近十年來(lái)，我們的GDP或者說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在大幅增加，但實(shí)際政策上是“國(guó)進(jìn)民退”的十年。

　　中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是伴隨著中國(guó)產(chǎn)權(quán)制度的突破與改革而成長(zhǎng)起來(lái)的行業(yè)。

　　當(dāng)然，這是一個(gè)極其籠統(tǒng)的說(shuō)法，從某種程度而言，大多數(shù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之后發(fā)展起來(lái)的行業(yè)都是伴隨著中國(guó)產(chǎn)權(quán)制度改革而興起的。但房地產(chǎn)行業(yè)本身特殊，其牽涉到中國(guó)土地產(chǎn)權(quán)制度改革和企業(yè)產(chǎn)權(quán)改革兩個(gè)較為根本的問題。

　　正是在這樣的認(rèn)知基礎(chǔ)之上，我們專程赴北京，采訪了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)先生，以期在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉(zhuǎn)型，以及2009博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開的時(shí)候，能夠?yàn)椤皬?fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來(lái)”這個(gè)論壇主題找到一種思想基調(diào)。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)剛將自己的總部搬到了“華遠(yuǎn)企業(yè)號(hào)”不久，任志強(qiáng)先生在自己的新辦公室中接受了我們的采訪。

　　恰逢方興地產(chǎn)以40.6億的價(jià)格拿下北京廣渠路15號(hào)地，2009年國(guó)有企業(yè)拿地“兇猛”。于是，圍繞產(chǎn)權(quán)制度改革，并在此基礎(chǔ)上延伸出的“國(guó)進(jìn)民退”的主題，開始了一場(chǎng)充滿“批判力度”的采訪……

　　采訪時(shí)長(zhǎng)超過(guò)兩個(gè)公里，本文將摘錄其中主要思想和精彩論點(diǎn)刊登。詳細(xì)采訪內(nèi)容將刊登在《觀點(diǎn)》雜志“2009博鰲房地產(chǎn)論壇特刊”。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)乃至中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，我們覺得有思考和反省的必要。不僅僅是在企業(yè)和市場(chǎng)層面的，可能還有制度層面的，尤其是土地產(chǎn)權(quán)制度改革和這個(gè)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體的民營(yíng)化。兩個(gè)方面都牽涉到產(chǎn)權(quán)制度等一系列的問題，不知道您怎么看這個(gè)問題？

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在很多人之所以要講產(chǎn)權(quán)，是因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在制度在倒退。我們的改革以十年為一個(gè)階段的話，可以劃分成三個(gè)階段。

　　鄧小平南巡講話之前應(yīng)該是我們改革的個(gè)十年，主要傾向于農(nóng)村的土地承包制度和農(nóng)村的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展，這個(gè)是在農(nóng)村進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)制度突破。所以我們的改革在個(gè)十年取得了改革的重大成果是，1.5億人口脫離了貧困；

　　個(gè)十年是在城市里進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)制度改革，包括土地的制度，91年實(shí)現(xiàn)土地的有償出讓，以及93年提出了“國(guó)退民進(jìn)”，在這個(gè)階段城市改革與發(fā)展還是比較快的。但這個(gè)十年里頭，我們大概只有6000萬(wàn)人口脫貧，比個(gè)十年脫貧人口大概減少了一半；

　　第三個(gè)十年實(shí)際上是較不好的十年，名義上來(lái)看我們的GDP或者說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在大幅增加，但實(shí)際政策上是“國(guó)進(jìn)民退”的十年，基本上是從03年開始成立國(guó)資委以后較為突出。國(guó)有企業(yè)開始越來(lái)越強(qiáng)大，國(guó)有企業(yè)開始越來(lái)越具有壟斷性，央企的壟斷性越來(lái)越集中化。

　　實(shí)際上我們能夠從國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)的不同待遇上，可以發(fā)現(xiàn)我們?cè)诋a(chǎn)權(quán)制度改革上是倒退的。但產(chǎn)權(quán)問題是解決產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)問題的基礎(chǔ)。秦曉今年有一個(gè)說(shuō)法，希望把國(guó)有企業(yè)權(quán)“消滅了”，秦曉的說(shuō)法就是“沒有必要在關(guān)系到國(guó)家命脈重要領(lǐng)域進(jìn)行把控”。我覺得國(guó)資委的任務(wù)應(yīng)該是把國(guó)有企業(yè)都消滅了，而不是做大做強(qiáng)，套現(xiàn)資金用于社保等公共事業(yè)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度改革呢？

　　任志強(qiáng)：房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講真正的改變是產(chǎn)權(quán)制度的改變，不解決產(chǎn)權(quán)制度，是不可能的。在鄧小平南巡講話之前，房地產(chǎn)行業(yè)基本上是國(guó)有化的，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候還沒有土地有償出讓制度，所以必須是國(guó)有企業(yè)將國(guó)有土地的利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為國(guó)有資產(chǎn)，然后通過(guò)國(guó)有資產(chǎn)的調(diào)撥轉(zhuǎn)化為公共事業(yè)。鄧小平南巡講話之后允許非國(guó)資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，實(shí)際上我們房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展是允許這些人進(jìn)入以后，是在土地有償出讓這個(gè)制度發(fā)展的基礎(chǔ)之上發(fā)展起來(lái)的。這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)制度的突破，使得大量民營(yíng)企業(yè)可以參與房地產(chǎn)行業(yè)。

　　現(xiàn)在來(lái)看，民營(yíng)企業(yè)占了這個(gè)行業(yè)的主體地位，國(guó)有企業(yè)較低的時(shí)候只占到8%，現(xiàn)在有所回升，但大概也就是20%強(qiáng)?，F(xiàn)在國(guó)有企業(yè)的市場(chǎng)占有率高了，“國(guó)進(jìn)民退”。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：現(xiàn)在有沒有產(chǎn)權(quán)制度改革的好辦法？

　　任志強(qiáng)：在產(chǎn)權(quán)制度改革的問題上，我覺得還沒有具體的解決辦法，可能要等到“80后”的人成為國(guó)家專業(yè)人的時(shí)候，現(xiàn)在沒有什么辦法。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但有些人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)產(chǎn)權(quán)制度的自主突破？

　　任志強(qiáng)：我個(gè)人不贊同小產(chǎn)權(quán)房，很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為否定小產(chǎn)權(quán)房會(huì)損害農(nóng)民的利益，我個(gè)人不這么認(rèn)為。小產(chǎn)權(quán)房是集體利益，集體在代表農(nóng)民行使權(quán)利，但實(shí)際上農(nóng)民在這個(gè)上面得不到多大的利益，可能是對(duì)農(nóng)民利益的極大損害。

　　例如在太原的情況，太原現(xiàn)在有幾個(gè)很大的開發(fā)商，全都是鎮(zhèn)長(zhǎng)和鄉(xiāng)長(zhǎng)出身，他們就是利用小產(chǎn)權(quán)房發(fā)的財(cái)，和這次上海倒塌的房子一樣，較后發(fā)現(xiàn)24個(gè)股東里邊23個(gè)股東是當(dāng)?shù)氐墓賳T。他們還不錯(cuò)，做的是大產(chǎn)權(quán)房，而更多的這一類人做的小產(chǎn)權(quán)房?，F(xiàn)在如果去核查的話，基本都是這樣一種情況（鄉(xiāng)長(zhǎng)和鎮(zhèn)長(zhǎng)利用小產(chǎn)權(quán)房發(fā)家）。有些會(huì)給農(nóng)民一些利益，但是農(nóng)民并不知道這中間到底有多少利潤(rùn)?？赡苁怯幸粋€(gè)億的利潤(rùn)，但實(shí)際所有農(nóng)民只分到了100萬(wàn)。這樣的案例可以找到很多，關(guān)鍵問題應(yīng)該是土地私有化。

　　土地不私有化是不行的，集體所有制是一個(gè)沒有明確產(chǎn)權(quán)概念的東西。集體企業(yè)的東西實(shí)際上就是選出了一個(gè)代表出來(lái)，這個(gè)代表說(shuō)了算，并不是集體當(dāng)中所有人可以參與決策。這些代表控制了大量的權(quán)利，他們之所以有機(jī)會(huì)不是他們有能力，而是他們鉆了制度的空子。如果土地私有化了，他們就鉆不了這個(gè)空子。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：回到剛才的問題，2009年產(chǎn)生的很多“地王”都是國(guó)有企業(yè)拿的。

　　任志強(qiáng)：我們認(rèn)為國(guó)有企業(yè)永遠(yuǎn)不行的問題就在這，國(guó)有企業(yè)需要的是業(yè)績(jī)，這個(gè)業(yè)績(jī)不是利潤(rùn)業(yè)績(jī)，是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。國(guó)有企業(yè)沒有資金成本的壓力，民營(yíng)企業(yè)要計(jì)算資金成本的壓力，但國(guó)有企業(yè)很多不計(jì)算資金成本，這里頭可能就差了18%。三年周期一年是6%的利息，就是18%的利息，國(guó)有資本不計(jì)算。所以國(guó)有企業(yè)比別人有更高的成本承受能力，有20%的資本差，民營(yíng)企業(yè)當(dāng)然拼不過(guò)，這是不一樣的。

　　另外，上市公司國(guó)有企業(yè)的股東回報(bào)要求不是那么高的。民營(yíng)企業(yè)不一樣，民營(yíng)企業(yè)一定是要掙錢的，所以民營(yíng)企業(yè)不敢去拿這么高的地。

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