房地產(chǎn)商人梁鴻眉正在享受來(lái)到杭州后的波快錢。在宣布“直降6000”后，開(kāi)盤三年銷售不過(guò)300余套的天鴻香榭里，在2月27日就賣出158套。

　　而與其相距不到1公里的德信北海公園，是杭州較早宣布降價(jià)的樓盤，在3天的時(shí)間內(nèi)認(rèn)籌超過(guò)300組，其尾盤的208套房源也已悉數(shù)清空。

　　兩處房產(chǎn)超過(guò)30%的降價(jià)，輿論再次熱議“房?jī)r(jià)崩盤論”。但杭州多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城北兩處樓盤的降價(jià)，與杭州商品房庫(kù)存過(guò)大，房企資金周轉(zhuǎn)壓力有關(guān)，而同期的銀行收緊房貸傳聞，進(jìn)一步加劇了房企資金緊繃問(wèn)題。

　　盡管兩家樓盤負(fù)責(zé)人均以回籠資金、新增土地儲(chǔ)備辯駁資金斷裂論，但理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在降價(jià)清盤后的天，德信北海公園的開(kāi)發(fā)商，德信控股集團(tuán)提前半年終止了一款1.09億元的信托計(jì)劃，而一般來(lái)說(shuō)，融資方主動(dòng)提前終止信托計(jì)劃的現(xiàn)象較為少見(jiàn)。

　　德信控股尚在存續(xù)期的信托產(chǎn)品共有3個(gè)，但該集團(tuán)董事長(zhǎng)胡一平在上周接受采訪時(shí)表示，該公司目前只有1個(gè)1億-2億元的項(xiàng)目在運(yùn)行。此前就已有信托業(yè)內(nèi)人士稱，德信地產(chǎn)降價(jià)是因信托貸款承壓，而在清盤后所獲得的房款，也足以支付前述信托本息。

　　天鴻香榭里的開(kāi)發(fā)商浙江天鴻集團(tuán)，2009年進(jìn)入杭州市場(chǎng)，該集團(tuán)在杭州的次拿地，就引發(fā)了輿論熱議，67輪競(jìng)拍、70%的溢價(jià)，在當(dāng)時(shí)被稱為“杭州飆地案”。但大手筆投入背后，天鴻香榭里開(kāi)盤后一直銷售不佳，多名老業(yè)主在輪番抗議無(wú)果的情況下，透露了當(dāng)初與天鴻的私下協(xié)議：天鴻集團(tuán)自墊資金，幫購(gòu)房者付清頭付款，以完成銷售計(jì)劃。

　　兩家房地產(chǎn)企業(yè)不愿對(duì)上述資本運(yùn)作置評(píng)，但當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)的人士告訴理財(cái)周報(bào)記者，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一些不夠透明的股東結(jié)構(gòu)、資本運(yùn)作，早幾年前，銀行就對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款采取了十分謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　銷售熱潮未退燒

　　2月25日，德信北海公園宣布降價(jià)的一周后，售樓人員仍舊繁忙地接待著前來(lái)咨詢的購(gòu)房者，令現(xiàn)場(chǎng)十余名顧客略微失望的是，此時(shí)北海公園僅剩1套房源，16900元一平米的價(jià)格，雖然也比降價(jià)前實(shí)惠，但與18日15800元一平的價(jià)格仍有不小差距。

　　緊靠北海公園的一家超市主人嘆息道，若不是當(dāng)時(shí)不夠資金，其也不想錯(cuò)過(guò)此次降價(jià)。盡管在之后，其又頗為直接地告訴記者：北海公園是尾盤，旁邊還有一個(gè)輻射大的變電站。但銷售人員對(duì)此有不同看法，“因?yàn)榻衲?月要交房，所以我們搞了這次降價(jià)促銷，純粹是市場(chǎng)行為，至于天鴻香榭里為什么要降價(jià)？我就不知道了。”

　　德信北海公園的銷售總監(jiān)杜盛告訴記者，此番降價(jià)，是基于該集團(tuán)的戰(zhàn)略考慮。因其去年銷售收入達(dá)到60億元，集團(tuán)制定了今年破百億元的目標(biāo)，與之相對(duì)的措施即是，去庫(kù)存，多拿地，加快資金周轉(zhuǎn)。

　　與北海公園相隔不到10米的一處樓盤則異常冷清，記者一踏入售樓處，銷售人員就直接告知樓盤沒(méi)有降價(jià)計(jì)劃，同樣的答復(fù)也在周邊的幾處樓盤出現(xiàn)。

　　情況在1公里外的天鴻香榭里有所不同。經(jīng)歷了幾天前的“砸盤”，天鴻香榭里的氣氛異常詭異，不多的幾名銷售人員散落在售樓處門外，購(gòu)房者只有通過(guò)樓盤銷售的認(rèn)可，才能進(jìn)入。

　　在確定購(gòu)房意愿后，一名湯姓銷售人員帶領(lǐng)記者進(jìn)入售樓處。天鴻香榭里可能是國(guó)內(nèi)目前較狼狽，但銷售較火爆的樓盤，30余名安保人員在不到百平米的大廳兩列排開(kāi)，左側(cè)被砸爛的沙盤仍未被修復(fù)，而右側(cè)，則坐著20余名身著統(tǒng)一T恤的老業(yè)主。

　　“直降6000、售價(jià)11800、均價(jià)13800、緊靠學(xué)校的小區(qū)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”銷售人員不斷重復(fù)著這些關(guān)鍵詞。距離開(kāi)盤還有2天，天鴻香榭里仍在極力推介房源。而關(guān)于樓盤降價(jià)的原因，記者多次致電梁鴻眉、天鴻銷售總監(jiān)陳可，但其均以近期認(rèn)購(gòu)火爆為由拒絕回復(fù)。

　　湯姓銷售顧問(wèn)告訴記者，幾天來(lái)，樓盤已經(jīng)收到200余組認(rèn)籌，而其此番推出的降價(jià)房源，只有158套。鑒于認(rèn)籌的火爆程度，該銷售透露，到27日樓盤正式開(kāi)盤時(shí)，將會(huì)加推房源，保證每個(gè)認(rèn)籌者均有房可購(gòu)。

　　促銷還是高壓輻射？

　　認(rèn)籌進(jìn)行一周后，銷售總監(jiān)陳可說(shuō)，人數(shù)已經(jīng)超過(guò)了400組。2月27日上午，杭州降價(jià)事件的主角之一，也是降價(jià)幅度的樓盤，將搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)搬到了距離售樓處3公里的一家酒店。在開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)，涌入了包括200多名購(gòu)房者，30余名老業(yè)主，以及總?cè)藬?shù)相近的安保人員。

　　這個(gè)場(chǎng)景很像21日的售樓處。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商突然降價(jià)，以及老業(yè)主的“砸沙盤”事件，天鴻香榭里成為全國(guó)輿論。開(kāi)盤當(dāng)天，售樓處仍有不少老業(yè)主在靜坐，他們告訴理財(cái)周報(bào)記者，“砸盤”并不是原語(yǔ)突發(fā)降價(jià)，而是因?yàn)闃潜P的居住環(huán)境。

　　身著白色統(tǒng)一T恤的業(yè)主說(shuō)，在樓盤落成后不久，一條220KV高壓輸電線從小區(qū)東側(cè)穿過(guò)，而在購(gòu)房時(shí)，銷售人員曾明確告訴他們，這條高壓線將會(huì)被引入地下。規(guī)劃之外的變化引發(fā)了業(yè)主不安，在綜合考量了輻射對(duì)健康的影響后，老業(yè)主們嘗試與開(kāi)發(fā)商董事長(zhǎng)梁鴻眉協(xié)商。

　　業(yè)主給理財(cái)周報(bào)記者提供的通話和短信記錄顯示，業(yè)主代表曾在2月13日起，即天鴻降價(jià)的一周前，向梁鴻眉反應(yīng)高壓線輻射問(wèn)題，直到2月18日降價(jià)前，梁鴻眉的回復(fù)仍 于“等我安排一下，再聯(lián)系你們”，但令業(yè)主們沒(méi)想到的是，在德信北海公園宣布降價(jià)的不到24個(gè)公里內(nèi)，天鴻香榭里緊接著就在杭城放出“直降6000”的宣傳陣勢(shì)。

　　“就在18日，天鴻的銷售顧問(wèn)還多次以樓盤必將漲價(jià)的理由，敦促一名業(yè)主盡早付款，但后，天鴻就突然降價(jià)了，該名業(yè)主一夜之間損失近50萬(wàn)。”業(yè)主吳亞楠說(shuō)。21日，包括損失50萬(wàn)元的業(yè)主在內(nèi)，老業(yè)主們集聚在天鴻香榭里售樓處，并確實(shí)造成了沙盤毀壞等事實(shí)。

　　對(duì)于輿論一邊倒的指責(zé)，吳亞楠難掩心中委屈，據(jù)其介紹，目前老業(yè)主的統(tǒng)一訴求是，退房，或者解決高壓線的問(wèn)題。此前，天鴻銷售總監(jiān)陳可在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)曾介紹，天鴻降價(jià)的原因主要基于兩點(diǎn)，一是受到北海公園降價(jià)的影響，二是公司整體戰(zhàn)略部署相關(guān)，希望快速銷售，快速去化，從而回籠資金再拿地開(kāi)發(fā)。

　　拿地的說(shuō)法也在銷售顧問(wèn)口中出現(xiàn)，但在記者多次提到高壓線等因素時(shí)，天鴻官方給出的答復(fù)均是：認(rèn)籌繁忙，老業(yè)主的事情下周再議。

　　庫(kù)存高去化壓力大

　　在高壓線輻射的問(wèn)題上，吳亞楠亦承認(rèn)，恐怕并非是天鴻降價(jià)的直接原因。除此之外，一名不愿透露姓名的天鴻香榭里銷售人員告訴理財(cái)周報(bào)記者，天鴻此次之所以會(huì)降價(jià)，實(shí)在是因?yàn)殚_(kāi)盤三年以來(lái)，銷售情況一直不好，持續(xù)處于有價(jià)無(wú)市的狀態(tài)中。

　　在18日以來(lái)的連續(xù)兩次降價(jià)潮中，城北多家開(kāi)發(fā)商被傳競(jìng)相降價(jià)，但理財(cái)周報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便在城北，目前參與降價(jià)的樓盤，也僅有前述的德信和天鴻兩家。

　　這一現(xiàn)象得到了杭州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)同。據(jù)本土大型房企濱江集團(tuán)董秘李淵介紹，上述降價(jià)只是個(gè)別樓盤的個(gè)別現(xiàn)象，降價(jià)的區(qū)域也僅僅發(fā)生在近郊，主城區(qū)并未出現(xiàn)明顯降價(jià)。

　　26日，記者又相繼走訪了杭州城內(nèi)大型房企的多家樓盤，包括綠城集團(tuán)、濱江集團(tuán)在內(nèi)的相關(guān)人士均表示，未曾參與降價(jià)，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)也不會(huì)考慮降價(jià)。

　　除了區(qū)域和個(gè)別房開(kāi)的特殊因素外，當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士又指出了連續(xù)降價(jià)的供求原因。動(dòng)力地產(chǎn)董事高峰告訴記者，杭州近年來(lái)商品房庫(kù)存激增，而過(guò)高的房?jī)r(jià)抑制了購(gòu)房需求，導(dǎo)致商品房去化壓力過(guò)大。

　　這一觀點(diǎn)也得到了李淵的認(rèn)同，據(jù)其介紹，杭州目前的巨量庫(kù)存不容忽視，造成不少房企銷售壓力較大。根據(jù)杭州房地產(chǎn)官方門戶，杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)(含蕭山、余杭)商品房庫(kù)存高達(dá)113187套，與北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市相比，杭州住宅庫(kù)存量，也遠(yuǎn)大于南京的庫(kù)存量。數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月2日，北京住宅庫(kù)存為5.76萬(wàn)套，上海為6.36萬(wàn)套，廣州為5.61萬(wàn)套，深圳4.18萬(wàn)套。很明顯的，在主要城市對(duì)比中，杭州受調(diào)控影響較大。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展總監(jiān)桑豫峰認(rèn)為，杭州商品房庫(kù)存的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其消化增長(zhǎng)速度，而去年出讓的巨量土地也在今年陸續(xù)進(jìn)入供應(yīng)，庫(kù)存和新增疊在一起，就造成了供過(guò)于求的現(xiàn)象，而較先承壓的，也就是那些實(shí)力不強(qiáng)、資金鏈緊繃的中小開(kāi)發(fā)商，如果不率先回籠資金，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨時(shí)，也將較快倒下。

　　關(guān)于杭州降價(jià)是否會(huì)波及其他城市的言論，桑豫峰認(rèn)為，不排除相關(guān)影響，尤其是庫(kù)存較大，無(wú)法承受市場(chǎng)觀望期的企業(yè)。

　　 瘋狂拿地盈利成疑

　　除了庫(kù)存創(chuàng)下歷史新高，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了北上廣深之外，杭州房企拿地的熱情亦不容忽視。

　　身處降價(jià)風(fēng)波的德信集團(tuán)，就在其宣布降價(jià)的同，在杭州市公共資源交易，以加價(jià)100萬(wàn)，總計(jì)17.4787億元的價(jià)格，競(jìng)得錢江新城二期章家壩地塊，該地塊僅樓面價(jià)就高達(dá)12440元/平方米。而2月25日，德信地產(chǎn)又與浙江中南置業(yè)有限公司，為濱江區(qū)一塊土地展開(kāi)廝殺，但在16輪的報(bào)價(jià)之后，德信地產(chǎn)敗北，中南置業(yè)以13.4億元摘走白馬湖地塊。

　　針對(duì)降價(jià)和連續(xù)拿地的現(xiàn)象，德信地產(chǎn)銷售總監(jiān)杜盛稱，這是集團(tuán)百億戰(zhàn)略的落地動(dòng)作，據(jù)其介紹，2013年德信集團(tuán)營(yíng)收60億元，因此集團(tuán)在2014年制定了百億元的戰(zhàn)略計(jì)劃，而為了實(shí)現(xiàn)這一戰(zhàn)略，高周轉(zhuǎn)，規(guī)?；?。具體操作而言，即是在土地市場(chǎng)更主動(dòng)拿地，另外也將加快銷售周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)資金回籠。

　　德信地產(chǎn)的現(xiàn)象并非個(gè)例，透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)布的杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)2013年研究報(bào)告顯示，當(dāng)年土地市場(chǎng)呈現(xiàn)的狂熱，全年土地成交金額刷新了2009年的歷史較高紀(jì)錄，達(dá)到1326.9

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