yīng)壓力。
土地市場(chǎng)與房屋市場(chǎng)雙雙降溫,正揭示出一個(gè)事實(shí):當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)降至冰點(diǎn),供需雙方都在觀望。多數(shù)機(jī)構(gòu)均表示,未來一段時(shí)間,房地產(chǎn)市場(chǎng)將不可避免地維持低位,并可能進(jìn)入較長(zhǎng)時(shí)間的“冰凍期”。
分析人士指出,就土地市場(chǎng)而言,如果土地交易低迷的時(shí)間持續(xù)過長(zhǎng),未來一到兩年間,部分區(qū)域市場(chǎng)有可能再次面臨供應(yīng)短缺情況,屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)波動(dòng)。
事實(shí)上,供應(yīng)端頹勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,一季度全國(guó)房屋新開工面積29090萬平方米,下降25.2%;其中,住宅新開工面積21238萬平方米,下降27.2%。同期,房屋竣工面積也有一定下滑。
值得注意的是,隨著庫存量的積壓,土地市場(chǎng)的“冰封”恐將持續(xù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),3月末商品房待售面積52163萬平方米,比2月末增加766萬平方米。按照現(xiàn)有的銷售速度,去化周期將超過8個(gè)月。分析人士指出,考慮到區(qū)域之間的差異性,部分區(qū)域的去化周期將超過12個(gè)月,庫存仍處于“嚴(yán)重積壓”狀態(tài)。
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