受到供應(yīng)量減少的影響，2013年的北京別墅市場，出現(xiàn)了量價齊升的局面，其中尤其以地段優(yōu)異的高端別墅和性價比突出的改善型別墅表現(xiàn)較為突出，如龍湖好望山，不僅躋身成交套數(shù)、金額、面積鰲頭0，住建委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,好望山成交221套，成交面積達(dá)到了5.83萬平米。那么2014年的別墅市場又會出現(xiàn)怎樣的趨勢?2月25日，北京市房協(xié)秘書長陳志、亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅、偉業(yè)顧問拓展總監(jiān)張思翼、龍湖好望山項目營銷負(fù)責(zé)人王芳和京華時報房地產(chǎn)事業(yè)部副主任邱旸一起，“論道·2014北京別墅趨勢”。與會業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，2014年，別墅市場將加速分化，只有真正高品質(zhì)的高端別墅和性價比突出的改善型別墅才能保持優(yōu)異的業(yè)績。

　　□郭毅

　　(亞豪機構(gòu)市場總監(jiān))

　　2013年別墅量價齊升

　　2013年別墅市場的增長，頭先是連續(xù)多年供應(yīng)下滑的局面導(dǎo)致，去年別墅市場的供應(yīng)量全年2000套左右，但是去年消化量是3000套，去年的整體別墅市場供應(yīng)是短缺的。別墅市場供應(yīng)不足，需求這塊自然有所復(fù)蘇。另外由于供應(yīng)不足，也造成了別墅市場價格水漲船高。2013年，北京別墅成交均價同比上漲18.1%，相比2009年前，單價則上漲了一萬多，漲幅也在66%。因為供應(yīng)有缺口，房價有上漲的趨勢，使得別墅產(chǎn)品對于居住品質(zhì)的追求之外，也讓購房者對它的增值性、抗跌性有了一定的需求，因此催生了整個別墅銷量的增長。

　　2014年別墅市場應(yīng)該會出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象，一方面是低密度的聯(lián)排疊拼市場空間會增加，另外高端的高端別墅，孫河這個板塊，亦莊板塊，將來都會是高端別墅的主力供應(yīng)區(qū)。高端的高端別墅未來也會是占據(jù)市場的重要的關(guān)注點。

　　□陳志

　　(北京市房協(xié)秘書長)

　　單價高不代表高端

　　我同意別墅市場的二元兩分的趨勢，但是還需要再細(xì)分。我們得細(xì)究什么樣的產(chǎn)品才算高端產(chǎn)品，不能簡單說價格高了，產(chǎn)品就高端了。如果一個項目，單價20萬/平方米，200平方米就4000萬，價格完全夠高了，但這是不是符合市場需求?想花4000萬購房的人需要什么樣的產(chǎn)品?愿意花4000萬購200平方米房子的人又需要顯示什么樣的特性或者品位?頂端的消費可能更多是炫耀式的，所以高端產(chǎn)品要在特殊的時間對特定的人群，用特殊的方式做特殊的推銷，必須要是精準(zhǔn)的。

　　但另一方面一些產(chǎn)品并不需要完全高端化，如好望山這樣的產(chǎn)品，單價兩三萬之間，屬于改善型產(chǎn)品，總價在600萬到800萬之間，可以改變購購者的生活狀態(tài)，提高生活品質(zhì)，很有市場。我覺得這類產(chǎn)品在今年的市場中表現(xiàn)會比較好。

　　□張思翼

　　(偉業(yè)顧問拓展總監(jiān))

　　別墅入門門檻或上千萬

　　從北京的市場來看別墅的大趨勢，我們還是比較樂觀的。從供應(yīng)和需求的兩個要素來看，2014年的供應(yīng)依然不太樂觀，但需求還是相對比較旺的，畢竟延續(xù)了2013年整體的上升趨勢，因此，我們判斷別墅市場應(yīng)該還是有上升空間的。至于售價，我們判斷改善型別墅的售價定位在600萬到800萬之間，相對保守一些，畢竟從現(xiàn)在的在售項目和我們做的需求調(diào)研客戶定位來講，都是定位在1000萬左右。好望山這樣的產(chǎn)品價格上優(yōu)勢明顯。

　　在北京市場，別墅肯定是一個稀缺資源，目前北京低容積率的產(chǎn)品供應(yīng)較少，所以我們認(rèn)為目前在售的別墅類產(chǎn)品還是以存量市場為主，價格只能是越來越貴。從居住的角度來講，別墅的環(huán)境、密度都是明顯優(yōu)于城市公寓的，因此別墅的市場只能是越來越好，不會受到政策或者另外宏觀市場太大波動的影響。

　　□王芳

　　(龍湖好望山項目營銷負(fù)責(zé)人)

　　較稀缺的是居住氛圍

　　我個人覺得別墅市場真正稀缺的不是產(chǎn)品的細(xì)節(jié)，更多還是社區(qū)成熟度、社區(qū)氛圍和別墅區(qū)大量的業(yè)主入住以后形成的共同文化圈和價值觀的認(rèn)同。在這些方面，好望山在北京別墅市場是無獨有偶的，北京的市場有的是高端產(chǎn)品，但是真正形成醇熟豪宅社區(qū)氛圍的則十分稀缺,好望山這個項目從盤子大小和成熟度來講，都有很好的基礎(chǔ)，加上真正洋溢著的生活氛圍，才是較打動人的地方。

　　別墅是龍湖的核心競爭力，今年龍湖地產(chǎn)[簡介較新動態(tài)]在北京別墅市場的產(chǎn)品線十分豐富，從改善型別墅到高端別墅，均有充足的產(chǎn)品鏈。

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