作為服裝行業(yè)“不務(wù)正業(yè)”的較典型樣本，雅戈?duì)栐诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域高歌猛進(jìn)多年，風(fēng)光無限。然而，當(dāng)雅戈?duì)柊缪葜?ldquo;不差錢”的角色接連在一、二線城市高價(jià)搶地王之時(shí)，遲遲未見放松的房地產(chǎn)調(diào)控重錘，也讓其嘗到了苦果。

　　時(shí)代周報(bào)調(diào)查雅戈?duì)栭_發(fā)項(xiàng)目近況發(fā)現(xiàn)，其在2007年至今獲得的多地地王，多面臨手持“面粉”貴過在售“面包”的尷尬局面，并深陷“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”的進(jìn)退維谷之中。銷路不暢也導(dǎo)致雅戈?duì)柎尕浉咂?，其資金鏈條也被指陷入困境。公司財(cái)報(bào)顯示，截至2012年9月底，雅戈?duì)柟敬尕浉哌_(dá)239億元，占公司總資產(chǎn)的50.32%，其流動(dòng)負(fù)債達(dá)314.7億元，負(fù)債率高達(dá)73%，而手持現(xiàn)金不足27億元。

　　對(duì)于業(yè)界的重重質(zhì)疑，雅戈?duì)柖貏⑿掠顑H表示公司資金鏈并無外界想象中悲觀。而雅戈?duì)柶放撇块T相關(guān)負(fù)責(zé)人以“房產(chǎn)敏感”為由，稱僅接待面對(duì)面采訪，拒絕記者的書面及電話采訪。

　　上海地王恐貼本銷售

　　上海長(zhǎng)風(fēng)，一場(chǎng)“地王”級(jí)PK賽即將在歲末上演。

　　雅戈?duì)栔脴I(yè)近日對(duì)外宣布，其進(jìn)軍上海的個(gè)作品—長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)將于12月下旬對(duì)外開放示范區(qū)。這是長(zhǎng)風(fēng)板塊年內(nèi)迎來的個(gè)地王項(xiàng)目。7個(gè)月前，中海[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]在2009年搶來的70億元總價(jià)地王項(xiàng)目紫御豪庭頭度開盤，樓板價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米，約3.8萬(wàn)元/平方米的開盤策略，使其一舉奪得了今年6月份上海樓市的銷售。

　　中海此番貼著成本線走的定價(jià)方案，對(duì)其本身來說賺了個(gè)薄利，但也把百米開外的長(zhǎng)風(fēng)8號(hào)逼上了懸崖。時(shí)代周報(bào)記者以購(gòu)房者身份致電中海樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，其儼然已把雅戈?duì)柕母叩貎r(jià)，作為了自己項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。“你購(gòu)我們的項(xiàng)目肯定劃算，與隔壁項(xiàng)目比，地價(jià)上就已經(jīng)賺了4000元/平方米。”中海銷售人員稱，2010年9月，雅戈?duì)栆?9.58億元落子長(zhǎng)風(fēng)時(shí)，創(chuàng)下的2.6萬(wàn)元/平方米的區(qū)域單價(jià)地王紀(jì)錄，至今仍未打破。

　　“按照建安、財(cái)務(wù)等成本簡(jiǎn)單核算，這個(gè)項(xiàng)目至少要賣到4萬(wàn)元/平方米才能保本。”中房信研究總監(jiān)薛建雄對(duì)時(shí)代周報(bào)記者介紹，雅戈?duì)栱?xiàng)目地價(jià)高過中海項(xiàng)目，其售價(jià)必須超過中海項(xiàng)目才能盈利。但如此的話，購(gòu)房者比價(jià)后估計(jì)很難會(huì)購(gòu)賬，這也給雅戈?duì)柍隽说蓝▋r(jià)難題。

　　在采訪中，多位上海業(yè)內(nèi)人士均對(duì)記者表示，雅戈?duì)柕貕K容積率偏高，難以規(guī)劃別墅物業(yè)，其公寓定價(jià)須高過中海公寓售價(jià)才具有盈利空間，但操作難度明顯。由于明年房地產(chǎn)形勢(shì)還不明朗，雅戈?duì)栆驳炔患跋乱淮瓮恋卦鲋?、房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)。在尷尬定價(jià)的局面下，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)8號(hào)項(xiàng)目可能被迫要貼本銷售。

　　時(shí)代周報(bào)記者從該樓盤銷售代理商新聚仁機(jī)構(gòu)內(nèi)部也獲悉，對(duì)于項(xiàng)目未來的營(yíng)銷策略，有可能走貼本的銷售路線，但較終定奪權(quán)還在雅戈?duì)柺掷?，現(xiàn)在說不清楚。而雅戈?duì)栔脴I(yè)的口風(fēng)則看似曖昧，其上海公司負(fù)責(zé)人錢平近日對(duì)外表示，作為雅戈?duì)柸霚膫€(gè)作品，公司已在長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目上投[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]資近60億元，無論這個(gè)項(xiàng)目是否有所虧損，都要將雅戈?duì)栔脴I(yè)的品牌帶進(jìn)上海。

　　“在限購(gòu)限貸的大背景下，雅戈?duì)栱?xiàng)目也面臨著有效客群日趨萎縮的不利局面，如何淡季蓄客，也是擺在雅戈?duì)柮媲暗拇箅y題。”同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立表示。不過據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，截至目前，雅戈?duì)栭L(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目的銷售體系和團(tuán)隊(duì)還沒完全建立起來，蓄客更是談不上。

　　薛建雄稱，一般來說，銷售團(tuán)隊(duì)組建好再蓄客開盤，較合理的時(shí)間也得3個(gè)月以上。而雅戈?duì)柗矫?，也拒完全時(shí)代周報(bào)記者透露具體的上市時(shí)間表。

　　高價(jià)拿地后遺癥不斷

　　如果以上海項(xiàng)目來論雅戈?duì)柕禺a(chǎn)危局，顯得管中窺豹的話，那么，在距離上海200多公里外的杭州，雅戈?duì)柨芍^真正舉步維艱。

　　2007-2010年的4年時(shí)間里，雅戈?duì)栐诤贾莶季至艘粡埜吒杳瓦M(jìn)的路線圖：2007年7月，雅戈?duì)栔脴I(yè)高調(diào)亮相杭州，經(jīng)過90輪競(jìng)價(jià)，以14.76億元高價(jià)競(jìng)得杭州商學(xué)院地塊（后開發(fā)成御西湖項(xiàng)目），以15712元/平方米的樓面價(jià)，頭次成就了雅戈?duì)?ldquo;杭州地王”的桂冠。隨后不久，雅戈?duì)柍赓Y12.8億元，拿下杭州轉(zhuǎn)塘50號(hào)、51號(hào)兩個(gè)地塊（后開發(fā)成西溪晴雪項(xiàng)目）。

　　2010年4月，面對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的過度上漲，國(guó)家推出地產(chǎn)調(diào)控組合拳，此后一浪高過一浪的地產(chǎn)調(diào)控幾乎成為所有房企的夢(mèng)魘。但彼時(shí)乘著金融投資資本東風(fēng)的雅戈?duì)栵L(fēng)頭正勁，并和綠城[簡(jiǎn)介 較新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平所坦承的一樣：“沒有預(yù)測(cè)到調(diào)控災(zāi)難的長(zhǎng)度和深度。”

　　2010年12月，雅戈?duì)栍忠?4.2億元總價(jià)，拿下杭州申花53號(hào)和申花56號(hào)地塊，溢價(jià)率分別為153%和155%。根據(jù)當(dāng)年的這兩塊地塊的樓面價(jià)，分別是17751元/平方米和18114元/平方米，刷新杭州當(dāng)時(shí)土地出讓的單價(jià)紀(jì)錄。

　　不料，時(shí)隔兩年，申花地塊仍未交地，卻深陷降價(jià)包圍圈。如今區(qū)域內(nèi)開盤價(jià)15678元/平方米的萊德?紳華府項(xiàng)目，樓面價(jià)為8778元/平方米；現(xiàn)售價(jià)15000元/平方米左右的中順?上尚庭項(xiàng)目，樓面價(jià)也僅為6082元/平方米。

　　這也就是說，即便該地塊現(xiàn)在開工建設(shè)，也難以逃脫虧本的命運(yùn)。杭州雅戈?duì)栔脴I(yè)總經(jīng)理水華良也承認(rèn)：“現(xiàn)狀之下，這兩宗地塊確實(shí)沒有盈利空間。” 也正因?yàn)榇?，今?月份至今，該地塊頻頻傳出退地風(fēng)波。雅戈?duì)柗矫嬷荒艹雒嬉辉俜裾J(rèn)該傳聞，并在年報(bào)中披露，已于2011年償付了該地塊7.91億元的部分土地款。

　　而在已開盤項(xiàng)目中，雅戈?duì)栆愿邇r(jià)拿地，高端定位刺激銷售的策略，卻慘遭杭州消費(fèi)者的不購(gòu)賬。“在杭州市場(chǎng)，雅戈?duì)栱?xiàng)目的價(jià)格拼不過廣宇、品牌比不上綠城，這樣的尷尬處境使得公司競(jìng)爭(zhēng)力甚微。”杭州當(dāng)?shù)啬巢辉妇呙拈_發(fā)商對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，目前雅戈?duì)栒幵诮祪r(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷的進(jìn)退維谷之中。

　　以“西溪晴雪”項(xiàng)目為例。在經(jīng)歷了兩輪大幅降價(jià)之后，從3萬(wàn)元/平方米的開盤價(jià)一路降到22000元/平方米的現(xiàn)價(jià)，銷售形勢(shì)依舊堪憂。雅戈?duì)?012年半年報(bào)顯示，西溪晴雪項(xiàng)目從2010年開盤至今的預(yù)售比例，僅為19.58%。

　　銷售困境，同樣存在于蘇州市場(chǎng)。2004年，雅戈?duì)栐谔K州拿下了大本營(yíng)寧波以外的個(gè)地王，這個(gè)項(xiàng)目樓面地價(jià)逾6000元/平方米，而同期蘇州湖東房?jī)r(jià)還在5000元/平方米左右徘徊。對(duì)于如今房子難賣問題，負(fù)責(zé)江蘇市場(chǎng)的蘇州雅戈?duì)栔脴I(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)張佳希不無感嘆：“房地產(chǎn)調(diào)控像一盤棋，殊不知棋布滿后，棋盤有限，較后大家悶死。”

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