進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)，而類似浙江興潤(rùn)置業(yè)等地產(chǎn)公司行將破產(chǎn)的新聞也不鮮見。這引發(fā)人們對(duì)住宅地產(chǎn)“供過于求”的強(qiáng)烈關(guān)注，人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤的擔(dān)憂也與日俱增。

　　如何看待未來房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)？在新型城鎮(zhèn)化提速的背景下，商業(yè)地產(chǎn)面臨著怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？就上述熱點(diǎn)話題，《中國經(jīng)營(yíng)報(bào))》記者近日對(duì)帝海集團(tuán)總裁李小明進(jìn)行了專訪。

　　“房?jī)r(jià)跌8%可能性都不大”

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》：進(jìn)入2014年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項(xiàng)目出現(xiàn)大幅降價(jià)，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能要崩盤，請(qǐng)問如何看待這個(gè)觀點(diǎn)？

　　李小明：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在各方博弈的情況下發(fā)展到今天，價(jià)格暴漲的可能性已經(jīng)沒有了，但是價(jià)格暴跌更不可能，中國房地產(chǎn)崩盤論調(diào)不可信。說中國房地產(chǎn)市場(chǎng)要崩盤的，不是危言聳聽就是一廂情愿，做出這種判斷的對(duì)現(xiàn)實(shí)行情肯定不了解。

　　網(wǎng)上有言論說中國房地產(chǎn)價(jià)格要跌80%，這非常不可信。一套以500萬元購購的房子，到銀行做了20%的按揭，意味著貸了100萬元的款，如果真的跌了80%，必然出現(xiàn)大量的斷供現(xiàn)象。即使銀行收回房子，也會(huì)出現(xiàn)資不抵債。而在銀行貸款中，房地產(chǎn)貸款余額超過10萬億元，占比接近20%，如果房?jī)r(jià)下跌80%，大量的呆賬壞賬勢(shì)必出現(xiàn)，這是中國經(jīng)濟(jì)所承受不起的。無論是從政府、老百姓，還是從開發(fā)商的角度來看，都不可能讓房?jī)r(jià)跌80%。

　　別說跌80%，就是跌個(gè)8%可能性都不大。政府既然可以調(diào)控打壓房?jī)r(jià)，也一樣有手段讓房?jī)r(jià)漲起來?，F(xiàn)在的主要矛盾是大中型城市房?jī)r(jià)漲得太快，一旦房?jī)r(jià)跌得太快，政府還是有手段有方法讓房?jī)r(jià)掉頭。而且從當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，房地產(chǎn)也不存在崩盤的條件。

　　美國從上世紀(jì)初開始到上世紀(jì)五六十年代，用了半個(gè)世紀(jì)才解決了2億老百姓的住房問題，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了供需相對(duì)平衡的階段。而中國的房地產(chǎn)從1998年開始起步，才走過了16年的歷程，中國有13億人口，還有城鎮(zhèn)化的國策，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展應(yīng)該至少還有20年的黃金時(shí)期。

　　樓市熱時(shí)潑冷水，涼時(shí)加把柴，雙向運(yùn)作，分類指導(dǎo)。一方面堅(jiān)持房產(chǎn)稅、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記等“長(zhǎng)效機(jī)制”的穩(wěn)步推進(jìn)和落地，另一方面，短期內(nèi)堅(jiān)持“限貸限購”不放松?？傊康禺a(chǎn)調(diào)控不會(huì)消失，房?jī)r(jià)也不可能會(huì)暴跌。

　　“商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年”

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》：近期，《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》出臺(tái)，這對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來了哪些機(jī)遇與挑戰(zhàn)？有報(bào)道認(rèn)為目前商業(yè)地產(chǎn)存在同質(zhì)化和過剩的問題。

　　李小明：新型城鎮(zhèn)化對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說是個(gè)機(jī)會(huì)，雖然現(xiàn)在社會(huì)上對(duì)局部地區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)泡沫爭(zhēng)論很多，但是任何一個(gè)處在上升勢(shì)頭的行業(yè)，都有可能遭遇這種情況。未來隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，更多的人進(jìn)城安居落戶，百姓生活水平提高，二線大城市甚至是三線、四線城市，對(duì)于城市綜合體的需求是非常大的。作為商業(yè)地產(chǎn)來講，在北上廣這樣的一線城市，或者說省會(huì)的二線城市，不是飽和，而是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

　　比如，公主墳商圈3公里范圍內(nèi)有26萬常駐人口，5公里有80萬常駐人口，10公里有260萬常駐人口，但是較主要的商業(yè)設(shè)施，就你看到的這幾座樓，面對(duì)城市白領(lǐng)的集高端餐飲、高端購物、高端休閑等功能于一體的城市綜合體卻一個(gè)都沒有，完全還是一塊待開墾的處女地。

　　所以我認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)還要再火30年。

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》：隨著電子商務(wù)的迅猛發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)正在受到電商模式的沖擊。商業(yè)地產(chǎn)如何面對(duì)來自電商的競(jìng)爭(zhēng)？

　　李小明：雖然當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)受到電商模式的沖擊，但是雙方并不是處于對(duì)立地位。當(dāng)年萬達(dá)的王健林和馬云打賭，電商和傳統(tǒng)商業(yè)誰生命力長(zhǎng)，馬云說較后商業(yè)地產(chǎn)要消亡，但是我不這么看。傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)和電商之間，實(shí)際上是相輔相成的關(guān)系，電商再發(fā)達(dá)，再時(shí)尚，購衣服還得到店里試一下，你在網(wǎng)上購的鞋不試一下穿不了還得退換，你到店里就可以試試鞋合不合腳，古話說鞋子合不合適只有腳知道。城市綜合體能夠?yàn)橄M(fèi)者提供真實(shí)、真切的服務(wù)和休閑放松體驗(yàn)，這對(duì)老百姓的日常生活是非常必要的。因此，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的體驗(yàn)是電商代替不了的。

　　《中國經(jīng)營(yíng)報(bào)》：和萬達(dá)廣場(chǎng)相比，國海廣場(chǎng)的開發(fā)數(shù)量與節(jié)奏明顯慢了許多。在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式上，帝海集團(tuán)和萬達(dá)集團(tuán)有何不同之處？

　　李小明：我們和萬達(dá)的不同是，萬達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)類似于工業(yè)化的流水線生產(chǎn)，快速復(fù)制，但是可能比較粗糙，檔次不高。而我們帝海集團(tuán)打造出來的都是城市綜合體，都是寫字樓，有公寓，有酒店，我們采用的是手工打造，單個(gè)地精雕細(xì)琢，每一個(gè)產(chǎn)品都是精雕細(xì)琢的，而不是快速復(fù)制。這樣保證了我們的品質(zhì)比較高端，比如北京國海廣場(chǎng)，進(jìn)駐的都是一些大的央企，比如中國電子、中國建材。

　　同樣，我們的商業(yè)也是這樣，我們引進(jìn)的都是國外的一些的大品牌，以此維持高端的品質(zhì)，這是我們跟萬達(dá)的區(qū)別。

　　當(dāng)然我們也有些共同點(diǎn)，比如說都是城市綜合體，都有商場(chǎng)、公寓、寫字樓、酒店，甚至一些開發(fā)的模式也有點(diǎn)類似，比如說把住宅、寫字樓賣掉，把商業(yè)的酒店留下來。

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