在發(fā)展中國家的城市化進(jìn)程中，人口與貨幣在流動中積聚集中，驅(qū)動房價上漲的主要力量不是居民收入，也不是合理租金，而是人們的致富欲望和超額貨幣。

　　2013年，房價走勢的分化得到確認(rèn)，“北上廣深”的房價漲幅領(lǐng)跑。2014年初，杭州、常州開始“砸盤”促銷，恐慌情緒彌漫，預(yù)計還將有開發(fā)商跟進(jìn)。

　　房地產(chǎn)投資有一個公式：是區(qū)位，是區(qū)位，第三還是區(qū)位！學(xué)術(shù)界有人把這三個“區(qū)位”再解讀為：是城市，是城中水岸，第三是交通熱點。這一投資定律在發(fā)達(dá)國家具有普遍性，卻未必完全適用于中國市場。城市化是一次大規(guī)模的人口遷徙，所以我們用城市化率來衡量城市化的進(jìn)程，而城市化率就是城市人口占總?cè)丝诘谋壤?。在城市化的起步階段，城市人口從20%以下到35%左右，投資樓市的人們普遍獲利，無論是大城市還是小城鎮(zhèn)，房價上漲遲早發(fā)生。在城市化的加速階段，樓市投資的回報率開始分化，大城大漲，小鎮(zhèn)小漲，城市的房價漲幅完全領(lǐng)跑。在城市化的完成階段，也就是城市化率超過50%并逐年接近65%的階段，房價走勢逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)，城市瘋漲，邊緣城鎮(zhèn)滯漲或下跌。由于人口外流，一些城鎮(zhèn)變?yōu)?ldquo;鬼城鬼鎮(zhèn)”，還有一些城鎮(zhèn)會由于交通網(wǎng)的建設(shè)和水資源的危機(jī)而成為“災(zāi)城”。從一個國家的版圖看，樓市投資會呈現(xiàn)出一個“金字塔”的趨勢，可投資的樓市會逐漸縮窄，較后縮窄到城市和城市。此時，房地產(chǎn)投資公式的“區(qū)位”價值也會改變?yōu)椋菏牵牵谌€是。

　　區(qū)位的“”價值有三個維度：其一是金融，尤其是在都市圈或城市群主導(dǎo)的城市化模式中，金融城市一旦形成，就會對周邊城鎮(zhèn)產(chǎn)生輻射效應(yīng)，像磁場一樣加快貨幣的流通速度，讓財富總量在交易中膨脹。其二是城市，尤其是在高收入者較為集中的地城市，時間就是財富，效率就是生命，區(qū)位的價值是用時間度量的，而金融業(yè)經(jīng)營著時間的貨幣化。人們會用時間交換空間，自愿支付較高的空間價值來換取更多的工作（致富）機(jī)會。其三是城市的城市，尤其是在投資機(jī)會較多的城市，流動的人口、流動的信息和流動的資金在匯集，人們所說的不夜城就具有這樣的區(qū)位價值。

　　在發(fā)展中國家的城市化進(jìn)程中，人口與貨幣在流動中積聚集中，驅(qū)動房價上漲的主要力量不是居民收入，也不是合理租金，而是人們的致富欲望和超額貨幣。所以，超出居民可支付能力的高房價主要面對外來人口和外部資金，人口的流動性越強(qiáng)，資金流入量越高，房價漲幅越高。在城市化的完成階段，金融及其輻射的城市群基本形成，房價漲跌的幅度幾乎等于財富聚散的動態(tài)指標(biāo)：房價下跌代表人口與資金的外流，房價上漲則代表人口與資金的流入。

　　從人口流動和財富聚散的角度看房價的漲跌，邊緣城鎮(zhèn)的房價下跌會刺激城市的房價上漲，城市郊區(qū)的房價下跌會刺激城市的房價上漲。房價漲幅的分化直接衡量著不同區(qū)位的家庭財富存量，特別是在房地產(chǎn)占家庭財富比重較高的中國，單位空間的人口/財富比伴隨房價走勢而變，樓市投資的“”價值驅(qū)動著高端物業(yè)的上漲，并且在經(jīng)濟(jì)的周期波動中“領(lǐng)漲抗跌”。

　　樓市投資的價值論是對區(qū)位價值論的修正，“”的財富磁場效應(yīng)越強(qiáng)，“”與“外圍”的分化趨勢越難改變，結(jié)果就是房價走勢冰火分明，天價與鬼城同在，癲狂與落寞齊飛！上漲的城市心花怒放，下跌的城鎮(zhèn)目瞪口呆。房價走勢的分化一再證明：城市房產(chǎn)的剛性需求不僅是居住需求，比居住更具剛性的是致富需求！

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