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李小明:中國房地產(chǎn)崩盤論調(diào)不可信
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 606 次
進(jìn)入2014年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,杭州、常州、秦皇島部分項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià),而類似浙江興潤(rùn)置業(yè)等地產(chǎn)公司行將破產(chǎn)的新聞也不鮮見。這引發(fā)人們對(duì)住宅地產(chǎn)“供過于求”的強(qiáng)烈關(guān)注,人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的擔(dān)憂也與日俱增。
如何看待未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)?在新型城鎮(zhèn)化提速的背景下,商業(yè)地產(chǎn)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)?就上述熱點(diǎn)話題,《中國經(jīng)營(yíng)報(bào))》記者近日對(duì)帝海集團(tuán)總裁李小明進(jìn)行了專訪。
“房?jī)r(jià)跌8%可能性都不大”
《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》:進(jìn)入2014年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳,杭州、常州、秦皇島部分項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià),因此有觀點(diǎn)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能要崩盤,請(qǐng)問如何看待這個(gè)觀點(diǎn)?
李小明:中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方博弈的情況下發(fā)展到今天,價(jià)格暴漲的可能性已經(jīng)沒有了,但是價(jià)格暴跌更不可能,中國房地產(chǎn)崩盤論調(diào)不可信。說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤的,不是危言聳聽就是一廂情愿,做出這種判斷的對(duì)現(xiàn)實(shí)行情肯定不了解。
網(wǎng)上有言論說中國房地產(chǎn)價(jià)格要跌80%,這非常不可信。一套以500萬元購購的房子,到銀行做了20%的按揭,意味著貸了100萬元的款,如果真的跌了80%,必然出現(xiàn)大量的斷供現(xiàn)象。即使銀行收回房子,也會(huì)出現(xiàn)資不抵債。而在銀行貸款中,房地產(chǎn)貸款余額超過10萬億元,占比接近20%,如果房?jī)r(jià)下跌80%,大量的呆賬壞賬勢(shì)必出現(xiàn),這是中國經(jīng)濟(jì)所承受不起的。無論是從政府、老百姓,還是從開發(fā)商的角度來看,都不可能讓房?jī)r(jià)跌80%。
別說跌80%,就是跌個(gè)8%可能性都不大。政府既然可以調(diào)控打壓房?jī)r(jià),也一樣有手段讓房?jī)r(jià)漲起來?,F(xiàn)在的主要矛盾是大中型城市房?jī)r(jià)漲得太快,一旦房?jī)r(jià)跌得太快,政府還是有手段有方法讓房?jī)r(jià)掉頭。而且從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看,房地產(chǎn)也不存在崩盤的條件。
美國從上世紀(jì)初開始到上世紀(jì)五六十年代,用了半個(gè)世紀(jì)才解決了2億老百姓的住房問題,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了供需相對(duì)平衡的階段。而中國的房地產(chǎn)從1998年開始起步,才走過了16年的歷程,中國有13億人口,還有城鎮(zhèn)化的國策,房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該至少還有20年的黃金時(shí)期。
樓市熱時(shí)潑冷水,涼時(shí)加把柴,雙向運(yùn)作,分類指導(dǎo)。一方面堅(jiān)持房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等“長(zhǎng)效機(jī)制”的穩(wěn)步推進(jìn)和落地,另一方面,短期內(nèi)堅(jiān)持“限貸限購”不放松??傊康禺a(chǎn)調(diào)控不會(huì)消失,房?jī)r(jià)也不可能會(huì)暴跌。
“商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年”
《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》:近期,《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》出臺(tái),這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來了哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)?有報(bào)道認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)存在同質(zhì)化和過剩的問題。
李小明:新型城鎮(zhèn)化對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是個(gè)機(jī)會(huì),雖然現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論很多,但是任何一個(gè)處在上升勢(shì)頭的行業(yè),都有可能遭遇這種情況。未來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn),更多的人進(jìn)城安居落戶,百姓生活水平提高,二線大城市甚至是三線、四線城市,對(duì)于城市綜合體的需求是非常大的。作為商業(yè)地產(chǎn)來講,在北上廣這樣的一線城市,或者說省會(huì)的二線城市,不是飽和,而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
比如,公主墳商圈3公里范圍內(nèi)有26萬常駐人口,5公里有80萬常駐人口,10公里有260萬常駐人口,但是較主要的商業(yè)設(shè)施,就你看到的這幾座樓,面對(duì)城市白領(lǐng)的集高端餐飲、高端購物、高端休閑等功能于一體的城市綜合體卻一個(gè)都沒有,完全還是一塊待開墾的處女地。
所以我認(rèn)為,商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年。
《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》:隨著電子商務(wù)的迅猛發(fā)展,商業(yè)地產(chǎn)正在受到電商模式的沖擊。商業(yè)地產(chǎn)如何面對(duì)來自電商的競(jìng)爭(zhēng)?
李小明:雖然當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)受到電商模式的沖擊,但是雙方并不是處于對(duì)立地位。當(dāng)年萬達(dá)的王健林和馬云打賭,電商和傳統(tǒng)商業(yè)誰生命力長(zhǎng),馬云說較后商業(yè)地產(chǎn)要消亡,但是我不這么看。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和電商之間,實(shí)際上是相輔相成的關(guān)系,電商再發(fā)達(dá),再時(shí)尚,購衣服還得到店里試一下,你在網(wǎng)上購的鞋不試一下穿不了還得退換,你到店里就可以試試鞋合不合腳,古話說鞋子合不合適只有腳知道。城市綜合體能夠?yàn)橄M(fèi)者提供真實(shí)、真切的服務(wù)和休閑放松體驗(yàn),這對(duì)老百姓的日常生活是非常必要的。因此,傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)是電商代替不了的。
《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》:和萬達(dá)廣場(chǎng)相比,國海廣場(chǎng)的開發(fā)數(shù)量與節(jié)奏明顯慢了許多。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上,帝海集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)有何不同之處?
李小明:我們和萬達(dá)的不同是,萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)類似于工業(yè)化的流水線生產(chǎn),快速復(fù)制,但是可能比較粗糙,檔次不高。而我們帝海集團(tuán)打造出來的都是城市綜合體,都是寫字樓,有公寓,有酒店,我們采用的是手工打造,單個(gè)地精雕細(xì)琢,每一個(gè)產(chǎn)品都是精雕細(xì)琢的,而不是快速復(fù)制。這樣保證了我們的品質(zhì)比較高端,比如北京國海廣場(chǎng),進(jìn)駐的都是一些大的央企,比如中國電子、中國建材。
同樣,我們的商業(yè)也是這樣,我們引進(jìn)的都是國外的一些的大品牌,以此維持高端的品質(zhì),這是我們跟萬達(dá)的區(qū)別。
當(dāng)然我們也有些共同點(diǎn),比如說都是城市綜合體,都有商場(chǎng)、公寓、寫字樓、酒店,甚至一些開發(fā)的模式也有點(diǎn)類似,比如說把住宅、寫字樓賣掉,把商業(yè)的酒店留下來。
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