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樓市投資的“”價值 剛性的是致富需求
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 616 次
在發(fā)展中國家的城市化進(jìn)程中,人口與貨幣在流動中積聚集中,驅(qū)動房價上漲的主要力量不是居民收入,也不是合理租金,而是人們的致富欲望和超額貨幣。
2013年,房價走勢的分化得到確認(rèn),“北上廣深”的房價漲幅領(lǐng)跑。2014年初,杭州、常州開始“砸盤”促銷,恐慌情緒彌漫,預(yù)計還將有開發(fā)商跟進(jìn)。
房地產(chǎn)投資有一個公式:是區(qū)位,是區(qū)位,第三還是區(qū)位!學(xué)術(shù)界有人把這三個“區(qū)位”再解讀為:是城市,是城中水岸,第三是交通熱點。這一投資定律在發(fā)達(dá)國家具有普遍性,卻未必完全適用于中國市場。城市化是一次大規(guī)模的人口遷徙,所以我們用城市化率來衡量城市化的進(jìn)程,而城市化率就是城市人口占總?cè)丝诘谋壤?。在城市化的起步階段,城市人口從20%以下到35%左右,投資樓市的人們普遍獲利,無論是大城市還是小城鎮(zhèn),房價上漲遲早發(fā)生。在城市化的加速階段,樓市投資的回報率開始分化,大城大漲,小鎮(zhèn)小漲,城市的房價漲幅完全領(lǐng)跑。在城市化的完成階段,也就是城市化率超過50%并逐年接近65%的階段,房價走勢逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn),城市瘋漲,邊緣城鎮(zhèn)滯漲或下跌。由于人口外流,一些城鎮(zhèn)變?yōu)?ldquo;鬼城鬼鎮(zhèn)”,還有一些城鎮(zhèn)會由于交通網(wǎng)的建設(shè)和水資源的危機(jī)而成為“災(zāi)城”。從一個國家的版圖看,樓市投資會呈現(xiàn)出一個“金字塔”的趨勢,可投資的樓市會逐漸縮窄,較后縮窄到城市和城市。此時,房地產(chǎn)投資公式的“區(qū)位”價值也會改變?yōu)椋菏牵牵谌€是。
區(qū)位的“”價值有三個維度:其一是金融,尤其是在都市圈或城市群主導(dǎo)的城市化模式中,金融城市一旦形成,就會對周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生輻射效應(yīng),像磁場一樣加快貨幣的流通速度,讓財富總量在交易中膨脹。其二是城市,尤其是在高收入者較為集中的地城市,時間就是財富,效率就是生命,區(qū)位的價值是用時間度量的,而金融業(yè)經(jīng)營著時間的貨幣化。人們會用時間交換空間,自愿支付較高的空間價值來換取更多的工作(致富)機(jī)會。其三是城市的城市,尤其是在投資機(jī)會較多的城市,流動的人口、流動的信息和流動的資金在匯集,人們所說的不夜城就具有這樣的區(qū)位價值。
在發(fā)展中國家的城市化進(jìn)程中,人口與貨幣在流動中積聚集中,驅(qū)動房價上漲的主要力量不是居民收入,也不是合理租金,而是人們的致富欲望和超額貨幣。所以,超出居民可支付能力的高房價主要面對外來人口和外部資金,人口的流動性越強(qiáng),資金流入量越高,房價漲幅越高。在城市化的完成階段,金融及其輻射的城市群基本形成,房價漲跌的幅度幾乎等于財富聚散的動態(tài)指標(biāo):房價下跌代表人口與資金的外流,房價上漲則代表人口與資金的流入。
從人口流動和財富聚散的角度看房價的漲跌,邊緣城鎮(zhèn)的房價下跌會刺激城市的房價上漲,城市郊區(qū)的房價下跌會刺激城市的房價上漲。房價漲幅的分化直接衡量著不同區(qū)位的家庭財富存量,特別是在房地產(chǎn)占家庭財富比重較高的中國,單位空間的人口/財富比伴隨房價走勢而變,樓市投資的“”價值驅(qū)動著高端物業(yè)的上漲,并且在經(jīng)濟(jì)的周期波動中“領(lǐng)漲抗跌”。
樓市投資的價值論是對區(qū)位價值論的修正,“”的財富磁場效應(yīng)越強(qiáng),“”與“外圍”的分化趨勢越難改變,結(jié)果就是房價走勢冰火分明,天價與鬼城同在,癲狂與落寞齊飛!上漲的城市心花怒放,下跌的城鎮(zhèn)目瞪口呆。房價走勢的分化一再證明:城市房產(chǎn)的剛性需求不僅是居住需求,比居住更具剛性的是致富需求!
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