2014年博鰲亞洲論壇年會(huì)4月8日在博鰲開(kāi)幕， 總理將再次來(lái)到海南，較近亞洲的話(huà)題將再度轉(zhuǎn)移至海南博鰲。

　　借助博鰲亞洲論壇，博鰲從原來(lái)一個(gè)海邊漁村，現(xiàn)如今發(fā)展成為高樓林立的濱海度假帶。這樣的城市面貌很多人覺(jué)得高興，因?yàn)榻K于可以高樓林立變成大都市了。還有一部分人為止惋惜，可愛(ài)的天堂小鎮(zhèn)，完全被水泥森林所淹沒(méi)，喪失了其原本的美好。

　　博鰲已經(jīng)成為瓊海市開(kāi)發(fā)的三大片區(qū)之一（官塘片區(qū)、加積片區(qū)、博鰲片區(qū)），同時(shí)，博鰲也成為海南省開(kāi)發(fā)密度的區(qū)域之一。這里從博鰲鎮(zhèn)區(qū)一直到潭門(mén)鎮(zhèn)短短的十公里海岸線(xiàn)聚集了大大小小二十多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。整個(gè)開(kāi)發(fā)量一度接近主城區(qū)加積片區(qū)。

　　這里擁有優(yōu)美的海岸線(xiàn)資源，這里有淳樸的民風(fēng)。這個(gè)不缺少打造旅游地產(chǎn)的資源。這里更是與享譽(yù)全球的博鰲亞洲論壇，這里從不缺少知名度。但是目前博鰲也成為讓很多開(kāi)發(fā)商頭痛的地方。

　　提起博鰲，很多開(kāi)發(fā)商回避，因?yàn)檫@里的土地價(jià)格太高。很多房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)圈子的人也回避，因?yàn)檫@里的銷(xiāo)售狀況真的太差。2013年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，博鰲的整體銷(xiāo)售面積不足瓊海市主城區(qū)的五分之一。已經(jīng)進(jìn)入當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的很多企業(yè)，為項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)頭痛不已。很多項(xiàng)目私下里多次易手。造成這樣的原因主要有以下幾個(gè)方面：

　　頭先，片區(qū)定位失敗，錯(cuò)走了濱海大城市的發(fā)展路線(xiàn)。

　　博鰲本應(yīng)該是可以像坎昆一樣的會(huì)議度假勝地。但是博鰲卻變成了和海口一樣的濱海城市。沿著博鰲濱海大道從博鰲鎮(zhèn)到潭門(mén)鎮(zhèn)，兩邊房地產(chǎn)項(xiàng)目密密麻麻。地塊被切成小地塊出售給開(kāi)發(fā)企業(yè)。雖然土地單價(jià)很高，但是每一個(gè)進(jìn)入當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)的企業(yè)都在追求利益話(huà)。這么小的地塊誰(shuí)還愿意去做配套，全部都是住宅和類(lèi)住宅產(chǎn)品。太多的打著酒店公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店的名義開(kāi)發(fā)的住宅型產(chǎn)品。大配套缺乏，整體形象混亂，產(chǎn)品單一已經(jīng)成為這個(gè)區(qū)域發(fā)展的硬傷。

　　其次，過(guò)分透支博鰲亞洲論壇概念，卻沒(méi)有為這一品牌增添更多的外延。

　　在博鰲的項(xiàng)目宣傳中無(wú)不將博鰲亞洲論壇的概念作為自身產(chǎn)品宣傳的一部分，甚至項(xiàng)目都到了潭門(mén)鎮(zhèn)附近，還依然在打博鰲的概念。再加上論壇會(huì)址移師東嶼島，這樣子論壇距離這些項(xiàng)目更遠(yuǎn)。眾多高爾夫球場(chǎng)等配套都全部跑到了萬(wàn)泉河的南岸，北岸眾多項(xiàng)目的宣傳就更加不切實(shí)際。

　　眾多項(xiàng)目如果能夠借助其配套酒店等進(jìn)行會(huì)議營(yíng)銷(xiāo)，召開(kāi)大大小小的各類(lèi)博鰲專(zhuān)業(yè)會(huì)議。一起為博鰲亞洲論壇這個(gè)大建筑添磚加瓦，或許這里還真的可以火起來(lái)。但是從眾多項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)來(lái)看大家完全陷入了“囚徒困境”，誰(shuí)也不愿意出來(lái)進(jìn)行這方面的投資，總是怕被別人利用去了。長(zhǎng)此以往，博鰲眾多項(xiàng)目狀況堪憂(yōu)。

　　較后，區(qū)域價(jià)格虛高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)慘烈。

　　區(qū)域的公寓目前的價(jià)格都在一萬(wàn)以上。造成這樣的原因在于頭先進(jìn)軍的幾個(gè)企業(yè)預(yù)期過(guò)高，區(qū)域定價(jià)一開(kāi)始就很高。導(dǎo)致后續(xù)企業(yè)不斷跟進(jìn)。另外土地出讓價(jià)格過(guò)高，整體成本過(guò)高，也是很多企業(yè)價(jià)格沒(méi)辦法降低的一個(gè)原因。低開(kāi)高走的市場(chǎng)好做，要是價(jià)格高開(kāi)低走，那就難了。

　　另外博鰲各個(gè)項(xiàng)目定位“高不成低不就”。區(qū)域內(nèi)缺乏萬(wàn)寧神州半島、陵水清水灣等地的高端綜合配套，另外從氣候方面更是沒(méi)有和這些地方可比的。但是從目前售價(jià)來(lái)看，之間的差距并不大。中低端客戶(hù)看到博鰲的房?jī)r(jià)更是望房興嘆。

　　博鰲亞洲論壇再次召開(kāi)，博鰲眾多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)覺(jué)得終于又有一絲清新的空氣，看到了一線(xiàn)市場(chǎng)的曙光。如何搭乘論壇的快車(chē)，還能不能坐上去，真的值得很多圈內(nèi)人思考。

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