國務(wù)院發(fā)展研究課題組公開“383”改革方案總報告，報告提出，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場。隨著農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市，相應(yīng)收縮政府征地范圍，逐步減少直至取消非公益性用地的劃撥供應(yīng)。在集體建設(shè)用地入市交易的架構(gòu)下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史問題。

　　報告一出立馬引發(fā)市場新一輪的熱議。對此，知名地產(chǎn)商任志強認(rèn)為，“現(xiàn)階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會保障體系，那么，政府恰恰可以利用清查整頓小產(chǎn)權(quán)房的機會進入市場，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護了原有購購人的利益，也保護了農(nóng)民的利益，同時解決了維護市場秩序和建設(shè)社會保障性住房的問題。”

　　任志強

　　關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，一種理論認(rèn)為“存在就是合理的”，但前面應(yīng)該加上一句“這種存在頭先應(yīng)是合法的”，否則討論就不在同一起跑線上了。

　　我們并不需要討論所謂的小產(chǎn)權(quán)房多便宜、多受市場的歡迎，這是毫無疑問的。政府在保護農(nóng)民利益上、在新農(nóng)村的改造與建設(shè)上給予了極大的政策傾斜，未按國有土地的商品房建設(shè)方式收取土地出讓金及各種稅費，這種房屋的價格自然要便宜得多。雖然法律上小產(chǎn)權(quán)房的供給對象是農(nóng)民，但這種專門給農(nóng)民的優(yōu)惠如果轉(zhuǎn)為市場化的商品，卻是對法律的挑戰(zhàn)，也是對市場經(jīng)濟的挑戰(zhàn)。

　　市場經(jīng)濟是在現(xiàn)有法律制度條件下承擔(dān)投資風(fēng)險和預(yù)期收益的。當(dāng)市場中的生產(chǎn)方式、交易規(guī)則發(fā)生變化，并且不能用現(xiàn)行法律給予保護時，那么市場秩序就混亂起來，較終將阻礙市場經(jīng)濟的發(fā)展。

　　小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因很多，有的來自于當(dāng)?shù)卣c農(nóng)民在征地時的一種默許式的交換；有的是鉆了非耕地與非建設(shè)用地之間的空子；有的是建設(shè)之時就違法建設(shè)；有的是建設(shè)時期手續(xù)齊全合理合法，但在向城市居民銷售的環(huán)節(jié)撞了《房地產(chǎn)管理法》的墻……這些原因恰恰使小產(chǎn)權(quán)房成為《物權(quán)法》中拒絕保護的一種用益物權(quán)。

　　建設(shè)時就違規(guī)或違法的，用什么行政手段處理都不為過。房子本身就違法，沒有什么應(yīng)保護的，否則就無法可言了。

　　而建設(shè)時并不違規(guī)或違法的，或許可以靈活處理，畢竟這是合法的建筑，違法的只是銷售行為，至少房子的合法性應(yīng)保護，而購購的對象不應(yīng)保護，分清了這兩者之間的關(guān)系，也許就能找到解決的方式。

　　我個人認(rèn)為在法律不能變更的情況下，也許可以用以下方法盡可能合理合法地解決小產(chǎn)權(quán)房問題。

　　一、將建設(shè)時合法、銷售時不合法的小產(chǎn)權(quán)房全部依法沒收，歸政府所有。

　　二、為保護農(nóng)民的集體利益，對沒收的合法建設(shè)的房子給予合理的補償，補償?shù)姆绞接卸喾N選擇。

　　三、政府在總的用地指標(biāo)中，用建設(shè)用地指標(biāo)轉(zhuǎn)換，讓這些合法建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房在沒收之后變成有城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)的大產(chǎn)權(quán)，使其用地合法化。

　　四、將這些房屋變成經(jīng)濟適用住房或廉租房，用于當(dāng)?shù)氐纳鐣Ｕ希∪チ碎_發(fā)商補交土地出讓金的麻煩，而政府也省了新征地與建設(shè)的麻煩。

　　五、可以用政策性租賃或廉租的方式(政府定價)將這些房子交給農(nóng)民組織管理，這樣可以合理降低補償費用，用租金作為農(nóng)民的長期收益，解決土地被占用后農(nóng)民的就業(yè)與收入保障問題。

　　六、已購房的人并不能擁有合法的產(chǎn)權(quán)，為了避免引發(fā)大量的社會矛盾，那么在沒收時可以用行政與經(jīng)濟相結(jié)合的手段來合理解決：可以解除合同(合同本來也無效和不受保護)，在給農(nóng)民集體的補償時扣除農(nóng)民集體已收入的房款退還給購房人；對于符合享受政策性租賃房或廉租房標(biāo)準(zhǔn)的家庭，將房款轉(zhuǎn)為長期租賃的費用，也可以用貼現(xiàn)的方式延長租賃期限；用應(yīng)享受該住房保障的人的后續(xù)資金轉(zhuǎn)換。

　　七、在徹底處理小產(chǎn)權(quán)房問題之后要嚴(yán)格管理，不能再出現(xiàn)此類問題。畢竟各地政府的財力有限，社會保障的范圍有限，不能用政府的財力為這種違法交易購單。

　　現(xiàn)階段政府面臨的重大問題之一就是未能有效地建立住房的社會保障體系，那么，政府恰恰可以利用清查整頓小產(chǎn)權(quán)房的機會進入市場，用行政管理的方式使其合法化。這樣既保護了原有購購人的利益，也保護了農(nóng)民的利益，同時解決了維護市場秩序和建設(shè)社會保障性住房的問題。

　　我不是政策的制定者，但我認(rèn)為不應(yīng)將這些房子全炸掉(違章違法建筑除外)，無論如何這是一種浪費。政府也不應(yīng)該讓這種違法的交易繼續(xù)存在，更不應(yīng)讓農(nóng)民承擔(dān)風(fēng)險與損失。光靠限禁的政策是不行的，較好的辦法則是讓小產(chǎn)權(quán)房在現(xiàn)有的法律框架下合法化，使其有利于社會的發(fā)展和解決低收入家庭的住房問題。

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