剛過(guò)去的2013年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不平凡的一年。盡管在2012年末就有不少專家預(yù)測(cè)行情會(huì)回暖，但現(xiàn)實(shí)比預(yù)測(cè)還要好。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年城市住宅成交量同比增長(zhǎng)16%，總量為近四年同期較高。同時(shí)，城市新批上市面積總量同比增長(zhǎng)15%，也創(chuàng)下近四年較高。即使在11月季節(jié)性低點(diǎn)，多數(shù)城市供應(yīng)量仍在高位。從全國(guó)來(lái)看，今年的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速均明顯好于去年，規(guī)模已創(chuàng)歷史新高。更為關(guān)鍵的是，今年的調(diào)控政策從行政開(kāi)始轉(zhuǎn)向市場(chǎng)，這將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)朝更良性方向發(fā)展。

　　剛性需求的強(qiáng)勢(shì)爆發(fā)是成交量回升的關(guān)鍵因素。特別是在上半年，各地都出現(xiàn)了住宅市場(chǎng)的瘋狂成交。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1-5月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為3.91億平方米，較去年同期增長(zhǎng)35.60%；商品房銷(xiāo)售額25864億元，同比增長(zhǎng)52.8%。而到下半年，樓市仍然維持了較高位的成交數(shù)據(jù)，而主打剛需的樓盤(pán)更是頻頻出現(xiàn)日光。

　　成交量上漲，行情回暖，2013年一手住宅市場(chǎng)的價(jià)格經(jīng)歷了從快速上漲至逐步回穩(wěn)的過(guò)程。以廣州為例，據(jù)網(wǎng)易數(shù)據(jù)監(jiān)控提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年12月20日，2013年廣州十區(qū)二縣一手住宅均價(jià)為13173元/平方米，較去年同期上漲6%。由于行政因素影響，就數(shù)據(jù)而言，今年廣州房?jī)r(jià)的波動(dòng)走勢(shì)整體向下，波幅較小。

　　1　　地王
　　行情好，企業(yè)信心足，地王也開(kāi)始頻頻現(xiàn)身。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅2013年1－11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積34773萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，而1~10月份則為下降3.6%；土地成交價(jià)款8669億元，增長(zhǎng)31.5%，增速比1~10月份提高19.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年前11個(gè)月，一線城市土地成交總面積同比全面上漲，其中，北京和廣州的土地成交量分別為1664.24萬(wàn)平方米和1365.14萬(wàn)平方米，同比漲幅均在150%左右；二線城市土地總成交面積同比上漲30%；三、四線城市成交量也上漲超過(guò)兩成。成交金額方面，一線城市為5897.19億元，同比上漲幅度高達(dá)211%。其中上海成交金額較高，為1788.61億元，同比上漲243%；北京以1588.15億元的成交金額居，較2013年同期上漲幅度達(dá)236%，廣州和深圳的成交金額同比2013年也有明顯上漲。二線城市成交金額同比上漲72%，三線城市則同比上漲26%。僅在12月前5天，十大標(biāo)桿房企的購(gòu)地總金額高達(dá)237億元，已為2013年前11個(gè)月月均水平的93%。而廣州、上海、深圳等一線大城市是地王較為頻繁的地方，而土地價(jià)格也越抬越高。12月24日，上海市規(guī)土局推出一宗重磅宅地，起始價(jià)47.73億元推上海閘北區(qū)一住宅用地，起始樓板價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了2.25萬(wàn)元/平方米。

　　◇點(diǎn)評(píng)：“眾多的企業(yè)餓了，大家餓了，給一塊骨頭，也一定會(huì)打得火爆。”2013年7月份的時(shí)候，任志強(qiáng)這樣解釋“土豪”現(xiàn)象。現(xiàn)在一線城市土地市場(chǎng)高燒不退，與2013年土地供應(yīng)量低于50%有直接關(guān)系。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　2　　雙合同

　　所謂的“雙合同”就是樓盤(pán)在售樓時(shí)往往都將毛坯房款與裝修款分開(kāi)，與購(gòu)家簽兩份合同。在2013年下半年，廣州南沙、增城等地區(qū)就頻頻出現(xiàn)“雙合同”現(xiàn)象，較后的結(jié)果就是出現(xiàn)了樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格不斷上升，但廣州住宅網(wǎng)簽均價(jià)則出現(xiàn)跳水式下滑的怪現(xiàn)象。

　　一邊是火熱的行情，一邊是面對(duì)著房?jī)r(jià)調(diào)控的壓力。2013年樓市的矛盾應(yīng)該是快速上漲的房?jī)r(jià)與高價(jià)盤(pán)被控之間的矛盾。而上有政策下有對(duì)策。了解市場(chǎng)走向的人就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在進(jìn)入下半年后，廣州的一手住宅網(wǎng)簽成交均價(jià)就開(kāi)始大幅度地下滑。特別是在8月份以后，價(jià)格下滑速度十分驚人，甚至出現(xiàn)過(guò)跌回十年前均價(jià)水平的情況。

　　事實(shí)上，在火熱成交支撐下，網(wǎng)簽價(jià)格的下滑只是數(shù)字上的障眼法。而能夠使得官方價(jià)格數(shù)據(jù)下滑，又使得開(kāi)發(fā)商能以滿意價(jià)格出售的手段就是“雙合同”。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，采用這種“雙合同”的樓盤(pán)起碼可以降價(jià)10%－20%。而廣州市國(guó)土房管局公布的樓價(jià)就是只是采用開(kāi)發(fā)商申報(bào)的預(yù)售價(jià)格，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也只是毛坯價(jià)格，均價(jià)大幅下滑就非常正常。

　　◇點(diǎn)評(píng)：由于在房?jī)r(jià)調(diào)控壓力下，廣州在2013年使出了“限售”的絕招，很多定價(jià)高于政府預(yù)期的樓盤(pán)都拿不到預(yù)售證不能開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。而采用“雙合同”的手段就能將裝修款獨(dú)立出來(lái)，而房子在名義上以“毛坯”出售，網(wǎng)簽價(jià)格就將會(huì)大幅拉低。

　　3　　商用公寓

　　2013年住宅市場(chǎng)走勢(shì)良好，但在商業(yè)方面則也是一帆風(fēng)順。在2013年，大量的商住兩用公寓上市使得市場(chǎng)上涌起了一陣陣公寓潮。這些公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上興起了一股投資潮，使得大量的投資型購(gòu)家涌入市場(chǎng)。

　　在以往，這些公寓產(chǎn)品大部分都會(huì)出現(xiàn)在市區(qū)域，盡管面積小，但均價(jià)仍然較高。但在2013年則完全不一樣，公寓項(xiàng)目可謂是遍地開(kāi)花。增城、番禺、蘿崗、花都等離城區(qū)較遠(yuǎn)的地方也推出了大量的公寓產(chǎn)品。而這些公寓項(xiàng)目由于憑借著市場(chǎng)整體火熱的氛圍以及公寓產(chǎn)品本身 的優(yōu)勢(shì)吸引了大量投資型購(gòu)家進(jìn)場(chǎng)。

　　即便是近郊的公寓項(xiàng)目同樣是熱銷(xiāo)。在2013年7月份，廣州增城的東凌廣場(chǎng)推售精裝服務(wù)式公寓，當(dāng)天就吸引了近兩千名客戶前來(lái)，現(xiàn)場(chǎng)異常火爆，所推售產(chǎn)品當(dāng)天全部“售罄”。同樣的增城的敏捷錦繡廣場(chǎng)LOFT公寓也在2013年8月份發(fā)售，當(dāng)天就有上千名購(gòu)家到場(chǎng)選房，開(kāi)盤(pán)不到40時(shí)辰就售出352套單位，當(dāng)日成效近八成。

　　◇點(diǎn)評(píng)：在2013年廣州涌現(xiàn)的公寓產(chǎn)品有兩個(gè)特點(diǎn)。一個(gè)是價(jià)格越來(lái)越高，另一個(gè)就是大部分以LOFT設(shè)計(jì)推出市場(chǎng)。番禺是2013年公寓產(chǎn)品集中的區(qū)域，敏捷、奧園等品牌房企都在番禺推出大量的公寓樓盤(pán)，而價(jià)格也開(kāi)始了大幅上漲。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　4　　小產(chǎn)權(quán)房

　　“383方案”改革方案面世后，北京、深圳等地甚至出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)象。而廣州同樣也是小產(chǎn)權(quán)物業(yè)較多的城市。不僅投資者開(kāi)始將目光聚焦在小產(chǎn)權(quán)物業(yè)上，甚至也有小產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)進(jìn)行公開(kāi)發(fā)售。

　　就在去年的十八屆三中全會(huì)前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究公開(kāi)其為十八屆三中全會(huì)提交的改革方案總報(bào)告。在此份被稱為“383方案”改革方案中對(duì)各方面的改革都提出了相關(guān)意見(jiàn)。其中對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題的改革方案則引起了廣泛的關(guān)注。在方案中提及對(duì)“已形成的小產(chǎn)權(quán)房按不同情況被繳一定數(shù)量土地出讓金”的意見(jiàn)提法更是引來(lái)了諸多猜測(cè)，甚至被認(rèn)為“小產(chǎn)權(quán)產(chǎn)”有望被松綁。“383方案”的公布在全國(guó)各地都引起了一股不小的風(fēng)潮。

　　如今這股小產(chǎn)權(quán)房熱已經(jīng)開(kāi)始在全國(guó)各大一線城市蔓延。在白云、蘿崗甚至是市的天河都有大量的小產(chǎn)權(quán)房在放賣(mài)。而這些物業(yè)集中的區(qū)域往往都是城鄉(xiāng)結(jié)合部。在廣州甚至也出現(xiàn)了一些打著“小產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的樓盤(pán)。蘿崗的一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)時(shí)就在公開(kāi)發(fā)售，而在其宣傳的資料當(dāng)中，就明確地寫(xiě)著該項(xiàng)目是屬于“小產(chǎn)權(quán)”。

　　◇點(diǎn)評(píng)：2013年以來(lái)，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的爭(zhēng)論比往年來(lái)得激烈得多。早在“383方案”出臺(tái)之前，就曾經(jīng)有專家提出小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的一個(gè)重要瓶頸。而此次在十八屆三中全會(huì)前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究將“小產(chǎn)權(quán)房”作為列入到改革方案內(nèi)容當(dāng)中成為了小產(chǎn)權(quán)房熱的導(dǎo)火索。

　　5  剛性需求

　　剛性需求無(wú)疑仍然是現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的消費(fèi)主力。在前兩年樓市調(diào)控的高壓下，開(kāi)發(fā)商在2013年主推的產(chǎn)品集中在中小戶型上。而就在剛需的支撐下，2013年的住宅市場(chǎng)才能如此興旺。

　　在廣州2013年就出現(xiàn)過(guò)多次剛需搶房的事件。較為明顯的就是在6月29日，廣州蘿崗科城城板塊的三大剛需樓盤(pán)同日推貨的盛大場(chǎng)面。當(dāng)時(shí)參與其中的就包括有萬(wàn)科東薈城、中海譽(yù)城以及越秀嶺南山畔。而就在這創(chuàng)下了蘿崗房地產(chǎn)銷(xiāo)售史上較輝煌的一頁(yè)。三大樓盤(pán)幾乎都以當(dāng)日清盤(pán)的姿態(tài)結(jié)束戰(zhàn)斗。其中萬(wàn)科東薈城在開(kāi)盤(pán)2公里內(nèi)就將所推的400套洋房銷(xiāo)售一空。而越秀嶺南山畔所推的200多套住宅也在3個(gè)公里內(nèi)被搶個(gè)精光，銷(xiāo)售額達(dá)到13億元。相比而言稍為遜色的中海譽(yù)城當(dāng)天的銷(xiāo)售比例也達(dá)到推貨的8成。

　　市場(chǎng)需求的旺盛也導(dǎo)致了打著剛需旗號(hào)的樓盤(pán)在價(jià)格上水漲船高。同樣是以蘿崗為例，記者從陽(yáng)光家緣網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)查詢得到的數(shù)據(jù)顯示，包括萬(wàn)科東薈城、中海譽(yù)城在內(nèi)的科學(xué)城板塊內(nèi)幾個(gè)熱銷(xiāo)的剛需項(xiàng)目在2013年上半年價(jià)格漲速極快。

　　◇點(diǎn)評(píng)：剛性需求已經(jīng)成為一手住宅市場(chǎng)的主要購(gòu)購(gòu)力，從而取代了以往投資型購(gòu)家的地位。而隨著市場(chǎng)多樣化的發(fā)展，投資者將會(huì)有更多商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品選擇，而一手住宅市場(chǎng)仍然將是以剛性需求購(gòu)家為主。這是近幾年樓市調(diào)控的一大成果之一。南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁

　　6　　房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

　　在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的醞釀、一年多的試點(diǎn)，房產(chǎn)稅改革目前面臨的頭要問(wèn)題是如何將試點(diǎn)擴(kuò)圍。2003年國(guó)家開(kāi)始在六個(gè)省市試點(diǎn)空轉(zhuǎn)物業(yè)稅；2006年增加到十個(gè)省市；2010年不再提及物業(yè)稅，轉(zhuǎn)而提出房產(chǎn)稅；2011年1月上海和重慶率先試點(diǎn)實(shí)征；2013年2月出臺(tái)的國(guó)五條中明確提出：擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。就在2013年8月份，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容或在年內(nèi)推出的消息傳來(lái)，而且傳聞中的擴(kuò)容點(diǎn)名城市紛紛遞交方案，然而，這一波熱潮并未帶來(lái)立竿見(jiàn)影的實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。2013年11月12日通過(guò)的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》稱，加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革。

　　值得注意的是，這次《決定》中的表述為“房地產(chǎn)稅”。對(duì)此，“十二五”規(guī)劃中也明確，“要研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅不同。房地產(chǎn)稅是一個(gè)體系，是指與房地產(chǎn)直接相關(guān)的一系列稅種，包括

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