南京盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂的影響正在不斷放大。再聯(lián)想到此前李嘉誠(chéng)的拋售行為，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)階段性觸頂調(diào)整的看法成為了市場(chǎng)的主流觀點(diǎn)。一些業(yè)內(nèi)專家甚至指出，在銀行資金吃緊6個(gè)月以上，中小房企將面臨生存危機(jī)，其中三類房企可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。如果政策層面沒(méi)有改觀，今年的五六月將成為集中爆發(fā)期。

　　危機(jī)到來(lái)

　　4月2日，南京合家春天公寓的17名業(yè)主舉著橫幅，站在該公寓樓頂維權(quán)。據(jù)了解，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商盈嘉地產(chǎn)資金鏈斷裂、施工暫停，樓盤(pán)應(yīng)于2013年5月30日交付，但截至目前仍然沒(méi)有交付。神木，曾經(jīng)的陜西省經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣，現(xiàn)如今卻到處可見(jiàn)爛尾樓，二手房?jī)r(jià)急劇下跌仍然鮮有人問(wèn)津。記者了解到，在燕郊的項(xiàng)目也出現(xiàn)了業(yè)主因開(kāi)發(fā)商延期交房而進(jìn)行維權(quán)的事件。

　　就在此前，為了防范企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，南京市政府出臺(tái)了“寧七條”。“寧七條”中其中一條明確指出，對(duì)于出現(xiàn)過(guò)延遲交房糾紛或者爛尾現(xiàn)象的企業(yè)，從嚴(yán)要求現(xiàn)售，以規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。同樣，蘇州市也出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)“限售”政策，防范在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而這兩次政策的出臺(tái)為近期地方政府發(fā)布的政策之中頭次提到“規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)”的要求。

　　“我們企業(yè)現(xiàn)在的境地尷尬，在北京的市場(chǎng)環(huán)境下根本拿不到地，轉(zhuǎn)投外地也喪失了較佳時(shí)機(jī)，現(xiàn)在只能再尋找機(jī)會(huì)，尋求一些合作項(xiàng)目。”北京大興一家中小房企負(fù)責(zé)人向記者表示。

　　同樣，在房地產(chǎn)企業(yè)較為集中的長(zhǎng)三角區(qū)域這一現(xiàn)象更為集中。上海同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向記者表示，從今年開(kāi)始，銀行、券商、基金以及信托等金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房企的合作門檻不斷提高，現(xiàn)在基本上要求是全國(guó)排名前100位的房企，同時(shí)還要求是一二線城市的項(xiàng)目，并且區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目集中度不高、去存壓力不大，這就意味著中小房企想通過(guò)金融手段獲得資金基本上已經(jīng)不可能了。

　　同時(shí)張宏偉表示，今年的五六月將是中小房企的一個(gè)艱難生存期，其中三類企業(yè)面臨著倒閉風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講，類是產(chǎn)品類型偏高端、周轉(zhuǎn)率較慢的企業(yè)，這些企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)較容易受到影響；類是前期拿地過(guò)于激進(jìn)導(dǎo)致成本構(gòu)成較高而影響銷售資金回籠的企業(yè)；第三類是一部分資信不太好、貸款受限的中小企業(yè)，由于難以獲得銀行貸款，這些企業(yè)在今年上半年會(huì)面臨資金面斷鏈的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　市場(chǎng)不振

　　進(jìn)入今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了近幾年少有的蕭條景象，即使北京等一線城市的成交數(shù)據(jù)也不盡如人意。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局較新數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，商品房銷售面積20111萬(wàn)平方米，同比下降3.8%；降幅比1-2月擴(kuò)大3.7個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積下降5.7%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)6%。商品房銷售額13263億元，同比下降5.2%，降幅比1-2月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額下降7.7%，辦公樓銷售額下降10.6%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.9%。

　　在市場(chǎng)層面，北京多個(gè)項(xiàng)目采取平開(kāi)的方式入市交易。同時(shí)作為本輪房企價(jià)格調(diào)整的代表企業(yè)，九龍倉(cāng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席周安橋近日現(xiàn)身上海釋疑稱，近期的降價(jià)行為是業(yè)務(wù)策略，對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)前景非常樂(lè)觀。他表示，雖然今年內(nèi)地的房?jī)r(jià)未必會(huì)像過(guò)去數(shù)年那樣高速增長(zhǎng)，但總體應(yīng)該會(huì)保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。近年國(guó)家加快推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化，這給國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展奠定了基石，也會(huì)給像九龍倉(cāng)這樣的港企帶來(lái)機(jī)遇。

　　盡管企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)的危機(jī)不愿過(guò)多承認(rèn)，但是來(lái)自房企的一季報(bào)卻證明了市場(chǎng)正在進(jìn)入深度調(diào)整期。數(shù)據(jù)顯示，截至目前已有33家房企公布了一季度銷售業(yè)績(jī),33家企業(yè)合計(jì)3月銷售額為1035.33億元，一季度合計(jì)簽約金額為2856.42億元，在33家房企中銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，其中有19家房企未出現(xiàn)上漲，16家房企出現(xiàn)了同比明顯下調(diào)。從1-3月的漲幅看，多家房企同比漲幅均出現(xiàn)了明顯放緩。

　　同時(shí)，北京中原地產(chǎn)頭席分析師張大偉表示，相比一季度，二季度房企面臨的銷售壓力將更大。

　　住宅觸頂

　　正如萬(wàn)科執(zhí)行副總裁毛大慶用桉樹(shù)來(lái)形容萬(wàn)科發(fā)展是有頂部的一樣，住宅市場(chǎng)觸頂?shù)臅r(shí)間點(diǎn)正在不斷接近。而張大偉更是直言，從數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)在2013年四季度已經(jīng)觸頂，未來(lái)量?jī)r(jià)漲幅會(huì)持續(xù)回落。

　　“住宅已經(jīng)走過(guò)了黃金十年，未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⑹钱a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。”華業(yè)地產(chǎn)(華業(yè)東方玫瑰)副總裁陳云峰向記者表示。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，3月末，全國(guó)商品房待售面積52163萬(wàn)平方米，比2月末增加766萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加492萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積減少2萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加222萬(wàn)平方米。也就是目前庫(kù)存量超過(guò)了5億平方米，如果按照每戶100平方米來(lái)計(jì)算，可以滿足5000萬(wàn)個(gè)家庭的住房需求。

　　但張宏偉認(rèn)為，從供求關(guān)系來(lái)看，在大中城市，市場(chǎng)基本面仍然為供不應(yīng)求，尤其是北上廣深等一線城市、南京、合肥、南昌等部分二線城市市場(chǎng)基本面并沒(méi)有改變，也不會(huì)因?yàn)榫植渴袌?chǎng)個(gè)案降價(jià)、個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約而改變。我們可以看到在大中城市，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)春節(jié)之后積極推盤(pán)跑量，以實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的快速回升。當(dāng)前，整體銷售市場(chǎng)逐漸趨于平淡與品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)逆勢(shì)而動(dòng)并存。

　　在陳云峰看來(lái)，在過(guò)去幾年中住宅市場(chǎng)的飛速發(fā)展導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)配套不足，接下來(lái)的一段時(shí)間將是商業(yè)地產(chǎn)惡補(bǔ)的階段。

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